信达地产业绩急剧下滑 地产行业新周期

　　上半年信达地产实现营业收入 48.76亿元，比上年同期 102.25亿元减少 52.31%；实现净利润 4.16亿元，较上年同期 11.10亿元下降 62.52%；归属母公司净利润 4.71亿元，比上年同期 9.05 亿元下降 47.96%。其中扣非净利润为亏损-2479万。

　　公司收入利润指标大幅减少的主要原因是上半年房产项目结转规模较上年同期减少。 截至 2021年 6月 30日，公司资产总额为 988.19亿元，较上年度末 942.79亿元增加 45.40 亿元；负债总额 742.68亿元，较上年度末 700.68亿元增加 42.00亿元；归属于母公司的所有者权益为 235.19亿元，较上年度末 230.87亿元增加 4.32亿元；资产负债率为 75.16%，较上年度 末 74.32%增加 0.84个百分点。

　　报告期内，公司累计实现房地产销售面积 69.29万平方米（其中合作项目权益销售面积 7.13 万平方米，代建项目销售面积 1.14万平方米）；销售金额 161.04亿元（其中合作项目权益销售 金额 14.63亿元；代建项目销售金额 5.43亿元）。回款金额 154.53亿元（其中合作项目权益回 款金额 18.71亿元，代建项目回款金额 6.29亿元）。

　　地王收割机

　　虽然信达规模不大，不过在过去的几年，曾经多次拿下地王项目。

　　2017年11月，其曾以43.34亿元拿下的合肥“总价地王”包河S1706号地块，最高楼面价18749.91元/平方米，溢价率高达223.27%。

　　2016年6月在竞拍上海宝山顾村地块时，信达地产也是不计成本举牌，最终以58.05亿元拿下，平均楼板价36962元/平方米，实际可售楼板价达到47722元/平方米，溢价高达303%。如此高的溢价率，在土拍市场非常罕见。

　　2016年5月最为轰动的杭州滨江地王项目，以62.86亿元起拍，20多家大牌房企激烈叫价，最后是信达-万科联合体突出重围，以溢价95.95%、楼面价21575.78元/平方米拿下，总价高达123.18亿元。这是杭州土拍史上第一宗成交价超过百亿的地块，也创下当年全国总价地王记录。

　　2015-2017年，信达地产在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”，总地价超过430亿元。人称八大地王。

　　近期减缓了拿地节奏

　　作为一个规模不大的地产公司，如此大手笔拿地，资金问题一定充裕，从公司股东结构来看，信达的实际控制是中央财政部，母公司中国信达资产管理公司，是具有独立法人资格的国有独资金融企业， 主要业务收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资，对股权资产进行管理、投资，所以信达作为央企背靠财政部，在融资上优势很明显。

　　不过在中央划定三道红线后，信达公司迅速减少了拿地的速度，上半年，公司新增储备计容规划建筑面积85.78万平方米。截至2021年6月30日， 公司储备项目计容规划建筑面积275.06万平方米。

　　而在2020年9月30日，公司储备项目计容规划建筑面积334.06万平方米，公司在建面积655.41万平方米。 3个季度的时间，信达土地储备面积减少了2成。

　　信达地产在合肥获利颇丰

　　信达地产过去几年在合肥拿地最多，合肥是信达地产盈利最重要的来源。2018年信达在合肥销售49亿，毛利率24%，2019年销售67亿，毛利率24%,2020 年销售额67亿，毛利率19.7%。

　　同时2018到2020年 ，信达地产净利润分别为 21亿，23亿，15亿，而在2017年净利润仅为10亿。

　　不过随着合肥可售项目越来越少，2020年上半年合肥销售金额仅7.2亿，净利润1,。9个亿，毛利润近26%，创新高。

　　虽然合肥项目再次获利可观，但泰禾集团在今年3月30日取消了上海新江湾项目、深圳坪山项目和上海顾村项目三个项目与信达方面的合作。预计产生亏损4.21亿元。直接导致信达上半年利润明显下滑。

　　未来不乐观

　　目前信达地产市值仅100亿，净资产245亿，估值很低，受今年地产政策影响，目前地产市场热度降低明显，股市上半年房地产板块大跌，信达股份也受影响很大。

　　从营收上来看，上半年信达营收仅48.7亿元，不到2020年五分之一，扣非净利润已经开始亏损，从土储上看已经开始下滑，受三道红线影响，作为央企的模范作用，之后拿地将更加谨慎。

　　从国家政策的定位来看，地产未来的方向趋向完全的居住属性，未来地产的发展空间不大。

　　虽然信达地产一直多元经营，同时也经营商业，车位，和物业，不过整体规模不大。

　　所以未来如何发展，这对整个地产行业都是一个真正的考验。