中交地产：业绩不济 利润下滑 代建能否成为“翻身利器”？

　　都说“新官上任三把火”，2019年中交地产“换帅”后，“这把火”却没能如愿烧起来。

　　2019年7月23日，中交地产发布公告，经第八届董事会第十七次会议决议，同意聘任李永前为公司总裁（法定代表人），董事候选人。李永前，这位曾今的中交老将，在绿城中国呆了五年后，重新返回中交。

　　“回家”后的李永前立下“军令状”，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”

　　不过，换帅后的首份成绩单却并不尽如人意。2019年中交地产全口径签约销售金额293.87亿元，仅完成了350亿元销售额的83.96%。

　　2017年中交地产立志“央企前三”的豪言壮语还犹在耳旁。然而2019年保利发展销售额4698亿元、中海地产销售额3387.4亿元、华润置地销售额2425亿元，央企前三甲的位置不曾动摇，却将中交地产远远甩在身后。

　　频频换帅，增收不增利

　　年报显示，2019年中交地产实现营业收入140.63亿元，同比增长57.16%，归属于上市公司股东净利润5.43亿元，同比下滑33.01%。

　　净利润下滑的大背景是，自2017年以来中交地产频频换帅。

　　2017年12月，吴文德辞去中交地产董事长一职，由蒋灿明接任；2018年5月，杨剑平辞去中交地产总裁一职；2018年9月，空缺了4个月的总裁一职被耿忠强补位。2018年末，中交地产换届，赵晖出任董事长一职。

　　不过，2018年上位的耿忠强和赵晖很快又被换下。2019年7月，在总裁位置仅坐了10个月的耿忠强辞去该职务，由李永前接任；2019年的最后一天，赵晖辞去中交地产董事长一职，任职1年零3个月。随后，董事长一职也由李永前接替。

　　接连动荡后，李永前接下“烫手山芋”。重返中交地产的第一年，就遇上了公司近三年来的首次净利润下滑。在此之前，中交地产盈利增速明显，2017年归母净利润6.17亿元，同比增长432.5%；2018年归母净利润36.69亿元，同比增长36.69%。

　　为何2019年，中交地产营业收入增速57.16%，净利润却不增反减？

　　2019年中交地产营业成本增加，毛利率下滑，盈利能力出现疲软。年报显示，2019年中交地产土地成本49.31亿元，较2018年的20.42亿元，增长141.52%。这也是所有营业成本中增速最为明显的一项。与此同时，2019年中交地产的房地产销售额毛利率下滑超5个百分点，仅为25.01%。

　　更加值得一提的是，作为中交地产主营业务的房地产开发，盈利能力一直欠佳。2016年以前，中交地产扣非净利润从未突破一亿元大关，2017—2019年，中交地产分别实现扣非净利润1.64亿元、2.86亿元、2.59亿元，在净利润总额中占比较低。

　　“被偷走的”净利润

　　雪上加霜的是，赚钱能力削弱的同时，中交地产的净利润还被“蚕食”超过一半。

　　年报数据显示，2019年中交地产的少数股东损益为5.79亿元，略高于中交地产的归母净利润5.425亿元。

　　少数股东损益指的是公司合并报表中子公司其它非控股股东享有的损益，需要在利润表中予以扣除。而中交地产过高的少数股东损益或许受到权益销售占比不高的影响。2019年中交地产全口径签约销售金额293.87亿元，权益口径签约销售金额192.26亿元，权益销售占比65.42%。

　　此外，2019年，中交地产资产减值损失4.22亿元，信用减值损失1.29亿元，两项减值合计“蒸发”了5.51亿元净利润。

　　2018年末，中交地产的资产减值准备余额为9052.8万元，尚未过亿。而至2019年末，这一数字翻了5倍不止，增至5.26亿元。这一增长又主要来源于存货跌价准备的4.21亿元。其中天津香颂理想花园跌价准备1.82亿元，重庆中交漫山跌价准备1.16亿元。此外，嘉兴、武汉、青岛、长沙等地项目均存在不同程度的跌价准备。

　　与此同时，中交地产还面临着同业竞争的尴尬局面。中交地产的控股股东中交房地产集团（以下简称“地产集团”）官网信息指出， 地产集团控股绿城中国和中交地产两家上市公司。

　　地产集团的地产平台并不仅此而已。天眼查信息显示，除了两大上市公司外，中交房地产集团还控股中住地产、中房开发等公司。

　　虽然根据年报信息，地产集团表示，在2021年底前，采取现金收购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产深度融合。并且承诺，旗下房地产业务整合前，公司将协调绿城中国和中交地产之间实现差异化经营。

　　中交地产的同业竞争问题仍旧备受投资者关注。有投资者在给董秘的留言提问中表示，中交房地产集团的同业竞争是限制中交地产发展的主要原因。2019年年报也指出，中交地产多次在调研时被问及同业竞争的解决情况。

　　冲规模 押宝代建

　　一方面，为了“千亿目标”，中交地产大举拿地为冲规模做准备；另一方面中交地产还在寻找新的业绩增长点。

　　年报显示，2019年中交地产新增土地15宗，计容建筑面积229.54万平方米，土地购置总价款181.59亿元，其中权益价款达118亿元。

　　即便是高价土地中交地产也绝不手软。2019年12月11日，中交地产以19.31亿元拿下昆明呈贡区地块，溢价率高达95.98%。

　　伴随水涨船高的是中交地产的现金流压力。2019年，中交地产经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-46.12亿元，同比下滑179.56%；2019年末中交地产一年内到期的非流动负债44.71亿元，同比增长35.08%。

　　年报也指出，近年来随着经营规模逐步扩大，中交地产现阶段资产负债率较高，偿债压力可能较大。 2019年，中交地产净负债率约为84.92%，明显高于其他央企，2019年保利置业、华润置地、中海地产的净负债率分别为56.9%、30.3%、33.7%。

　　此外，2020年4月8日，中交地产发布公告，2020年前三月累计新增借款88.48亿元，占2019年末净资产141.31%。

　　重资产的房地产业务上“花钱如流水”，中交地产将算盘打到了轻资产上。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，越来越多的房企入局代建， 是看中了代建低投入、驱动高、销售规模和获取自身高ROE来优化报表的红利。

　　回到中交地产后，李永前大刀阔斧开展改革，提出“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

　　2020年1月，由中交地产100%控股的北京联合置业与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订项目委托管理服务协议，中交地产的代建业务开始“小试牛刀”。

　　2020年3月13日，北京联合置业更名中交房地产管理集团。中交地产表示，此次更名是中交地产“六个一工程”战略落地的重要举措，对于中交地产轻资产板块新航道业务开拓有重要意义。

　　柏文喜向财经网分析，中交地产在央企地产企业中始终不温不火，新领导上任且从绿城归来后，希望借鉴绿城代建业务的经验以更少的资源投入来上规模，所以代建业务是中交地产摆脱资源约束实现规模跃进的战略选择。

　　数据显示，2019年绿城中国以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额664亿元。此外，2019年绿城中国新增代建项目72个，合计代建项目260个，总建筑面积约6754万平方米，预计总可售金额约3689亿元。

　　此外，2020年2月28日，绿城中国旗下代建公司绿城管理向港交所提交招股书，申请上市。

　　在绿城呆了5年之久的李永前见证了绿城代建的迅速成长，“肥水不流外人田”，李永前试图将这份经验“引流”中交地产。

　　不过，并不是每一家房企都适合做代建。合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网，入局代建的房企需要产品品质过硬，美誉度高，管理和招采成本控制到位。

　　此外，柏文喜还指出，和其他房企相比，中交地产的入局代建业务的时间相对较晚，在品牌和资金方面并不突出，且面临着绿城系的强力竞争以及其他新进入这一领域企业的挤压，这是中交地产在代建领域所面临的挑战。

　　不过，柏文喜同样表示，中交地产的企业性质赋予了稳健运营、规范管理和良好资信条件的优势，未来如果能够与相关资本方联合起来结成联合体来开展资本代建，解决中小房企所急需的资金问题，则会成为市场拓展的利器，或能如愿加快形成一定的规模。

　　对于中交地产而言，比起遥远的“央企前三”和千亿目标，如何弥补2019年未能完成的销售额目标，在2020年冲刺500亿元大关，才是当务之急。而押宝代建能否为中交地产的“成绩单”带来新气象，还需要时间考验。