中国海外发展：未来有望分拆上市 确信买入评级
摘要： 中国海外发展：未来有望分拆上市确信买入评级2015-05-19类别：公司研究机构：中金公司研究员：张宇杨诚[摘要]公司近况5月18日收市后，中国海外发展宣布同意以5000万元收购中海宏洋物业管理100
中国海外发展：未来有望分拆上市 确信买入评级 2015-05-19 类别：公司研究 机构：中金公司 研究员：张宇 杨诚
[摘要]
公司近况5月18日收市后，中国海外发展宣布同意以5000万元收购中海宏洋物业管理100%股权。此外，公司宣布正在考虑分拆物业管理业务（“中国海外管理服务”）并将其独立上市的可能性。
评论进一步重组中国建筑股份有限公司物业相关业务。最近完成物业资产注入后，中国建筑股份有限公司以中国海外发展为平台整合物业管理业务并不意外。作为收购的一部分，中海宏洋物业管理作出不竞争承诺，承诺不在中国、香港及澳门从事任何物业管理业务。我们认为此次交易进一步表明中国建筑股份有限公司将中国海外发展视作主要物业上市平台，母公司未来持续支持可期，尤其在土地储备方面。
潜在分拆释放30~50亿港元隐藏价值。2014年，中国海外管理服务（包括中海宏洋物业管理）物业管理费收入21亿港元，预计净利润达到1.07亿港元左右（假设净利率5%的行业平均水平）。以彩生活（1778.HK；未覆盖；45倍市盈率）为基准，估算中国海外管理服务公允价值约为48亿港元。以规模计算，截至2014年底，中国海外管理服务（包括中海宏洋物业管理）管理物业5500万平米（建筑面积）（彩生活约为2.05亿平米），对应市值30亿港元（基于55港元/平米）。
估值建议维持2015/16年盈利预测不变，但是将物业管理业务40亿港元估值（中值）加入我们基于NAV的公允价值。上调目标价1%至37.32港元。维持确信买入。
风险宏观经济下滑；政策减弱。
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