华夏幸福：畅享“京津冀”红利 奏响产业升级强音

　　畅享“京津冀协同“改革红利,环首都经济圈打开未来十年跨越发展空间。(1)战略研判极具前瞻性,目前在环北京区域已签约受托开发园区约1500平方公里,占尽天时地利。我们认为,在京津冀协同的大格局中,环首都经济圈最具发展潜力,这不仅作为政治要求体现在习主席年初讲话中,也是纽约、东京等大都市发展历史所证明的客观规律。(2)公司不仅园区体量之大无可匹敌,而且布点得当,北京“西北山地,东南平原”的地形决定了其产业及人口转移的主要方向必然是东南,公司在紧邻北京东南边界拥有固安、永清、广阳、香河等园区,承接北京外溢效应首当其冲;从更大的格局来看,公司今年签订了任丘、白洋淀科技城两个园区,分别位于白洋淀东西两侧,合计达540平方公里,白洋淀区域是“京津保”三角区中不可多得的临湖平原,地理条件极为优越,且紧邻保定市区,很可能成为环首都经济圈新的发展极。(3)区域改革红利助力公司未来十年跨越发展。发展环首都经济圈如同当年的长三角,将在长期内持续提升区域价值,北京产业及人口的外迁,以及区域政策优惠、交通改善、公共服务水平提升后产生的集聚效应,将使环北京区域在未来十年产业及人口大量净流入,公司作A股唯一以产业新城为主业的龙头公司,将极大受益于此,人口流入推动园区配套住宅需求提升,除此之外,产业引入还将带来园区落地投资返还增加,这是传统的房地产开发商无法企及的。

　　产业升级发力,产业服务利润贡献度持续提升,将推动估值水平上移。(1)今年以来加大与先进产业公司合作,取得重大突破,合作伙伴包括京东、北方导航(600435)、北京通用航空等,在签约投资额稳步增长的同时,产业升级加快推进,成长潜力提升;(2)产业服务的利润贡献度去年为32%,今年上半年提升至66%,全年预计在50%左右,未来将继续提升,产业服务的成长性优于住宅业务,利润结构优化将推动估值水平提升;(3)依托园区平台优势,或将逐步介入创投业务,拓展新的利润增长点。

　　14-16年EPS2.87/4.02/5.42元,PE13/9/7倍,RNAV18.06元。公司是京津冀一体化最受益公司,成长性突出;产业服务内涵式增长贡献度提升,将推动估值水平上移;布局环北京及环上海都市圈,销售增长持续领先行业(13年销售374亿元,+77%;预计14年销售超500亿元,+34%;15年仍将维持30%以上增速);给予6-12个月目标价48元,对应15年PE12X,维持“强烈推荐”评级。