跨界“取暖”？龙湖14.3亿拿下中公教育北京昌平土地

　　观点地产网 9月26日消息，中公教育（002607）拟转让全资子公司北京中公未来教育科技有限公司51%股权给北京尚恒吉瑞商业运营管理有限公司。后者由龙湖地产全资子公司北京龙湖中佰置业有限公司100%持股，且无对外投资公司。

　　值得注意的是，中公教育该子公司曾在去年12月初以底价30.05亿元摘得北京昌平七里渠限竞房用地，楼面价约21162元每平米。

　　中公教育称，此次合作由龙湖方开发住宅地块。公告显示，龙湖将支付5100万元受让51%股权，并投入13.8亿元用于偿还中公未来买地向中公教育借的款项。

　　交易完成后，清偿对中公教育的其他欠款，不会形成资金占用，且后续项目的所有收益在扣除1.7亿元后归龙湖方所有。

　　地产行业政策逐渐收紧，房企融资与规模扩张大幅受限，教育行业同样受到政策的大力调整，线下培训机构纷纷关停，中公自今年一季度以来股价持续跌落，净利润现金流为负。

　　当前形势，从结果来看，似乎是一场“换季”中的跨界互利。

　　龙湖步调

　　这次交易对于龙湖来说，能以支付不到半价拿地开发，其他款项亦能在交易后再议。

　　支付13.8亿元标的公司向母公司的借款，再加上购买51%股份的5100万元，即可开发30.05亿元的地块项目。尽管交易的13.8亿龙湖方需要在3个工作日内付完，但也为同时进行的各大城市二批集中供地留出了宽松的资金额度，后续款项交易后再清偿也一定程度上给出了资金周转时间。

　　对于在集中供地表现积极的龙湖来说，这个周转时间是必要且宝贵的。

　　据观点地产新媒体了解，自9月以来，在南京、青岛、成都、苏州、常州、沈阳、合肥等多城集中供地中，龙湖均有拿地。仅在南京二批集中供地中，龙湖就以总价约23亿元摘得三宗地块，而且多是较为核心区域地块。

　　此外，政策调控下，北京地块由于地价高投资大，房企独资拿地少，多以联合体的形式进行。在北京第一批集中供地中，土拍报名主体共248个，其中88个是联合体，占比超过三分之一。

　　联合体拿地也意味着收益按照权益比划分，而龙湖通过跨界收购股份的方式以不到半价拿到北京昌平地块，后续款项能再议，且不过多影响集中供地过程中的资金额度，相比削尖脑袋争热门地块轻松得多。

　　跨界合作

　　对于教培行业来说，过去有着非常高的利润。

　　作为教培行业尤其成人教育的龙头，中公教育这宗北京昌平地块便是于去年末摘得的。

　　原本中公教育是将地块用于主营业务所需的公建项目，试图加快建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心，希望能够满足5000多名学员吃住学一体化及【线上线下(300959)、股吧】（300959）融合培训，能够解决30000多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。

　　但为何又通过转让全资子公司控股权方式，转让昌平地块合作开发呢？

　　这不免让人联想到教育行业的“双减”等政策，调控力度之大与地产行业相比有过之无不及。

　　事实上，目前教育行业的调控政策只针对中小学教培，对于中公教育主营的成人职业教育是鼓励支持的。然而中公仍然有所波及，并且股价一直持续下跌。

　　据中公教育2020年与2021年中报，现金流量净额从40.64亿元骤降到-9.39亿元，且净利润一直处于亏损状态。

　　中公教育想拿地自己房产的心仍未变。据了解，在拿昌平地前一个月，中公教育曾发布定增预案拟募资60亿元，其中42亿元募资额用于怀柔学习基地建设项目。

　　是次大额定增引发证监会问询，确认是否存在变相用于房地产开发的情形，是否存在违反国家有关加强房地产调控的政策精神和证监会再融资涉房审核要求的情形。

　　中公教育回应，早期的封闭班以租赁酒店场地授课为主，然而以租赁场地为主的封闭班存在场地面积受限、不稳定、硬件软件设施受限、成本高、公司管控力弱等一系列问题。

　　直到今年6月，中公教育仍在申请定增，却因中介机构被中国证监会调查而中止。但与龙湖的跨界合作，却着实缓解了经营上的燃眉之急，回笼了资金。