安信证券：荣盛发展持续重仓京津冀，拿地强度回升

　　12月4日，安信证券发布荣盛发展研报。

　　公司总览。1）历史沿革。荣盛发展 1996 年成立于廊坊，2007 年在深交所上市；2010 年开始全国化布局，2019 年销售金额 1153.6 亿元，排名前 30。2）公司治理。公司实际控制人为耿建明先生，截至 2020 年 9月 30 日合计控制公司 59.96%股权。管理架构上，公司采用“集团+区域+城市”三级组织架构。3）业务概览。公司以房地产销售为核心主业，2020H1 房地产销售、产业园、物业管理、酒店经营各占营业收入的 86.6%、7.8%、2.4%、0.8%。

　　历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续上，①存货方面，截至 2020H1 公司存量土储总建筑面积 4036.0 万方，主要分布三四线城市，占比 71.5%；聚焦京津冀、长三角、山东半岛，建面占比分别为39.0%、15.8%、10.9%；在建项目开工到竣工时间间隔平均为 3.7 年，低于样本房企中位数；公司 2018-2019 年拿地强度不高，分别为 17.2%、26.2%；2020H1 拿地强度回升，相比 2019 年上升 17 个百分点至 43.2%。2020H1 公司土储倍数为 4.6 倍。②固定资产和投资性房地产方面，公司自持物业较少，截至 2020H1 公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为 2.7%，主要自持项目共 22 个。2）广义负债可持续性上，①债务结构方面，2020H1 公司有息负债中银行贷款、非标、境内债、海外债占比分别为 54.9%、31.7%、8.4%和 5.0%；公司有息负债抵质押率、短期有息负债占比高于 TOP50 房企中位数水平。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为 0.75 倍、93.7%、75.1%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比、长期股权投资占比、其他应收/应付款占比等指标低于 TOP50 房企中位。

　　未来经营视角下的信用资质变化。1）资产可持续上，①拿地方面，公司 1-10 月新增土储建面最多的 5 个城市依次是沧州、廊坊、聊城、石家庄和永州；今年拿地能级有所下降，拿地仍集中于京津冀，在山东半岛地区布局力度有所加大。1-10 月，公司拿地强度为 30.2%，较2019 年小幅上升 4.0 个百分点，低于监管部门 40%观察指标。②资产出售方面，2020 年以来公司未出售重大资产。③销售方面，10 月累计销售金额同比增长 10.2%，前 10 月完成全年销售目标的 70.1%。2）广义负债可持续上，2020 年以来公司公开市场融资相对顺畅，积极发行海外债、ABS、中票和短融，1-10 月累计获得净融资 3.4 亿元。其中海外债发债利率上行、久期缩短；境内债发债利率下行、久期基本持平；3）公司治理可持续：①高管变动方面，2020 年 7 月 31 日，王远志先生因个人原因退任公司副总裁。②多元化方面，公司 2016 年以来开启地产、健康、金融多元化布局，物业板块和产业园板块相对成熟，2019 年各实现营业收入 11.6、33.8 亿元。