南山控股：招商证券、百年保险资管等3家机构于1月12日调研我司

　　2022年1月13日【南山控股(002314)、股吧】（002314）发布公告称：招商证券路畅 孔嘉庆、百年保险资管王慧楠 宋蕾、农银汇理基金许拓于2022年1月12日调研我司。

　　本次调研主要内容：

　　问：公司定增中国核能科技是基于什么考虑?能否介绍一下标的公司具体情况?

　　答：公司为践行国家“双碳”战略，积极参与国家新能源体系建设，同时充分利用物流园区及产业园区现有屋顶资源，尝试并探索进入光伏新能源产业，拟参与中国核能科技定向增发，成为其第一大股东，以通过收并购形式与双方业务协同实现新能源基础设施领域战略布局和公司园区资产价值提升。中国核能科技主要从事为新能源电站的投资、建造、运营，实际管理各类光伏、风力电站45座，总装机容量520MW，年发电量超7亿度。

　　问：请问公司与中国核能科技合作具体模式?是参与光伏能源合作开发,还是以屋顶租赁为主?

　　答：公司与中国核能科技就新能源开发的业务合作模式路径相对清晰，我司拥有较为丰富的屋顶资源，将根据各园区所在地经济、客户和建筑物情况选择合适的合作形式，需待定增完成后逐步推进实施，对方增发事项目前尚待取得国资委批准。

　　问：公司现有屋顶资源预计未来光伏发电量能达到多少?

　　答：公司做了初步测算，会优先满足园区客户需求。具体发电量须要对屋顶结构安全做深入、细致的检测，公司将逐步对各个园区进行分布式光伏的开发论证。

　　问：请问公司制造业板块运营情况?能否介绍一下华南建材?

　　答：公司制造业板块近两年经过业务优化、组织重塑和机制创新，经营业绩改善。华南建材提供船舶耐火舱室系统及住宅产业化配套解决方案，产品已通过世界主要船级社认证，是中国重要的船舶耐火舱室提供商，并和全球30多个国家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。

　　问：国企相对起来具有更强的融资能力,是否考虑增加房地产项目投资?

　　答：公司在房地产业务上始终保持稳健的发展态度，“房住不炒”行业政策的基调明确，公司将结合地产实际去化速度进行资源布局，既保障可持续发展，又不轻易冒进，更加注重拓展优质土地项目以及提升内部管理效能。

　　问：公司今年房地产开发业务销售,结转情况如何?

　　答：公司地产项目采取稳健、谨慎拿地的策略，分批分期开发销售，项目主要分布在上海、苏州、深圳等一线、准一线及二线城市，整体盈利能力和回款情况较好。具体销售结转数据将在2021年年度报告中披露。

　　问：宝湾物流的收入来源构成是怎样的?宝湾物流开始建设到稳定运营水平通常需要多长时间?

　　答：宝湾物流的营业收入主要来源于租金收入以及增值服务收入，其中租金收入占绝大多数，增值业务收入来源包括库内操作、城市配送等增值服务。物流园区一般建成后在1至2年进入经营稳定期。

　　问：宝湾物流平均租金是多少?

　　答：2020年下半年投入运营的新项目较多，通过商务人员的努力，宝湾物流平均租金保持在29-30元/平米/月的较好水平，过往高标仓储租金每年保持3-5%的增速。

　　问：宝湾物流相较于友商的优势?

　　答：宝湾物流的优势体现在投资、建设、运营和服务四个方面，能获取较为优质的园区资源，形成完整的服务链，最大化实现入驻客户的价值。宝湾物流通过对客户需求的敏锐感知、高标准的仓库设计建造、标准规范化的园区运作、不断升级的信息和物联网系统应用，以及对客户需求的随时响应，增加了客户粘性，提升了客户体验。

　　问：公司物流业务是否会参与国内公募REITs发行?

　　答：公司仓储物流园的资产质量较高，能产生稳定现金流，具备发行REITs产品的基础条件。公司一直在探寻融资通道的多样化，同时积极推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，将根据业务实际情况及资金需求适时合理选择相应方式，助力业务发展。

　　问：宝湾物流的资产证券化会形成常态吗?未来如何控制出表节奏,是否会以每年的利润增长为目标进行规划?

　　答：我们也希望能给投资者比较稳定的预期，也理解利润波动会带来的投资困惑。后续会合理设定资产证券化产品的发行节奏，在确保公司仓储物流业务长期、可持续发展的同时，展现相对稳定的收益。

　　问：宝湾物流项目资产证券化后营业收入不再纳入报表,公司如何平衡短期和长期利润?

　　答：在项目出表的过程中可以直接增厚公司利润，也可以扩大资产管理规模，这是一个动态的不断发展的过程。一方面宝湾物流在不断投资和开发新项目，通过资产证券化获得的资金将继续用于新园区的开发建设运营，从而产生收入和利润。另一方面公司仍将获得出表后的园区少数股权对应的权益性利润，且园区管理一般情况下仍然由宝湾团队负责，会产生对应的运营管理收入。

　　问：请问宝湾物流达成500万平米目标后下一步发展规划?大概规划体量是多少?

　　答：公司会设定合理的投资节奏和速度，稳健拓展自持自建园区项目，获得高质量园区资产同时进一步扩大规模完善网络布局。同时，进一步推进管理输出，以拓展运营管理社会资本持有的物流资产规模。

　　问：公司后续还有其他激励计划吗?

　　答：公司首期推出的期权激励计划还在有效期内，在上市公司层面目前还没有其他激励计划安排。但在业务层面，公司根据各项业务特点设计实施多样化的激励方案，以将员工绩效与公司业绩挂钩，基本做到了公司内业务单元激励方案全覆盖。

　　问：中国南山集团旗下还有哪些资产?未来是否有进一步资产注入计划?

　　答：公司控股股东支持上市公司各项业务的发展，大部分经营性资产都已在上市公司内。未来中国南山集团将协同上市公司持续提升核心竞争力和业务规模，以业绩回报投资者。目前未收到资产注入的相关信息。

　　南山控股主营业务：仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务

　　南山控股2021三季报显示，公司主营收入52.04亿元，同比上升42.75%；归母净利润3.76亿元，同比上升351.87%；扣非净利润1.54亿元，同比上升177.24%；其中2021年第三季度，公司单季度主营收入11.04亿元，同比下降48.13%；单季度归母净利润-2675.1万元，同比下降133.75%；单季度扣非净利润-7880.05万元，同比下降239.6%；负债率76.59%，投资收益5.58亿元，财务费用4.19亿元，毛利率20.73%。

　　该股最近90天内共有1家机构给出评级，买入评级1家；过去90天内机构目标均价为5.47；证券之星估值分析工具显示，南山控股（002314）好公司评级为2.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)