负债超4万亿 上市地产公司疯狂拿地还能吃下多少地王

　　国内地产公司为何频频敢于高价抢“地王”？

　　地产商疯狂砸钱拿地，一方面源于自身经营尚可，账上货币资金可观，还有销售回款支持；另一方面则源于预期高地价、高房价下地产商采取的持续高负债经营策略。

　　国内地产公司账上货币资金继续大幅增长

　　数据显示，以申万一级行业计，目前已发布中报的A股房地产公司账上货币资金合计已达6846.11亿元，而去年同期，纳入统计的可比公司账上货币资金总额仅有4601.49亿元，一年时间，整体增幅高达48.78%。

　　在上述已发布中报的A股地产公司中，账上货币资金超过百亿的企业有17家，其中地产龙头万科账上货币资金最多，达到718.68亿元，万科也是两市唯一一家货币资金超过500亿元的房企。另一家大型地产企业保利地产稍逊，其账上货币资金亦高达462.60亿元。其他几家账上货币资金超百亿的房企还有绿地控股、华夏幸福等。

　　值得注意的是，昨日以310亿元总地价联合拿下深圳国际会展中心配套商业地块的招商蛇口和华侨城今年中期账上货币资金均超过百亿元。

　　不过仍有不少中小型房企账上资金匮乏，金宇车城、ST亚太、*ST新梅、长春经开等地产公司账上货币资金不足亿元。初略统计，当前账上货币资金不足10亿元的地产公司超过30家。

　　　 　　地产公司如此“多金” 究竟能吃下多少“地王”？

　　单从账上的货币资金来看，国内地产公司是如此“多金”，不过在各地频出的“地王”面前，这点钱似乎并不太够用。

　　以招商蛇口和华侨城耗资310亿元联合标得的地块为例，如果A股房地产公司以当前账上货币资金单独拿地，在假设无外部融资的情况下，目前仅万科、保利地产、绿地控股、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份7家企业账上货币资金超过310亿元，有实力直接支付自有资金。

　　除此之外，即便是后面的大中型房企金地集团、华发股份、荣盛发展、金融街、华侨城等，也必须联合其他企业才有拿地可能。

　　但实际的情况是，近几年来，不论房价如何波动，各地“地王”频出的消息总是不绝于耳，这其中的中标者除了全国知名大型房企外，也不乏一些中小房企的身影。如本月闽系房企融信中国以110.1亿元的高价拿下上海静安一地块，据业内测算，该地块可售楼面价高达14.3万元/平方米，预计其未来保本售价将超15万元/平方米，这一数字创下中国土地成交史上最贵单价纪录。

　　当然，房地产企业高价拿地除了自身账上货币资金支持外，还有经营过程中的销售回款支撑。除此之外，更多的恐怕还是来自于外部负债融资。

　　实际上，相较于地产公司账上的货币资金，当前上市房企的负债规模要庞大得多，这意味着地产公司普遍借用了巨大的债务杠杆。数据显示，已披露中报的百余家A股上市房企总的流动负债接近3万亿元，负债总金额合计超过4万亿元，平均资产负债率为65.56%，逾八成公司资产负债率超过80%，其中紫光学大、鲁商置业、嘉凯城、天津松江等公司资产负债率甚至超过90%。相形之下，A股已披露中报公司平均资产负债率仅为42.37%。从某种程度上看，很多地产公司可能赌房价、地价继续上涨，因此才不惜采取激进的拿地策略。

　　　　 　　房产和地价的飞速上涨也使得居民购房的杠杆率不断提升，居民购房负担加大。根据广发证券测算，2011-2012年我国居民家庭购房的按揭贷款还款负担率在20%以下，2015年升至28%，2016年预计将接近40%。对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收入出现波动，还款压力可能进一步加大。