滨江集团（002244）高价拿地净利润率压缩至1% “自残式”外延全国化布局受阻

　　·长江商报记者 赵洁

　　“努力做到1%-2%的净利润水平”。近日，在滨江集团（002244）举行的业绩说明会上，当被问到近期在杭新获项目的利润表现时，公司掌门人戚金兴自揭困境。

　　滨江集团一直以成本管控在行业着称，但在近期杭州集中供地中，公司不惜以“比制造业还不如”的净利润水平争夺土地，受到业界关注。

　　近年来，滨江集团的土地储备逐年走高，公司盈利水平也受到影响。公司整体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，这一数字进一步降至20.76%。

　　中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率仅有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。但此平均值也远高于滨江集团公布的1%-2%的净利润标准。

　　随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透，进一步威胁到公司大本营市场。滨江集团在2015年就开始向一二线城市进军，然而扩张过程并不顺利，几乎“自残式”的向外揭开了区域房企的生存困境。

　　知名地产分析师严跃进认为，滨江后续确实需要积极走出去，尤其是杭州本地市场要防范调控等风险，也需要注重土地成本的控制，若本地市场还是要做产品，近期要以可覆盖为导向，即利润等可以考虑少一点。

　　值得一提的是，财务方面，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”，公司综合融资成本不断下降，2017-2020年的融资成本分别为：6%、5.8%、5.6%、5.2%。

　　拿地压缩利润

　　近年来，滨江集团的土地储备逐年走高。数据显示，2018年至2020年，公司分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米，分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。上述同期，楼面均价分别为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。

　　随着拿地成本逐年增长，公司盈利水平也受到影响。公司整体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，这一数字进一步降至20.76%。

　　据2021年一季度报显示，滨江集团录得营收74.30亿元，2020年同期为37.81亿，增长高达96.52%。但与此同时，归母净利润只有3.97亿元，且2020年同期仅有2.78亿元。

　　在去年底举行的媒体交流会上，戚金兴就曾透露公司利润率仅5%，其还断言“其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

　　从行业来看，中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》也显示，2020年全国百强房企净利润率仅有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。但此平均值也远远高于滨江集团今年公布的1%-2%的净利润标准。

　　近几年，在房住不炒、三道红线等长效机制调控下，叠加土地供应两集中新政推行，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力，中国楼市进入薄利时代。据中信建投（601066）研报，近期集中供地的重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州地区的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡的为17.4%，重庆仅为6.7%。

　　大本营市场内卷

　　作为老牌浙系房企，素有“杭州地产一哥”之称的滨江集团，2007年以前，一直在大本营杭州开展业务。

　　2020年杭州地区为公司贡献了近39%的收入。在土储分布上，滨江集团重仓杭州特征明显。截至2020年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%。

　　2020年年报披露，公司累计土地储备建筑面积1255.87万平方米，当年末可售货值仅2800亿元。2021年，滨江集团销售目标是1500亿元。目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

　　不过，随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透，进一步威胁到公司大本营市场。数据显示，2018年至2020年，杭州地区收入分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元，在公司收入中所占比重分别为90.83%、59.34%和38.23%。2020年，公司在杭州地区市场毛利率为24.37%，同比减少22.01个百分点。

　　5月7日，滨江集团在家门口杭州市萧山区土拍中摘得5宗地块，其中，滨江与融信联合体共斩获4宗地块，总价172.5亿元；同时，滨江集团还单独拿下1宗价值10.07亿元的地块。

　　上述权益拿地总价96.4亿元，平均拿地成本高达3.5万元/平方米，而其他诸如融信、融创整体拿地价则在2.6万元/平方米以下。据测算发现，如果算上配建和自持成本后，实际地价约5.37万元/平米，对比6万元/平米销售限价，盈利空间十分有限。

　　全国化布局踩雷

　　作为从杭州发家的区域性房企，滨江集团在2015年就开始向一二线城市进军，然而扩张过程并不顺利，几乎“自残式”的向外揭开了区域房企的生存困境。

　　2016年11月，滨江集团与深圳安远控股合作，共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新项目，并向合作方融资11.6亿。双方合作后不久，因种种原因，该项目在2018年3月终止。2020年报显示，上述双方还引发一场旷日持久的法律纠纷，预计收回资金4.36亿元，计提坏账准备7.24亿元。

　　深圳踩雷，与上海地产公司中崇集团的合作也很不顺利。2016年12月，滨江集团耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权，成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园3期项目。另外，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

　　该项目因故搁浅之后，滨江集团将中崇集团诉至法院，上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决，由于目前各方达成的协议仍在履行过程中，相关资金回收存在不确定性。

　　但滨江集团并没有放弃全国化扩张，2020年，滨江集团整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打开外地市场。随即，今年4月公司与广州龙头房企越秀地产（00123.HK）达成合作。

　　在5月14日举行的2020年度业绩网上说明会上，公司称，双方希望今年在广州和杭州两个城市与越秀地产各有3个合作项目落地。

　　严跃进表示，滨江集团走出去的战略是值得肯定的，这两年很多房企到杭州拿地，确实带来很大的竞争和挑战。所以实际上对于滨江集团来说，注意竞争策略很关键，这也是其积极做大规模、拓展开发空间的重要导向。