地产业集中度提升 利好龙头地产股

　　1-2月行业数据全面超出市场预期，3月以来由地方政府主导的调控出现升级态势。广发证券（17.18-1.04%）房地产行业首席分析师乐加栋昨日在接受《中国证券报》记者采访时表示，短期热点城市房价存在上涨压力，部分核心城市核心区域的名义房价中长期仍有继续上行的空间。投资机会上，受益于行业集中度加速提升，龙头地产股具备一定的投资机会。此外，物流地产和房地产基金的细分领域也值得积极关注。

　　中国证券报：如何解读国家统计局最新公布的今年1-2月房地产行业运行数据？

　　乐加栋：1-2月行业数据显示，销售面积同比增25.1%，新开工同比增10.4%，投资同比增8.9%，全面超出市场预期。其中，1-2月，东部地区新房销售面积同比增16%，符合预期，超预期主要是中部和西部，中部销售面积同比增33%（去年全年增28%），西部同比增36%（去年全年增16%）。中西部市场热度较高有四方面原因：一是返乡置业，二是与东部地区的比价效应，三是去库存政策优惠，四是住房消费升级。

　　中国证券报：近期房价增速出现抬头趋势，如何看待房价未来的走势？

　　乐加栋：短期房价由短期的供需水平决定，而判断的有效指标就是取证库存的去化周期。一般去化周期的合理区间在5-10个月，目前一些热点城市的6月移动平均去化周期依旧低于5个月。从这个角度上看，短期确实有上涨压力；但随着热点城市调控持续深化，成交将会持续回落，库存将会抬升，进而导致去化周期相应拉长，新房房价环比将会出现向下调整。

　　从中长期来看，产业、人口的变化趋势影响了城市住宅市场的发展潜力，而支付能力的评价则是衡量居住需求的转化率指标。由于核心城市具备较强的产业、医疗、教育支撑，预计名义房价未来仍将随着这些城市的经济总量和居民收入的增长而稳步攀升。另外，从海外经验看，世界各国家或地区的核心城市，在没有外部冲击且经济持续增长的背景下，名义房价在过去40年的时间内都是涨多跌少。

　　从2016年底开始，特别是一二线城市为了限制房价的过快上涨和投资性需求，重提限购政策；而去库存政策主要针对三四线等库存水平较高的城市展开。综合来看，我国部分核心城市核心区域的名义房价中长期仍有继续上行的空间。

　　中国证券报：近期房地产调控政策有加强的态势，对房地产行业有何影响？

　　乐加栋：从以往地产小周期政策面与基本面演绎的轨迹来看，政策对房地产成交的影响立竿见影，热点城市调控政策边际持续收紧，将会持续对成交形成抑制，重点城市的成交也将会进一步回落。3月以来，由地方政府主导的调控升级，是行政措施收紧的直接体现。新房及二手房价格持续上涨的一二线城市及短期内价格上涨速度较快的三四线城市，未来同样具备执行限购政策的可能。去库存则依旧是部分高库存地区的主导方向。

　　中国证券报：今年房地产市场及资本市场有哪些相关投资机会？

　　乐加栋：从过去几轮地产行业小周期来看，房地产政策开启周期，将透过基本面，更准确地说是通过实际成交变化影响地产股的走势。以去库存为核心的政策指引，在未来一段时间内对于房地产基本面的影响还是偏正面的，但周期位置及成交量的变化趋势并没有发生变化，依旧处于下降通道，因此主流地产股的整体投资机会需要等待。

　　同时需要关注的是，行业中主流地产公司在目前的环境之下具备较好的提高、集中的机会，2017年的销售目标和货值都安排的比较积极，其他公司的融资以及资源获取环境愈发紧张，行业集中度将会加速提升，这种背景下，龙头地产股受益于集中度提升，具备一定的投资机会。

　　在地产处于大周期下行的背景下，推荐积极关注一些地产细分领域，包括物流地产和房地产基金。物流地产作为物流供应链中重要的周转环节，是物流产业链中被忽略的新蓝海市场，行业盈利能力及持续性类似于10年前的住宅地产开发，预计未来随着市场对物流地产认知的加强，整个行业将享受高估值。此外，继续看好房地产基金细分领域，纯股权地产基金业务为资金提供专业的管理环境，并有效提升投资收益率，国内“低利率+资产荒+REITS”推进的背景下，房地产私募股权基金发展正当时。

　　乐加栋，复旦大学经济学硕士，广发证券房地产行业首席分析师，具有九年的房地产研究经验。其带领的广发地产乐加栋团队在2016年荣获“新财富最佳分析师”第二名、2016年汤森路透StarMine全球卖方分析师房地产行业最佳选股能力第一名、2016年第十届水晶球房地产最佳分析师第二名、2016年第三届中国保险资产管理业最受欢迎卖方分析师第二名等多项荣誉称号。