“河北王”荣盛发展

　　发迹于廊坊的荣盛发展，和宏泰发展、华夏幸福，是廊坊地区的三驾马车。

　　发迹于廊坊的荣盛发展，和宏泰发展、华夏幸福，是廊坊地区的三驾马车。早期，凭借“高集权、快周转”，荣盛发展迅速崛起成“河北王”，当初靠着“小万科”的招牌撬开资本市场，迅速形成了“快节奏”的开发战略，占领了以京津冀地区和长江经济带为主的二三线城市。

　　根据荣盛发展公告，2020年荣盛发展累计实现销售额1200多亿元，完成销售年度目标的105%，同时，荣盛发展合约销售面积、合约销售额和销售单价都实现了正增长。华夏幸福在2020年大概900多亿元，这意味着，华夏幸福终于在2020年终于实现反超华夏幸福，成为“环京一哥”。

　　荣盛发展的耿建明、宏泰发展的王建军以及华夏幸福的王文学都是从廊坊起家，为什么如今的商业处境、商业地位差距如此大呢？

　　从“河北王”到全国30强

　　1998年，荣盛发展涉入房地产行业，开发第一个项目——方州花园，凭借江南特色的户型设计和施工、造价方面的优势，“方州花园”在南京一鸣惊人。

　　紧接方州花园之后，荣盛发展承接了廊坊市一个旧改项目，通过“小桥流水、曲径亭台”的江南园林景观，在廊坊开发了名为“锦绣家园”，价格比周边竞品高出50%，当年依然100%售磬，自此，荣盛发展在廊坊声名鹊起。

　　在锦绣家园的基础上，2003年到2006年，荣盛发展又成功打造了廊坊第一个高端群体社区阿尔卡迪亚。该项目占地30万平方米，以小高层为主，建筑线条流畅，色彩丰富，户户见水，步步有景，一举确立了荣盛发展在廊坊地产圈的地位。

　　从1998年到2007年，是中国房地产的黄金时代，中国独特的土地制度和商品住房的短缺的共同作用下，中国房地产获得了超额收益。踏着中国房地产黄金时代的末班车，2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

　　从2008年到2018年，是中国房地产的白银时代，地产行业利润趋于摊薄，一家开发商的核心能力，从黄金时代的拿地能力，又演变为产品能力、成本能力、投资能力、风控能力，等等。此时的荣盛发展，开始 “修炼内劲”。

　　买地之前，荣盛发展的理念是“谋定而动”，提前锁定目标地块的详细情况，也有自己的“城市地图”和“房价地图”，哪块地适合建设改善房，哪块适合建设刚需房，已经摸得清清楚楚。除此之外，荣盛发展内部有“向用户学习、向市场学习”的说法，不管是房子的设计，还是房子的功能使用，荣盛发展都要考虑客户，同时，荣盛发展内部有详细的品控标准，且执行比较到位。

　　经过十年的低调发展，在2018年，荣盛销售额首破千亿大关，跻身千亿房产之列。客观地说，与华夏幸福相比，荣盛发展跻身一线房企的时间较晚，相对来说少了一些声量，估值在地产圈里偏

　　低，但有时候，做企业和做人一样，慢一点，柔软一些，未来反而顺遂很多。2020年，荣盛发展超额完成了年初制定的1210亿销售目标，年度计划完成率达105%，而华夏幸福违约债务超过了100多亿元。有时候，“慢”就是“快”。

　　关键一步，走出河北

　　巴菲特“投资三原则”中提到两点，安全边际与能力圈。简而言之，控制投资风险，避免损失本金，以及选择投资自己熟悉的领域。对一家房企来说，土地储备结构直接关系着企业的发展态势，以及债务的风险指数。

　　在土地储备布局上，除了京津冀之外，荣盛发展加码在南方开辟第二战场，既增厚荣盛发展的当下铠甲，又着眼布局未来。

　　2016年，荣盛发展在 “五五规划”中提及“大地产”，除了业务领域的扩大，也包括房地产开发业务布局范围的扩大。从荣盛发展2017年年报显示，荣盛发展已经在长三角、广东、川渝等拓展土地，具体包括南京、宜兴、徐州等城。

　　2017年“廊九条”出台以后，环京再无奇迹。因为事关区域大局，没有人敢轻易放松环京楼市调控政策，疫情之下，京津冀的流动被进一步切割。幸运的是，荣盛发展提前布局的长三角地区，进入丰收期。

　　根据荣盛发展2020年半年报显示，截至2020年六月底，荣盛发展环京的土储已经不超过14%。以江苏为例，荣盛发展从南京为起点，延伸到常州、宜兴、南通等城，2020年销售额超过100亿元。2020年上半年，荣盛发展在江苏、浙江等地的营收比例超过25%，而苏浙两省在2020年营收增长幅度均超过了30%。

　　凭借着江苏、浙江地区的销售额，荣盛发展从偏居一隅的区域开发商，一跃成为房企30强。

　　不过，荣盛发展2020年三季报显示，有一个数据很夸张，那就是经营性现金流净额，-37.15亿元，创5年新低。

　　截至2020年三季度末，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍。对比央行、住建部划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率不大于70%，净负债率不大于100%，现金短债比大于1。荣盛发展“三道红线”已经踩中“两道红线”。

　　这也意味着荣盛发展面临着历史性的难