中储股份：国内物流地王，最纯正国企混改标的

　　国内名副其实的物流地王。公司旗下仓储物流地产丰富，是国内当之无愧的物流地王。公司在全国设有天津、上海、辽宁、河南、陕西五个事业部，拥有土地约727 万平米，其中权益土地约450 万平米，均配有库房、货场、铁路等资源。由于公司土地多为国家划拨地，一方面取得成本相对较低，尚未反应在负债表，另一方面随着城市拓展，过去部分位于郊区的物流土地逐步变为市区，开发价值被进一步放大。根据我们的大致测算，整个公司450 万平米土地至少价值300 亿，构筑公司较强的安全边际。

　　仓储业务面临转型，土地收益保证业绩稳定。公司原有仓储业务多为大宗品物流，长期以来的粗放式经营导致整体盈利能力不强；近年来，公司对部分位置条件较好仓库进行改造，以适应电商等物流的发展，试点运行成功后有望向全国推广，改善物流仓储主业利润。同时，近年来公司改变发展思路，主动寻求土地资产变现，分别实现了南京、天津南仓两处土地开发出售，单个项目预计利润在6 亿左右，通过分期结算保证业绩稳定，同时通过募投项目新增物流地产，保证整体土地的可持续开发。

　　引入普洛斯争做混改先锋，第二批央企改革试点提供想象空间。早在2015 年，中储股份通过定增引入新加坡物流地产巨头普洛斯成为公司第二大股东，实现了央企混合所有制改革的第一步。普洛斯现持有中储股份15.39%股份，其全球拥有4200 万平米物流地产，拥有一条从土地开发、建设、运营管理、出售等产业链条。通过合资公司的方式开展合作，普洛斯能够为公司带来的优秀的物流地产开发和管理经验，将在重庆、扬州、郑州等共计355.2 万平米的物流地产上展开合作。此外，2016 年母公司诚通集团被认定为第二批国企改革试点，6 月诚通基金成立，基金规模总规模 3500 亿元,首期募资1000 亿元，未来诚通将成为国有金控平台，有望为上市公司提供更多优质资产。

　　经济会议再提混改，紧扣当下热点，维持增持评级。总结来看，从土地价值角度，当前股价具有极强的安全边际；利润端虽多来自土地开发等，但公司土地供应充足，轮动开发能够将非经常性损益经常化，同时传统物流仓储转型将逐步带来业绩增量。随着12 月中央经济会议再提混改，整个市场对于混改预期和关注度提升，作为已实现并将持续混改的中储股份将有望受益。我们维持盈利预测，预计公司16-18 年EPS 分别为0.34 元、0.34元、0.36 元，分别对应PE 为28 倍、28 倍、26 倍，维持增持评级。