话企|地产板块“造血”下滑 北京城建集团出路何在？

　　“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·托宾的话沿用至今。

　　不过即便把鸡蛋放在多个篮子，也不意味着风险就真的降低。作为一家综合性建筑企业，北京城建集团的业务范围覆盖工程总承包、房地产开发、设计咨询、经营生产和资本运作等多方面，然而多元化发展的背后，公司75%的净利润仍来自地产板块。

　　严重依赖地产板块所带来的问题是，2019年北京城建集团地产板块“造血”功能出现问题，北京城建集团的危机也随之而来。

　　出售资产

　　5月13日，【城建发展(600266)、股吧】(6.340, 0.02, 0.32%)发布公告，拟终止合作开发北京市丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目。

　　此次合作开启于3年前，2016年11月，城建发展和控股股东北京城建集团签订《张仪村棚改项目合作开发协议》。项目当初预计需投入自有资金约5.6亿元，由北京城建集团与城建发展按照 0.5亿元：5.1亿元的比例进行投资。

　　公告指出，合作期间，城建发展累计向张仪村棚改项目投入3700万元，而终止后，这笔款项将由北京城建集团一次性偿还。

　　前脚，北京城建集团刚需支付一笔3700万元的款项给城建发展；后脚，北京城建集团就悄然挂牌出售子公司。

　　5月18日，桂林润鸿房地产开发有限公司（以下简称“桂林润鸿”）60%股权及28500万元债权在北京产权交易所挂牌出售，转让底价为3.15亿元，其中60%股权价格为3000万元。交易条件指出，价款需一次性支付。

　　北京城建集团这一动作的背后，究竟是巧合？还是资金压力下的被迫之举？

　　wind数据显示，2019年，北京城建集团合计负债2608.52亿元，资产负债率为79.9%。更加值得一提的是，2019年北京城建集团短期偿债压力激增，2017年公司短期负债43.25亿元；2018年短期负债27.58亿元；2019年短期负债107.07亿元，同比增长288.28%。

　　2020年开始，北京城建集团的偿债压力虽有所好转，但仍不轻松。评级报告表示，2020年及2021年到期需偿还的债务分别约为83亿元和92亿元。

　　知名地产分析师严跃进也告诉财经网，当资金压力较大时，企业通常会选择出售一些项目。某种程度上来说，北京城建集团转让子公司归还款项的可能性较大。

　　值得一提的是，本次出售的子公司经营情况并不乐观。2019年桂林润鸿实现营业收入5985.19万元，亏损987.32万元；2020年一季度实现营业收入679.84万元，亏损137.52万元。

　　桂林润鸿如若“脱手”成功，北京城建集团不光可以及时止损，还能“回血”部分资金，缓解负债压力。可以说是一举两得。

　　地产板块“造血”能力下滑

　　Wind数据显示，2019年，北京城建集团实现营业收入1210.04亿元，同比增长1.32%；实现净利润40.72亿元，同比增长43.33%；归母净利润18.76亿元，同比下滑18.76%。

　　北京城建集团总经理裴宏伟曾在2020年工作研讨会上回顾2019年，他指出，公司房地产板块业绩十分突出，收入占比38%，利润占比达到75%，如果从全口径来看，对企业的贡献度达到了91%。这也意味着，北京城建集团的业绩情况非常依赖于房地产业务。

　　2019年年报显示，北京城建集团旗下有3家子公司从事房地产开发业务，其中包括持股41.86%的上市平台城建发展、100%控股的北京城建房地产开发有限公司（以下简称“城建地产”）、100%控股的北京城科房地产开发有限公司（以下简称“城科地产”）。

　　此外，2019年11月，北京城建集团与北京住总合并重组，北京住总成为北京城建集团的全资子公司。

　　年报显示，2019年，北京城建集团房地产开发经营实现净利润30.94亿元，同比增长23.97%。但实际上，北京城建集团的房地产业务“造血能力”正在下滑。因为除去因合并重组，北京住总贡献的净利润9.48亿元，北京城建集团的原房地产板块贡献净利润21.46亿元，实则较去年同期下滑14.02%。

　　2019年城建发展实现营业收入164.32亿元，实现净利润22.22亿元，是北京城建集团房地产业务的“主力军”。

　　此外，虽然北京城建集团并未披露城建地产、城科地产的业绩情况，但根据上述数据不难推算，这两家企业实际为亏损状态。

　　“主力军”前路坎坷

　　2019年年报给北京城建集团敲响警钟。

　　然而短时间内，北京城建集团的房地产板块或难迎来“逆袭”，因为被寄予厚望的北京住总和城建发展前路并不乐观。

　　虽然一加入北京城建集团，北京住总就贡献了公司近四分之一的净利润，但不容忽视的是，北京住总的“下坡路”走了多年，未来还能为北京城建集团“输血”多少，是个未知数。

　　财经网梳理历年克而瑞房企销售排行榜发现，2016-2018年，北京住总分别实现销售额106亿元、76.6亿、91.4亿元，分别排名134位、第154位、第159位。而在2019年，北京住总榜上无名，这也意味着，2019年北京住总销售额“缩水”严重，低于排名第200位宏发集团的66.2亿元。

　　另一方面，城建发展的地产盈利能力也远没有财报数据中呈现的那么亮眼。

　　表面上，城建发展2019年实现营业收入164.32亿元，同比增长22.8%；归母净利润20.88亿元，同比增长69.88亿元，营收、净利双丰收。大幅增长的背后，非经常性损益贡献不少，2019年，这一数据高达6.8亿元，同比增长749.5%。

　　此外，城建发展还存在高负债率、存货积存等问题。2019年城建发展净负债率124.18%，远远超过亿翰智库公布的2019年50家典型市房企的平均净负债率91%；2019年城建发展存货周转率仅为0.1576，大大低于50家典型市房企的平均存货周转率0.3211。

　　城建发展表示，公司开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域。但实际上，城建发展严重依赖北京市场，且在其他城市的开疆拓土并不顺利。年报指出，2019年，北京贡献营收137.42亿元，同比增长37.6%，占城建发展总营收超过8成。相反，重庆、天津、青岛、海南分别贡献营业收入5.23亿元、2.19亿元、6亿元、1.09亿元；分别同比下滑32.91%、59.34%、36.85%、70.74%。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，房企在异地扩张中存在不少难点和陷阱，如果对当地的客户习惯、偏好、市场竞争格局、政商关系没有足够的了解和把控能力，就很容易出现水土不服，进而陷入经营困境的现象。

　　“竞争力相对较弱的中小房企来说，在异地扩张上风险更大，更应该慎之又慎。”柏文喜分析，在异地扩张的时候，房企一定要做好足够的、充分的市场调研和政商关系资源的构建，然后再进入这一区域。另外，在进行异地扩张的时候，可以采取步步为营的方式，把资源相对集中于已进入的区域进行区域深耕，做熟做透已进入的区域市场后再考虑进入其他新的区域，不要一下子过多的进入太多的新的区域，尽力避免因进入不熟悉的区域过多引发的不可控因素集中爆发所带来的企业风险的急剧加大。

　　一方面水土不服，另一方面深陷质量门。

　　据凤凰网房产报道，近期，位于南京的北京城建西华龙樾项目存在诱导购房者违规“偷面积”现象，置业顾问在推荐楼盘时公然宣称，“叠墅一大好处就是可以自行改建，客厅上部挑空可自行浇筑。”而值得一提的是，早在2019年，该南京项目就因“偷面积”被扬子晚报报道。

　　此外，城建发展旗下开发楼盘，还因精装修问题、绿化缩水、质量不过关等问题遭到业主维权。财经网从北京住建委获悉，2019年6月至今，由于造成事故隐患，北京住建委公布的行政处罚信息中，包含“北京城建”的信息多达55条。

　　鸟巢、奥运村、国家大剧院……曾经，北京城建集团将一个又一个经典项目打造成为自己的“名片”。然而辉煌不再，赖以生存的地产板块“造血”不足，北京城建集团还有机会东山再起吗？