高压政策下中小房企喘息难 财信发展收购安徽诚和物业100%股权寻求突破

　　本报记者 王鹤 见习记者 冯雨瑶

　　6月11日，财信发展（000838）发布公告称，公司拟以现金方式收购财信物管持有的安徽诚和物业服务有限公司（以下简称“安徽诚和物业”）100%股权。

　　财信发展称，公司将以本次收购为契机切入物业行业，拓展物业管理业务，后续拟通过持续投入，力争打造成为具有一定竞争力和影响力的市场化第三方物业生活服务商。同时，本次交易后公司将注入具备一定盈利能力的物业服务资产，改善公司的盈利状况。

　　“当前，房地产开发行业集中度日益提升，且利润率逐渐收窄。在此背景下，房地产企业需要开拓业务范围，推动多元化发展，而物业行业是轻资产模式，具有低负债的特点，房产企业切入物业行业，承担风险较小，利于其特色化发展。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向记者表示。

　　切入物管行业

　　寻求发展突破口

　　切入物管行业是财信发展寻求盈利突破口的重要举措。

　　据公告披露，公司本次拟收购的安徽诚和物业成立于2008年，主营业务涵盖物业服务管理和社区综合服务，现有子公司1家（合肥宁巨物业管理有限公司），分公司18家，现有项目45个。截至2021年3月末，合同管理面积合计1568.05万平方米。

　　经营业绩方面，2020年安徽诚和物业全年实现营业收入1.33亿元，净利润1675.22万元。

　　按照交易双方签署的业绩补偿协议，2021年-2023年，安徽诚和物业拟为财信发展提供净利润分别不低于1700万元、1900万元以及2100万元。

　　财信发展表示，公司本次通过收购财信物管所持的安徽诚和物业100%股权切入物业服务赛道，力图依托股东在物业行业所积累的经验及布局，通过上市公司平台做大物业管理规模，符合公司的长期发展战略。

　　未来，财信发展一方面将围绕自身地产项目全生命周期，为项目提供物业基础服务与增值服务，打造专业化物业管理服务商，赋能现有地产项目；另一方面，本次交易后上市公司物业板块也将依托“财信”上市品牌提升知名度，获取优质管理项目，提升多业态物业管理和服务能力，进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间。

　　高压政策下

　　中小房企难获喘息

　　房地产政策高压下，中小型房企难有喘息的机会。

　　以财信发展为例，本次交易前，其主营业务为房地产开发与销售，同时经营环保产业。公司最新发布的财报显示，2021年第一季度，公司实现营业收入5.01亿元，归属于上市公司股东的净利润为-2986.95万元。

　　盈利渐显疲态背后，事实上近些年销售规模尚不及百亿元的财信发展早已陷入销售增速放缓、拿地节奏放慢、融资趋紧等多方困境。

　　年报数据显示，2020年公司签约销售额同比增长0.62%，签约销售面积同比下降6.09%，相较于2019年，财信发展2020年的销售增速明显放缓，2019年，该公司签约销售金额同比增速为33.31%，签约销售面积同比增速则为24.80%。土储方面，财信发展从2018年累计持有土地11块，到2020年累计持有土地4块，手中的“余粮”也正在不断缩减。

　　而近年来，伴随着房地产高压政策的密集出炉，本身发展缓慢的财信发展又将面临新的难题。

　　记者按公司发布的2020年年报数据计算，发现公司剔除预收款后的资产负债率（（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项）*100%）为83.92%，已经踩到“三道红线”中的一道。也就意味着，公司日后将大概率面临融资环境收紧、融资成本上升的局面。

　　物管行业正在成为房企争先掘金的新蓝海。克而瑞地产研究中心的数据显示，TOP30上市房企均有不同程度地布局物业业务。作为“后来者”的财信发展，能否在日益拥挤的物业赛道中分得一杯羹？

　　“对于物业行业而言，当前扩展规模仍然是主要旋律，早早进入物业行业的头部房企本身具备品牌影响力和规模实力，可以作为物业板块的发展提供强有力的支撑，而中小房企由于规模较小、盈利能力较差，发展受限，同时未能率先抢占切入物业行业的先机，未来发展依旧挑战重重。”陈霄略带担忧地谈道。

　　“从切入物业行业的角度看，其实和此类产业的发展机会增加有关，所以会吸引很多房企加快该领域的布局。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“当然小规模的房企若是仓促进入，其实不一定能抓住行业发展机遇。长远来看，中小房企还是需要做出自己的特色，尤其是有康养和社区消费等方面资源的话，也可向此方向发展。”

　　（编辑 崔漫 乔川川）