林腾蛟分拆物业 阳光城换道融资

　　（文/张玉 /马媛媛）“历史告诉我们，每一次危机都是一次压力测试。任何时候，我们做最坏的打算，做最大的努力。人必自佑，而后天佑之。”在2020年的新春家书中，阳光城（000671）掌门林腾蛟的发言透露出闽系房企爱拼才会赢的野心。而伴随着房地产企业毛利率的低位徘徊和财务指标优化的艰巨任务，林腾蛟也在筹谋追逐物业上市“热潮”。

　　6月3日，闽系房企阳光城发布公告披露，控股子公司阳光智博境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。

　　事实上，早在今年4月，阳光城方面就表示，为了做大做强阳光智博的主营业务、促进阳光智博进一步高质量发展，公司拟分拆阳光智博至香港联交所上市。本次境外上市所得的募集资金在扣除发行费用后，拟用于收并购其他物业公司或专业服务公司以扩大业务规模，用于发展社区增值服务，用于开发并升级智能管理信息系统与购买智能设备，并补充营运资金等。

　　6月7日，阳光城相关负责人回应观察者网表示，目前物业板块在推进上市中，具体事件进展尚不确定。

　　多位高管“潜伏”

　　公开资料显示，阳光智博成立于2020年7月29日，前身为阳光城物业，法定代表人为林腾蛟。公司主营业务包括物业管理、停车场库经营、商业管理等。

　　截至2021年4月15日，阳光城及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司合计持有阳光智博72.39%的股份。其中，阳光城持股71.68%，福建阳光房地产持股比例为0.71%。

　　此外，龙净实业投资集团、阳光健康产业、阳光智博管理、阳光慧优、阳光慧佳分别持有2.47%、0.55%、5.06%、10.18%、9.35%的股份。

　　层层穿透之后，阳光健康产业由林腾蛟持股98%。龙净实业投资集团背后的控制方阳光龙净集团有限公司背后的实际控制人为林腾蛟和吴洁，分别持股98%和2%。公开资料显示，吴洁是林腾蛟兄长林伟民的妻子。而吴洁和林伟民是整个阳光城体系实际的控制人。阳光城官网资料显示，吴洁是阳光城集团股份有限公司第四届监事会监事、第五届监事会副主席，第六届监事会监事，第七届监事会监事长。现任福建阳光集团有限公司董事长（法定代表人），阳光城集团股份有限公司第八届监事会监事长。

　　此外，阳光智博管理和阳光慧优的执行事务合伙人王紫瑶为阳光城集团人力行政总监。阳光慧优股东47位，大股东王君持股比例4.62%，为阳光城集团财务管理中心执行总经理。阳光慧佳是阳光智博核心员工股权激励平台，张萌为执行事务合伙人，有限合伙人17人，包括林腾蛟、朱荣斌、何媚、公司执行副总裁吴建斌等。

　　成母公司融资新渠道？

　　克而瑞日前发布的2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100显示，2020年阳光城物业在管面积2500万平方米，位列排行榜第76位。与之相比，位列排行榜首位的“万物云”在管面积为57800万平方米。

　　同策研究院分析师肖云祥直言，阳光智博管理规模在目前众多的房企而言并不算大，特别是与碧桂园、万科、恒大等房企相比差距还很大。当然，若公司上市成功后，所获融资将有助于公司横向收购所需资金，间接为公司在管面积扩张提速。中国有着庞大的存量资产管理市场，尽管行业“巨鳄”动辄数亿的在管面积，但占比很小。也就是说公司还有很大的机会获取在管面积，但需要注意资产质量的把控以及服务能力和质量的提升。

　　截至2020年末，阳光智博合并口径资产总额为14.37亿元，负债总额为8.14亿元，净资产6.24亿元，其中归属于母公司所有者权益为6.24亿元。2020年实现营业收入13.71亿元，利润总额2.26亿元，净利润1.73亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为1.73亿元。

　　值得一提的是，尽管估值暴涨之下物业公司上市估值并不乐观，甚至频繁遭遇破发，一位不愿具名的业内人士向观察者网表示，拆分上市会多一个融资平台。“所以，现在就算大家普遍估值不高，总归想办法上市。多一个平台，多一个融资渠道，对公司总归有好处的。现在内地企业上市肯定会受到严格的管控，香港的上市环境相对松一点。”

　　肖云祥直言，自去年以来，物业服务企业赴港上市都较为频繁，其实各大企业赴港上市的目的都大同小异。即从资本市场直接融资，获得便宜的资金，为提升公司整体服务能力和横向收并购提供资金渠道；其次，优化公司整体资产负债结构。“这一波物管企业赴港上市潮的逻辑，到目前为止没有发生变化。”

　　事实上，阳光城也意识到了自己的财务问题。2020年，阳光城净负债率降至94.90%，现金短债比为1.53，实现“三道红线”由橙档降至黄档。朱荣斌坦言，未来可能会长时间持续保持在黄档，“争取第一个五年实现‘三道红线’全面达标”这个指标确实难度有点大。