中航地产:聚焦物业资管业务 需求期待加速转型

　　核心观点：

　　1、利润率下降、跌价准备大增致净利下降。

　　近期，中航地产(000043)发布的公司年报中显示：公司2016年营收63.23亿元，同比增长14.57%,归母净利1.61亿元，同比下降59.77%,而公司的净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。

　　2、地产销售完成计划,项目出清逐步转型。

　　公司16年销售额50.7亿，同比增长3.4%,销售面积56.3万方，同比下降5.6%,完成2016年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。

　　3、置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。

　　2016年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。

　　4、物管营收高增长,机构类业务不断。

　　2016年物业资管业务营收22.9亿元，同比增长29%,新签合同超5亿元。截至2016年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。

　　5、商业地产初具规模,探索轻资产模式。

　　集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。

　　6、最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。

　　作为集团A股上市平台,2016年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。

　　根据赢家江恩星级评定模型：000043股票分析综合评论：中航地产000043当前趋势运行在生命线以上强势可操作区域，中期资金筹码占流通盘54.3%，主力控盘度较高大方向依然乐观。通过江恩价格工具分析，该股短期支撑是11.48元，阻力是12.75元;通过江恩时间工具分析，该股短期时间窗为 2017-01-16号和2017-02-06号，中期时间窗2017-02-27号和2017-04-02号 ，结合持仓成本做好计划。