荣盛发展：销售高增长，上调NAV及目标价

　　公司近况

　　我们近期拜访了荣盛发展，获得收获如下：

　　评论

　　1） 2016 年公司销售、业绩高增长。公司2015 年销售额309 亿元，预计2016 年销售额跨越500 亿（4 季度销售额约200 亿），创出历史新高，其中廊坊区域贡献销售额160 多亿（15 年：约60 亿），南京区域销售额60 多亿、石家庄销售额52 个亿。去化率方面，公司2016 年推盘总量（含前期库存）700 多亿，整体去化率近70%。业绩方面，公司上周披露业绩快报，预计2016 年实现营业收入306 亿元，实现净利润41 亿元，同比分别增长30.6%及70.0%。

　　2）补地积极，储备丰富。公司2016 年积极拿地，获取新项目930多万平米，基本完成全年拿地1000 万平米的年度目标。公司现有未结算口径土地储备2300 多万平米，以2016 年新开工面积600多万平米测算，可供3~4 年开发。公司预期未来城市布局将以环北京、环上海、珠三角三大城市圈为主，目标储备占比到80%以上，其中京津冀区域占到50%以上。

　　3）融资成本显著下降。2016 年整体融资规模500 多亿，整体融资成本较15 年下降了1.7 个百分点，平均融资成本6.0+%，其中银行贷款主要是基准利率上浮10%左右。

　　4）目前股价较前期定增价格存在一定折让。公司在2015 年12月实施50.3 亿定增，定增价格（摊薄后）为9.35 元/股，目前股价较前期定增价格折让9.7%。

　　估值建议

　　上调NAV 44.5%至每股9.10 元；同时考虑到公司2016/17 年结算进度加快，上调公司2016/17 年盈利预测21.4%/38.7%至每股0.96 元及每股1.15 元，并引入2018 年盈利预测1.33 元/股。

　　维持“中性”评级，但上调目标价18.8%至9.5 元，分别对应2017/18 年市盈率8.2x/7.1x。公司目前股价对应的2017/2018 年市盈率分别为7.3x/6.3x， 对应2017/18 年预期股息收益率为4.1%/4.7%，较最新NAV 折让7.3%。

　　风险

　　三四线房地产市场下行风险。