华发股份“三道红线”全踩 负债总额超2500亿后开启降速模式？

　　自2021年以来，负债总额逾2500亿元的华发股份鲜少在公开土地市场出现，但融资步伐并未停息

　　历年年报显示，2017年~2019华发股份(600325.SH)土地储备计容建筑面积分别为877.11万平方米、750.04万平方米、697.48万平方米，呈现逐年下滑态势。

　　在此背景下，华发股份2020年加大了拿地力度。根据中国指数研究院数据，公司2020年拿地金额高达703亿元，超过之前两年的拿地总额。

　　由于2020年激进拿地，华发股份债务规模水涨船高。截至2020年末，华发股份负债总额逾2500亿元。据亿翰智库统计，2020年华发股份在“三道红线”方面三线全踩，其净负债率为181.6%、剔除预收账款后的资产负债率为76.5%、现金短债比为0.9。

　　自2021年以来，华发股份明显放缓了拿地步伐。据《中国科技投资》不完全统计，华发股份今年上半年仅在佛山、南京、徐州各获1宗土地，拿地金额共计约73亿元。

　　不过，华发股份的融资积极性并未减退，今年上半年，公司接连通过购房尾款收益权、超短期融资券、中期票据、定向债务融资工具等多种渠道融资。根据华发股份2021年第一季度报，公司负债总额已高达2741.95亿元。

　　放慢拿地步伐

　　6月25日，在徐州集中供地中，华发股份竞得2021-8号一中南A地块，成交价10.56亿元，楼面价10506元/平方米，溢价率23.51%。

　　自2021年以来，华发股份明显减缓了拿地节奏。据记者不完全统计，包括上述徐州项目，华发股份今年上半年仅在佛山、南京各获1宗土地，拿地金额合计约73亿元。

　　具体来看，华发股份5月15日发布公告称，公司联合碧桂园(02007.HK)中标了佛山市顺德区乐从镇小布工业区改造项目。据公告披露，本次竞拍采取“竞土地及拆迁补偿款现金部分(起始总价35.04亿元)+代建商业物业(由合作方出资不少于7.51亿元建设)+设定物业返租条件”的方式进行。

　　另在南京集中供地中，5月22日华发股份参与土拍摇号，以总价19.4亿元拿下南京铁心桥G33地块,楼面地价为28519元/平方米。

　　且需提及的是，截至6月30日，22城(北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡)首批集中供地均已收官。公开资料显示，华发股份仅在南京获得一宗地块。

　　华发股份今年的拿地节奏与2020年形成了鲜明对比。以去年5月及6月为例，根据华发股份发布的公告，公司这两个月分别获得南京、珠海一宗土地，涉及资金逾90亿元。另据中国指数研究院数据，华发股份2020年拿地总额高达703亿远，超过前面两年的拿地总额。

　　“由于华发股份高负债的资金状况，降负债是其首要任务，加之流动性资金较为不足，减缓拿地节奏保证充裕的现金流;另一方面，在当前房地产市场竞争激烈、融资环境趋紧的情况下，房企选择放缓拿地，减少支出，加强销售回款，确保公司正常运营。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠如是分析道。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫亦认为：“上半年拿地节奏减缓背后，真正的原因还在于为了降低负债率。其次原因是华发库存量可能相对高一点，那么它可能集中精力把库存去完，然后下半年再集中更多的资金去拿地，最后一个原因可能通过减缓拿地来稳定现金流。”

　　融资力度不减

　　正如前述分析师所言，2021年减缓拿地背后，与华发股份的债务压力不无关系。由于2020年激进扩张，华发股份债务规模随之攀升。

　　在负债总额连年增长的态势下，2020年华发股份负债总额逾2500亿元，已是2017年同期数值的两倍有余。

　　而在2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行于召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规,提出“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1，并将房企分为“红、橙、黄、绿”四档管理。

　    截至2020年年末，华发股份净负债率高达181.6%、剔除预收账款的资产负债率为76.5%、现金短债比为0.9，三线全踩，居于“红档”。

　　且需关注的是，自2018年起华发股份开始借永续债。Choice金融终端显示，2018年~2020年华发股份永续债规模分别为30.98亿元、63.74亿元、61.79亿元。截至今年第一季度，公司永续债仍为61.79亿元。

　　由于永续债被计入权益，在一定程度上可以改善净负债率。如果剔除永续债，华发股份2020年末净负债率将超过200%。

　　尽管负债规模高企且面临着“三道红线”带来的压力，但华发股份的融资热情并未由此减少。

　　2021年3月31日，华发股份发布公告称，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元(含50亿元)的超短期融资券，发行期限为不超过270天。另据上海清算所信息，华发股份分别于4月和6月发行中期票据，发行总规模不超过12亿元。

　　此外，华发股份21华发实业PPN001(PPN：定向债务融资工具)于今年2月5日上市，发行规模为8.4亿元。且华发股份为优化资产负债结构，拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率，还两度通过购房尾款收益权来获取资金。

　　3月22日，华发股份部分下属子公司拟将其名下项目销售过程中形成的购房尾款收益权资产转让给华金国际商业保理(珠海)有限公司，本次融资规模不超过2.63 亿元(含本数)。6月7日，华发股份拟通过同样的融资方式，获得规模不超过2.87 亿元的融资。

　　据2021年第一季度报，华发股份负债总额已增长至2741.95亿元。华发股份将如何应对高企的债务规模以及“三道红线”压力？