亿翰智库：荣盛发展的稳与进

　　自2017年十九大报告提出让住房回归民生属性，国家“十四五”规划纲要明确重申“房住不炒”，以上海、南京为首的一线和新一线城市开启了新一轮市场调控。加之受疫情影响，2020年大多房企销售增速较2019趋于平缓，越来越多房企认识到在动荡的市场环境中，保持可持续发展是时代命题，稳健成为后疫情时代房企发展的主调。

　　从土地市场来看，今年22城首批集中供地已顺利落幕，房企拿地呈两级分化趋势，其中越秀地产投资力度尤为强劲，2021年上半年拿地面积超越去年全年84%；而以新城控股（601155）、绿地集团、龙湖集团为代表的房企上半年新增土储仅在2020年全年两到三成之间。

　　在民营房企第三、四梯队中，一直以低调稳健着称的荣盛近年呈现进位不断上升的势头。作为为数不多的实现连续四年经营活动现金流为正的上市房企，荣盛在“第6个五年计划”开局之年，延续“提质进位”的目标，坚持区域深耕战略和“造园、造寸、造福”的产品理念，理性布局多元赛道，为其持续稳健的发展节奏提供支撑。

　　1. 从首进到深耕，深化区域竞争优势

　　“三道红线”、土地集中供地等政策牵引着房地产行业驶入正常运营轨道，在评估投资回报率的基础上审视企业现行负债情况逐渐成为房企投资的新常态。不少头部房企在坐稳大本营市场之外，实施城市群深耕战略，以提升区域市场占有率、实现区域竞争优势。

　　2021年已过半，以万科地产、融创中国、保利发展为代表的区域深耕型房企上半年销售额已超过2020年全年一半以上，行业整体销售业绩呈现稳定向好的态势。

　　近年来始于河北廊坊的荣盛，为适应市场需求的变化，在南方及中西部市场拓展了深耕区域。2021年1-6月，荣盛销售面积突破487.9万平方米，累计销售金额突破581.8亿元，销售业绩位列全国房企前40强。其中，河北地区上半年销售金额实现74亿元，蝉联河北省销量冠军。而从2021年上半年荣盛签约分布来看，目前长三角城市群签约的金额占荣盛整体签约金额的36.2%，已超过河北地区的26.1%，珠三角城市群及其他区域签约金额占比为18.9%。可见，荣盛深耕“京津冀城市群”、“长三角城市群”、“珠三角城市群”三大集群之势已逐步成形。

　　图表：2021年上半年荣盛各区域销售业绩表现

　　数据来源：亿翰智库整理

　　今年以来，荣盛的经营战略进一步调整，深耕区域优势的同时，也在寻求三四线城市投资机会，以挖掘更大成长空间。

　　2021年上半年，荣盛新增土储18宗，在加强对三集群中小型城市城镇化建设外，荣盛首入广州，以广州市增城区为起点，开启珠三角布局的新征程。

　　图表：2021年1-6月荣盛新增住宅和综合用地(含住宅)土储情况

　　数据来源：亿翰智库整理

　　截至2021年6月，荣盛累计土地储备达3996.8万平方米，其中，环渤海区域土储占据半壁江山；长三角、中西部土储占比较去年末也有上升,将为公司未来2-3年的开发提供支撑。

　　图表：截止2021年6月荣盛土地储备情况

　　数据来源：亿翰智库整理

　　得益于企业深耕的战略布局，如今，长三角、珠三角、中西部市场涌现出一批有持久生命力的优质规模房企。荣盛在保持环京龙头房企地位的同时，在其他高成长性城市的影响力也在进一步扩大。

　　2. 长期战略的基石：多维度提升产品价值

　　保持稳健发展跟企业前瞻的投资战略分不开，但也需要过硬的产品力提供支撑。尤其近年以来，房地产行业回归价值原点，产品力决定企业站位的观点也逐步成为行业共识。

　　去年至今，头部房企普遍增加对产品力的挖掘，将文化、科技融入产品服务打造，以满足客户更深层次的生活需求，“以人为本”成为不少房企升级产品功能的原则。

　　在户型设计上，旭辉集团将LDK一体化客餐厅引入住宅，在扩大家庭居住视野范围的同时也使整个户型变得更加通透，提升了客户的居住体验。在有限的面积上实现空间的延展和功能最大化，LDK一体化客餐厅提升了中小家庭的幸福指数，得到了广大业主得认可。

　　在社区打造上，正荣2020年发起的“绿洲社区计划”围绕“可行、可望、可游、可居”四个内核回应人们对于亲近自然理想社区的期待，据2020年度年报，正荣累计销售金额1,419亿元，同比增长8.6%。营造全龄社区和美学生态空间已成为房企升级产品力的两大发力点。

　　作为自成立以来即坚持产品至上的房企，荣盛在不断地实践中也形成了一套独特的产品力塑造逻辑。

　　近两年，荣盛在长三角地区的销售成绩不俗，在苏浙两地打造的住宅项目包括不少网红盘：“临安首摇”杭州檀越府、“真豪宅”南京江天瓴筑以及今年3月开盘由荣盛和新城联手打造的常州天翌等，多个项目书写了外来房企在苏浙地区的范本。

　　荣盛交出优秀业绩答卷的表象背后，是荣盛产品力的支撑。

　　自2008年提出，“造园、造寸、造福”产品理念便贯穿荣盛的每一个作品中，六字蕴含荣盛匠心独特的品牌价值，在荣盛自主研发打造的“府邸、盛景、锦绣、花语”四大产品系中得到具象体现。

　　“造园”在居住环境中再现江南园林的营造精髓；

　　“造寸”把握每一寸，实现面积、朝向、风水、采光的最优组合；

　　“造福”满足业主对生活配套的要求，营造幸福生活的空间。

　　面对日益增长的改善型住房需求，营造让客户一见倾心的社区环境不是“锦上添花”，而是住宅项目的核心竞争优势之一。

　　头部房企中，龙湖堪称“造园”先驱，其在重庆等地打造的项目社区景观已经驻颜二十年有余。在龙湖，设计讲究一步一景，景观讲究四季有花，社区保养力求历久弥新，是住宅园区营造的典范。

　　与之相同的是，以“造园”为使命的荣盛对社区景观打造也有独到的见解和卓越的创新力。在常州天翌项目中，景观创造者舍弃“重景轻人”的密集型堆砌手法，而是站在人的视角，将人的活动流线充分考虑在景观的排布中，将社区空间转变为丰富的多功能“林下空间”。为了找到理想的树型，设计师远赴黄山地区，一颗一颗精心挑选，只为打造最“贴心”的景观社区。

　　常州新城荣盛天翌社区景观

　　注重产品功能是荣盛一以贯之的产品设计理念。在荣盛檀越府，精心打磨的户型设计得到了客户的认可。三开间朝南、双开大阳台、主卧大飘窗成为高层98㎡、洋房105㎡户型引爆临安的三大王牌。

　　杭州.荣盛檀越府98㎡三室两厅两卫户型图

　　在客户对住宅产品力有较高层次理解的江苏和浙江市场，荣盛选择继续走高端路线。从杭州檀越府，到海宁上荣府、绍兴荣盛华府，都属于荣盛产品系中最高端的府邸系，产品从内部设计到景观体系不断刷新客户对于高品质住宅的设想。

　　3. 开启新征程，多元赛道同步并行

　　如今，房地产行业进入存量时代，核心城市及区域的新增土地稀缺，房企为获取优质土地需付出的成本不断提升。为保障企业的长期可持续发展，诸多房企在不断优化核心竞争力的同时，也在增加对多元赛道的探索与尝试。

　　比如近年来活跃在机器人和现代化农业赛道的碧桂园，持续发力新能源汽车的恒大，以及在去年开启多元化战略，布局文旅、产城等领域的石榴集团，均为行业多元化发展提供了参考。

　　图表：头部房企跨界赛道布局

　　数据来源：亿翰智库整理

　　基于对行业发展变化的认知，以稳健发展为标签的荣盛面对当前的行业环境，也将目光对准多元业务的延伸。2021年，荣盛进入战略转换年，启动新的五年计划，发展重心向完善产业布局，提升运营能力倾斜。

　　新的五年计划中，荣盛在原有的大地产、大健康、大金融 + 互联网等新兴产业的“3+X”战略基础上进一步调整，进化到六五计划的“1+3+X”战略。在坚守主赛道增强地产业务竞争力的同时，荣盛同步发力康旅、产城、物业多元产业，以增强产业协同效应，精进企业综合实力。此外，通过多年实践经验，荣盛也选择进入一些符合经济和社会发展战略的新兴产业，通过投资新能源、智慧健康等创新型企业布局科技赛道，为企业注入新的活力。

　　荣盛第六个五年计划启动之年已经过半，荣盛回归地产主业，2021上半年土地储备、在营项目销售均有稳定表现。在“提质进位”总目标指导下荣盛将坚持多维度精进产品，行稳致远，力争上游。

　　凡是过往，皆为序章，荣盛将一如既往坚持长期主义、高质量发展，向行业更高水准迈进。