招商蛇口:紧绷的现金流

　　进入11月，招商蛇口又在走资产处置的“老路”。

　　11月6日，招商蛇口发布公告，拟转让持有的深圳市招盛阁置业管理有限公司100%的股权及子公司达峰国际持有的明华(蛇口)海员服务公司100%的股权，转让底价为41.45亿元。两家公司的主要资产为深圳南山区蛇口的泰格公寓及明华国际会议中心。

　　招商蛇口表示，本次交易有利于提高本公司资产的流动性，优化资产结构。

　　11月3日，北京产权交易所显示，招商局蛇口拟转让深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价26.02亿元。在此前一天，招商蛇口还拟转让深圳太子湾商储置业有限公司100%股权及2.38亿元债权，转让底价约10.98亿元。

　　初步计算，通过转让上述资产，将为招商蛇口迅速带来至少78亿元现金流的入账。

　　事实上，对于资产处置，招商蛇口已“得心应手”。财报显示，2017-2019年，招商蛇口的投资收益分别为29.10亿元、65.48亿元、102.31亿元，占当期净利润的比重为19.39%、33.65%、54.26%。

　　但是，2020年前三季度，招商蛇口的投资收益同比下降84.17%至7.63亿元，主要系项目整体转让收益及权益法投资收益同比减少。

　　这直接影响了招商蛇口的净利润表现。前三季度，招商蛇口实现营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%；归属净利润为21.91亿元，同比下降56.69%。

　　于三季报中，招商蛇口直言，净利润大幅下降主要受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

　　现金短债比1.02

　　随着招商蛇口业务规模的持续扩张，以及对一、二线城市优质土地储备资源的不断获取推升资金需求增加。中诚信国际指出，招商蛇口拥有较大规模的房地产和园区开发在建项目投资需求，公司面临的资本支出压力或将进一步增加。

　　“现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要”，招商蛇口在募集资金说明书中表示。

　　根据2020年半年报，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额-29.91亿元，较去年同期下降149.32%，主要系购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

　　2020年上半年，招商蛇口总负债达4457亿，同比增长15.6%。其中，短期借款、一年内到期的长期借款及一年内到期的应付债券三项短期有息负债合计为661.75亿元。同期，招商蛇口现金及现金等价物为639.25亿元，现金短债比为0.97，小于1倍，触及融资 “三条红线”其中一条。

　　根据融资新规，招商蛇口若不能及时缓解现金流压力，其有息负债规模增速将不得超过10%。

　　对此，招商蛇口除“促销售、抓回款”外，还通过转让、增资等方式频繁“卖子回血”。据焦点财经不完全统计，三季度，招商蛇口先后挂牌转让广州金山谷创意园区项目5栋办公楼、1栋酒店以及深圳市乐艺置业有限公司49%股权，涉及金额不少于11.34亿元；并通过增资的形式出让了太仓商盛商务咨询有限公司、徐州宁盛置业有限公司项目股权，涉及资金不少于11.52亿元。

　　一番“操作”后，截至今年三季度末，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额回正至102.4亿，现金及现金等价物增加至718亿。同期，招商蛇口现金短债比达1.02，虽不再踩线，但处在“现金短债比不小于1”的触线边缘。

　　为缓解资金需求，招商蛇口还进行债券融资。11月11日，招商蛇口发布公告称，公司于今年7月17日获得证监会核准公开发行不超过100亿元的公司债券。该笔债券将采取分期发行的方式，其中首期发行债券面值不超过10.4亿元（含），剩余部分自中国证监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕。

　　对于100亿元募集资金的用途，招商蛇口表示，拟用于偿还存量公司债券、住房租赁项目建设及补充相关配套流动资金。其中，不超过 42亿元（含）用于偿还存量公司债券，不超过58亿元（含）用于住房租赁项目，建设及补充相关配套流动资金。

　　更早之前的10月，招商蛇口完成发行15亿元超短期融资券、一笔 41.5亿元的ABS获得深交所通过。

　　截至11月11日，招商蛇口已发行尚未兑付债券及债务融资达325.5亿元。