保利地产：十月销售回落 买入评级

　　保利地产：十月销售回落 买入评级 2016-11-08 类别：公司研究 机构：安信证券 研究员：陈天诚

　　[摘要]

　　■事件：公司公告，1）公布10月销售数据：实现签约面积129.58万平米，同比增长28.68%；实现签约金额161.03亿元，同比增长41.12%；2）2016年度第一期中期票据发行规模30亿元，期限5年，发行利率3.28%。

　　■整体销售亮眼，但单月量价环降：公司1-10月累计实现签约面积1309.46万平米，同比增长36.64%，实现签约金额1736.12亿元，同比增长43.25%，整体销售均价13258.3元/平米，同比增长4.83%；其中10月份实现签约面积129.58万平米，同比增长28.68%，环比下降15.52%；实现签约金额161.03亿元，同比增长41.12%，环比下降20.07%；10月销售均价12427.07元/平米，同比增长9.66%，环比下降5.39%；银十首周遭遇调控政策密集落地，公司十月销售量价均有所调整，其中销量较九月萎缩明显，基本符合我们此前在政策点评中所指的量缩预期；考虑公司历年11月表现弱于10月，12月则往往有小高峰效应，预计公司11月销售环比续降，12月将有所回升。

　　■拿地布局城市圈，看准核心城市外溢效应：公司10新增土地项目9个，持平于九月新增数目；1-10月累计新增项目数62个，较上年同期增加27个项目（增长77.14%）；新增土地面积102.97万平米，新增规划面积184.69万平米，综合楼面价约2936.06元/平米，同比下降33.28%，环比下降33.89%，拿地成本可控，为未来项目高毛利奠定基础；公司10月新增项目大部分位于珠三角、长三角、京津冀等城市圈，未来随着五大城市圈步入快车轨道，房价增长将不再局限于核心城市，而是围绕城市圈版图，呈现多极化趋势；公司积极布局城市圈土地项目，未来有望受益城市圈发展带动利润增长。

　　■欲借国改东风，资源攫取优势明显：公司自7月7日公告大股东保利集团与中航集团探讨收购其地产业务，渐显集团层面央企整合规划版图；公司作为集团旗下重量级地产上市公司，有望借国改东风，乘风破浪；公司公告拟与中航地产重组并无超市场预期。截止目前公司与中航地产旗下主要房地产业务整合及相关资产估值已初步达成一致意见，并签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议》，拟按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程，项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等9个城市，标的资产的预估值合计23.23亿元，其中归属中航地产权益净资产20.30亿元，评估增值2.93亿元；目前该工作推进尚需国务院国资委批准。未来地产业务的顺利整合将为公司带来丰厚的土地资源储备，带动新一轮业绩增长。

　　■投资建议：公司今年以来项目投资保持审慎，基本避免高溢价拿地，同时现金充足，财务稳健性强。本次集团层面探讨房地产业务整合，初步结果看并无超出市场预期，但本次业务调整将成为集团进入资本投资公司试点后地产业务首次尝试，往后央企层面改革动作有望持续不断。我们预计公司2016-2018年EPS为1.21、1.37和1.57，对应当前股价PE估值为7.6X、6.7X、5.8X，给予“买入-A”评级，六个月目标价12.2元。

　　■风险提示：全国性销售调整，二、三线城市持续低迷