“两集中”下的地产大变局：竞争加剧 兼并重组将成常态

　　华夏时报记者 李贝贝 上海报道

　　今年2月底，我国22个重点城市开始对住宅用地实行“两集中”供地新政，各城市的土地出让节奏被打乱，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。但从22城的土地成交情况来看，核心城市、核心板块土地热度仍维持高位，市场竞争激烈。事实上，22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点，也是上半年百强房企投资的转折点。在新的土拍政策下，房企们面临着资金实力的考验，“两集中”也对其后期的运营能力提出了更高要求。

　　上半年百强房企投资转折点

　　从4月15日长春“打出第一枪”，到6月29日武汉首场集中出让结束，22城首轮集中出让日前正式收官。据贝壳研究院统计，首批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，土地出让金总额为1.07万亿元，综合溢价率15.1%。

　　其中，杭州以1178.53亿元的总成交金额居于首位，57宗地块全部成功出让，其中44宗地达到封顶价，平均自持比例达16%；北京以1110亿元的土地出让金紧随其后，位列全国第二位，30宗供地中有10宗地进入投报高标准商品住宅建设方案阶段，紧随其后南京、广州、上海分别收金993亿元、906亿元、857亿元。

　　以热点城市作为试点切入，“两集中”政策希望实现平抑地价、抑制溢价、调控房价的最终目的，而22座城市均有其明确且严格的土地竞拍规则，“双限”“竞配建”“竞自持”成为多城市土地出让必备规则。贝壳研究院认为，22城“量增价稳”目标基本实现。据中指院等机构数据，广州、北京、深圳和福州4城的成交楼面价确有所下降。

　　但整体来看，房企实际参拍热情较高。首轮集中出让中，高溢价地块频出，不少热点城市的地块更是刷新了楼面价纪录。例如，建发以45%的溢价率拿下广州南沙区一地块，楼面价约为2.36万元/平方米，刷新南沙楼面价纪录；德信以楼面价13671.54元/平方米拿下武汉东西湖区一地块，刷新东西湖楼面价等。

　　资金实力雄厚的全国性房企及本地国企则成为“两集中”的最大赢家。截至6月10日，TOP30房企在20个城市**拿下273幅含住宅的地块，占全部地块的比重超四成。克而瑞强调，整体来看，22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点，也是上半年百强房企投资的转折点：随着企业“三道红线”指标不断优化，二季度，随着首批集中供地城市开始集中供地，房企投资积极性显着提升，TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。截至2021年上半年末，新增货值百强门槛为105.1亿元，同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。

　　兼并重组将成常态

　　克而瑞地产研究认为，规模房企的策略仍是聚焦首轮集中拍地。这主要是因为，一方面资金优势可以“先发制人”，另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值，也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

　　在新的土拍政策下，每个城市每年三次集中出让土地，给房企带来了资金实力的考验，不少开发商因此调整了竞拍战略，以适应新的市场竞争格局。

　　例如，为减少前期资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一。据克而瑞统计，在此轮集中供地中，滨江集团（002244）以67%的联合比例成为最爱联合拿地的房企，而金科、卓越、首开均保持60%（含）以上的联合拿地比例。

　　同时，《华夏时报》记者也注意到，部分房企倾向多元化拿地方式。比如，此轮集中供地中，绿地集团出现的次数屈指可数。一位接近绿地的人士对《华夏时报》记者解释说，除公开市场外，绿地也通过产业地产和基建先行的方式拿地，在各地有一些贸易港和技术开发区的项目，也有自己的基建板块，通过这些跟当地政府谈判，拿地会比较便宜。其表示：“虽然开发周期长，但利润率比公开市场要高一些。”

　　如今，第二批集中供地陆续拉开帷幕。业内人士普遍认为，首轮集中供地热度高涨，新规“试水”的恐慌感是重要因素。随着政策不断完善，考虑地方政府集中供地政策或存在调整可能，以及房企资金日益趋紧等情况，今年第二、三批集中供地市场将有所降温。

　　在日前举行的股东大会上，中国金茂管理层表示，土地“两集中”需要时间检验，行业出现波动是正常的，第一阶段的抢地局面不会持续，下半年热度应有所下降；在6月16日龙湖集团召开的周年股东大会上，首席执行官邵明晓也直言，接下来二、三次集中供地“不会像现在这么热，毕竟是第一次（集中供地），大家可能比较紧张和冲动，下半年可能会有所降温。”

　　克而瑞认为，在接下来的土拍中，从投资的角度而言，长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场，未来这些市场的竞争激烈度仍会加剧，预计2021年三季度市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。

　　不过，克而瑞也强调，“考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓”。对于中小房企而言，克而瑞认为核心城市第二、三轮集中供地将成为其投资的窗口期与机遇期，“尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市，是中小房企补充优质土储的首选”。

　　与此同时，房企之间分化也将继续：凭借着资金量、资金渠道等优势，规模房企、龙头房企将“强者愈强”，中小房企或将被迫向非重点城市下沉，优胜劣汰、兼并重组将成为市场常态。