新城控股营收791亿元同比翻倍 踩中一道“红线”

　　8月27日晚间，新城控股(601155.SH)发布2021年上半年业绩。报告期内，公司实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%。截至6月底，吾悦广场开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%。

　　上半年，新城控股踩中一道“红线”，位列“黄”档房企，债务规模与2020年末相比小幅上升，并且现金流状况也不乐观。

　　主营业务毛利率下滑

　　吾悦广场租金收入增逾7成

　　半年报显示，2021年上半年，新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；基本每股收益1.91元/股，同比增长34.51%。截至本报告期末，新城控股总资产达5714.24亿元，比上年度末增长6.26%。

　　不过，在营业收入和净利润双双增长的同时，新城控股的盈利能力出现下降。

　　半年报显示，总营收中，房地产开发业务收入为742.67亿元，同比增长115.6%，但毛利率同比下滑逾6个百分点至17.11%；物业出租及管理收入36.4亿元，同比增长67.53%，毛利率为70.58%，同比下滑1个百分点。

　　上半年，新城控股完成合同销售金额1176.64亿元，比上年同期增长20.65%；实现合同销售面积1086.96万平方米，比上年同期增长23.87%。根据克而瑞(CRIC)数据，新城控股上半年房地产合同销售金额和面积在全国地产企业中分别排名第16位和第7位。

　　申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%(2020年实际去化率70%)保守估算，对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

　　拿地方面，新城控股上半年新增土地储备61幅，总建筑面积1831.61万平方米，平均楼面地价3419.75元/平方米，总地价为626.36亿元。

　　商业运营方面，截至6月底，吾悦广场开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%；出租率达97.12%；销售总额达272.75亿元，同比增长134.22%。

　　踩中一道“红线”

　　短期借款较上年末增3.6倍

　　2021年上半年，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。其剔除预收账款后的资产负债率超过“三道红线”规定的70%指标，属于“黄”档房企。这代表在未来，新城控股的有息负债规模年增速将不得超过10%。

　　值得一提的是，新城控股上半年的债务规模与2020年末相比小幅上升。

　　2020年末，新城控股的净资产负债率为43.65%。也就是说，上半年，新城控股的净资产负债率上升了近17个百分点。

　　上半年，新城控股短期借款余额20.92亿元，比2020年末增长365.25%；长期借款余额为547.04亿元，比2020年末增长25.4%。此外，应付票据余额为90.86亿元，较2020年末增加33.91%。

　　新城控股经营活动产生的现金流量净额不太稳定。今年上半年，新城控股经营性现金流净额为-75.72亿元，上年同期为-88.99亿元。2018年~2020年，新城控股经营性现金流净额分别为38.17亿元、435.8亿元和3.82亿元。2020年末比2019年同比下滑了99.12%。

　　另外，上半年，新城控股投资活动产生的现金流量净额为-110.7亿，上年同期为-3.52亿元。

　　由此可见，新城控股的现金流状况并不乐观，仅靠内部造血似乎不足以支撑公司投资发展。

　　在此情况下，新城控股选择拓展融资渠道。

　　7月30日，新城控股公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。发行完成后，新城控股预计仍将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额。

　　新城控股此次计划募资约2亿美金至3亿美金。