物企业务成长力榜：规模增速下滑 物企下一站如何突围

　　截至8月底，约有50家物企披露2021年中期业绩。从整体看，物业行业规模快速扩容，不少物企业的合约面积和在管面积呈现几何式增长。背靠规模庞大的房地产开发业务，借道收并购，发力商业管理，介入城市服务等业务，物企规模一路高歌猛进。

　　在当下物业行业竞争加剧，资本表现分化的大环境下，保持规模高速增长，维持较高的业务成长性，成为获得资本青睐的基本条件。

　　为更全面物业行业发展趋势，了解个股的业务成长，和讯物业立足物企中期业绩数据，汇编发布了《2021年上半年物企业务成长力》榜单。

　　榜单数据显示，近40家上市物企的合管比超100%，中骏商管合管比高达472%，同时康桥悦生活、星盛商业、新城悦服务以及建发物业合管比超200%，表现出强劲的增长动力。而规模处于行业龙头的碧桂园服务、融创服务以及恒大物业等合管比均超180%，在规模基础庞大的基础上仍保持高速增长，未来的规模扩容值得期待。

　　数据来源∶ A+H股全部上市物企2021年中期业绩公告、和讯股票。特发服务（300917）、中海物业、南都物业（603506）、浦江中国、祈福生活服务、【新大正(002968)、股吧】（002968）招商积余（001914）等8家物企数据不可得，鑫苑服务延迟刊发中期业绩。

　　计算公式∶合管比=合约管理面积/在管面积*100%

　　行业规模再突破

　　龙头物企规模增速下滑

　　从物企中报披露的数据看，2021年上半年各大物企整体保持规模快速增长，行业规模加速集聚，强者恒强的格局形成。以行业巨无霸碧桂园为列，因收购蓝光嘉宝服务新增2亿平方米在管面积，截至报告期末，碧桂园服务在管面积高达6.44亿平方米。

　　从行业来看，规模增长较快的物企具备两个特征，背靠实力强劲的地产集团，为物企源源不断的输送在管面积，这个是固定的，例如恒大物业、碧桂园服务、保利物业等行业巨头。

　　另外就是加速第三方外拓，典型案例就是合景悠活拿下雪松智联，上演“大鱼吃大鱼”行业现象，半年时间，合景悠活在管面积实现翻倍增长。

　　需要注意的是，物业公司在管面积和合约面积的绝对值增长加快，但是随着物企规模增长，其业务的增速较2020年同期整体出现下滑。

　　行业龙头碧桂园服务、恒大物业以及融创服务，2021年上半年合管比较2020年同期分别下降41个百分点、22个百分点以及32个百分点。同时，部分规模处理行业中游的物企则表现出较强的增长态势，如建发物业、正荣服务、宝龙商业、奥园健康等。

　　第三方面积占比提升

　　业务模式多元化

　　从物企的规模扩展路径看，第三方收并购面积占比逐渐提升，关联交易占比下降。较为明显的为大湾区物企时代邻里，通过持续加码外拓和收并购，2021年上半年新增在管面积有95%来自第三方，业务发展的独立性得到强化。

　　再如，旭辉永升生活经过多年发展，第三方在管面积占比已高达81.5%。

　　第三方在管面积的占比快速提升，在一定程度上说明公司具备可持续增长能力，减少对房地产公司的依赖，能减少因关联交易而发生粉饰业绩的现象，提高上市公司管治的科学性；同时，将上市物企放置到一个开放的、充分竞争的市场中，有利于优化行业发展格局。

　　在行业规模增长之际，不少物企提出发力高质量发展，既要增长速度，又要保持增长质量，面临资本市场变现分化的格局，物企纷纷加速探索新增长路径。

　　在上述背景下，物业行业整体的业务模式更多元化，除了服务住宅业务，同时不少专注商写领域的物管企业成功上市，并获得了良好资本市场表现。如：华润万象生活、卓越商企服务、新城悦服务等，其中华润万象生活市盈率高达88倍，远高于同规模龙头物企。

　　为了培养差异化竞争力，各大物业在拓展业务边界，如保利物业利用资源优势，强势介入城市服务；越秀服务则发力全能型城市运营服务商，聚焦TOD物管模式，于2021年上半年TOD物管营收达到1.17亿元，同时加码在写字楼、购物中心以及专业市场等方面的布局力度。

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