华发股份：结转毛利率下滑，归母净利增速不及营收

　　华发股份（600325.SH）上半年结转规模虽然提升，但由于毛利率的下降，使得利润增速不及营收。加之快速扩张带来的债务压力增大，在市场整体“降杠杆”要求下，未来华发股份融资规模可能因此而受限。如何在保证现有规模的前提下，并兼顾利润增长，已经成为摆在它面前的现实问题。

　　归母净利增速偏低

　　从上半年的表现来看，华发股份不算太差，销售额实现同比转正。

　　半年报数据显示，2020年上半年公司实现销售金额为441亿元，同比增加1.1％；实现销售面积176万平方米，微幅回落1.5％，对应销售均价同比增长2.6％至24983元/平方米。

　　公司在百强房企中的排名也得以提升。根据克尔瑞榜单，2020年上半年，公司全口径销售金额位列中国房地产企业榜的第32名，相比2019年提升了7个名次。

　　中金公司预测，华发股份全年销售额有望超过1000亿元，对应同比增速预计为15％。中金公司估算，公司当前可售货值接近4500亿元，相当于2020年预测销售额的4.2倍，这使得公司2020年销售额实现千亿目标得到了充分保证。

　　但在这一片欣欣向荣的背后，却掩藏着一个尴尬的事实，即2020年归母净利润同比增速仅录得6%。而上市公司2020年上半年实现营业收入228.7亿元，同比增长60.8%。对比营业收入增速来说，归母净利润同比增速实在是显得有点“寒碜”。

　　中信建投认为，华发股份归母净利润增速低于营收增速的原因有以下三个方面：

　　其一，报告期内毛利率下降，拖累了归母净利润增速。数据显示，2020年上半年公司毛利率约24.6％，较去年同期下降10.37个百分点。

　　其二，前期合作开发低权益比项目陆续结转,致报告期内少数股东损益达6.7亿元,占净利润比重约31.3％,较去年同期增加15个百分点。

　　第三，公司抓住销售回补期，加大营销力度致报告期内销售管理费用率(销售金额口径)较去年同期提升0.65个百分点至3.40％。

　　负债规模悄然上升

　　为了进一步提升销售规模，华发股份加大了举债力度，以增加土地储备规模。

　　机构判断，华发股份在今年上半年拓展力度较大。根据中信建投跟踪监测数据显示，公司上半年在7个核心城市城市共获取10个项目，全口径拿地金额超过360亿元，拿地金额占销售金额比重82.5%，拓展较为积极。

　　另有数据显示，今年上半年，公司新增土储计容建面约200.65万平方米,同比大幅增加106％;权益比(建面口径)较去年同期提升11.2个百分点至81.4％。

　　从城市能级来看，一二线占比约35.3％，三线占比约64.7％。显然，华发股份意图通过下沉至都市圈内核心城市周边卫星城，稳步向外扩张的同时，来避免热点城市的激烈竞争及高成本带来的资金压力。

　　但实际上未能完全避开这种情形的发生，华发股份的负债规模并未因此而减少。

　　华发股份发布公告数据显示，截至2020年9月底，公司借款余额为人民币1,422.46亿元，较公司2019年末借款余额1,052.33亿元增加370.13亿元，占2019年经审计净资产432.95亿元(合并口径）的比重为85.49%。

　　从新增借款的分类来看，截至2020年9月底，公司累计新增借款约370.13亿元（第三季度新增借款172.95亿元），其中银行借款新增约166.10亿元，占2019年经审计净资产的38.36%；企业债券、公司债券等融资工具新增约100.24亿元，占2019年经审计净资产的23.15%；委托贷款、融资租赁等新增约17.12亿元，占2019年经审计净资产的3.95%；其他借款（保险债权计划、信托贷款等）新增约86.67亿元，占2019年经审计净资产的20.02%。

　　积极拓宽融资渠道导致整体负债率水平偏高。数据显示，截止6月末公司负债总额达到2150.77亿元，资产负债率为81.03％。

　　成为“红档”房企

　　作为一家中型房企，华发股份算不上特别出众。但这一次，它居然有机会与恒大、融创等第一梯队房企一起，突破三条红线成为“红档”房企而受到了市场关注。

　　中金公司监测数据表明，今年上半年，华发股份在手现金较年初增长22％至317亿元，可覆盖一年内到期有息负债的67％。虽然较年初59％提升近8个百分点，但距离1倍的安全范围仍有不小的距离。

　　值得关注的是，公司净负债率虽然有所改善，但仍未“上岸”。亿翰智库数据显示，上半年，公司净负债率为150.7%，高于监管层要求，虽然相比 2019 年底下降 9.8 个百分点，虽然仍高于50家具有代表性的A+H股上市房企均值。

　　另外，就期末净负债率指标而言，同样也超过了监管层定下的标准。中金公司测算，如不将永续债视为负债，2020年上半年，华发股份净负债率较年初增加7个百分点至240％。

　　近日，监管部门下发给试点房企的三张监测表，包括《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》和《试点房地产企业表外相关负债监测表》，融资“三条红线”已经进入全面试点实施阶段。

　　万科集团董事局主席郁亮曾坦陈，“此次监管层的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有开发商都是挑战。”对华发股份而言，亦是如此。