新希望刘永好的物业故事：发力“民生服务” 尚依赖母公司业务

　　5月11日，作为年内首家递交招股书的物企，新希望（000876）集团旗下的物业公司新希望服务正式发布全球发售公告。

　　公告称，新希望服务拟全球发售2亿股，其中香港发售2000万股，国际发售1.80亿股。首次公开募股定价区间为3.8-4.7港元，至多募资9.4亿港元，并计划于5月25日正式在港交所上市发行，公司股票代码03685.HK。

　　新希望服务方面表示，募资所得70%用于战略收购及投资；15%用于升级信息系统及设备；5%人才招募及团队建设；10%营运资金及一般企业用途。目前，新希望服务已引入6家基石投资者，包括贝壳找房、小米、复星国际等。

　　瞄准“民生服务”赛道

　　招股书显示，在业务规模上，截至2020年12月31日，新希望服务管理65个项目，总在管楼面面积约为1020万平方米。这一规模在物业服务类企业中尚处于较小规模，根据克而瑞此前发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》，第一名万科云的在管面积已经高达5.78亿平方米，最后一名金鹰服务的在管面积也超过了1300万平方米。

　　尽管体量较小，在规模上不占优势，但新希望服务想要讲述一个差异化的物业故事，并且瞄准了“民生服务”这一赛道。

　　新希望集团董事长刘永好在全球发售前表示，“新希望服务定位为提供民生服务的企业，是集团旗下布局民生产业链的关键环节，也是集团内部第一家赴港IPO的企业。”

　　据招股书披露，新希望服务为内地民生服务运营商，业务围绕物业管理服务、非业主增值服务、 商业运营服务及生活服务。

　　具体来看，招股书显示，新希望服务主要从四个业务分部产生收入，包括物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务。而民生服务主要提供社区生活服务、社区资产管理服务、线上及线下零售服务及餐饮服务、营销活动组织服务以及社区空间运营服务。

　　新希望服务招股书截图。

　　收入方面，新希望服务从2018年的2.58亿元增长47.5%至2019年的3.81亿元，随后又增长54.6%至2020年的5.88亿元，复合增长率超过50%。同时，净利润从2018年的4110万元增长56.0%至2019年的6400万元，随后又增长71.6%至2020年的1.09元。

　　分业务来看，以2020年为例，新希望服务在物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务以及民生服务这四项收入分别为1.89亿元、1.68亿元、1.12亿元和1.17亿元，占总收入比重分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%；对应毛利分别为5920万元、7365万元、6186万元和5264万元。由此可以看出，后三者的收入约占整体收入的67.7%，这已经有别于传统物业服务公司。

　　事实上，新希望服务之所以能够发力民生服务等领域，与其母公司新希望集团的业务布局息息相关。新希望集团官网信息显示，其始创于1982年，已形成农牧食品、乳品快消、智慧城乡、地产文旅、化工资源、生态环保、医疗健康、金融投资八大产业板块，拥有世界第二、中国第一的饲料产能，中国第一的禽肉加工处理能力。

　　依托于新希望集团在现代农业与食品产业的优势，新希望服务的民生布局相当于“站在了巨人的肩膀上”。例如，新希望服务方面透露，正在探索与新希望六和股份有限公司和新希望乳业有限公司等新希望集团旗下公司进行合作，加强线上和线下零售服务及餐饮服务的产品种类，并且探索堂吃和餐饮服务。

　　正是基于这一优势，新希望在全球发售前召开的上市发布会上也表示，未来，新希望服务发展方向会侧重高毛利率的商业运营以及民生服务板块。

　　过度依赖母公司业务

　　依赖新希望集团“成就”了新希望服务，但是从未来发展看，过于依赖新希望集团也成为其扩张发展的一大弊端。

　　新希望服务在招股书中披露，2018年、2019年及2020年，新希望服务分别由33个、45个及60个在管物业由新希望房地产集团及其合营、联营公司以及其控股股东的其他联系人开发，分别占当年截至日期（12月31日）在管物业总数的100.0%、100.0%及92.3%。

　　同时，2018-2020年，新希望服务来自新希望房地产集团及其合营、联营公司以及其控股股东的其他联系人开发的物业项目所提供的物业管理服务收入，分别约为1.16亿元、1.4亿元和1.85亿元，分别占同期其物业管理服务板块收入的100%、100%和97.6%以及总收入的约45.1%、37.0%及31.5%。

　　正是由于新希望服务此前业务来源于母公司新希望地产及其相关物业，所以保持了较高的毛利率水平，其2018-2020年的毛利率分别为42.6%、41.9%和42.1%，而未来，随着第三方物业业务的增加，新希望服务的毛利率也存在进一步拉低的可能。

　　此外，由于与母公司业务的紧密联系，新希望服务和新希望地产的布局较为类似，其业务也多集中于西南地区和华东地区，尤其对西南地区的依赖较大。截至2018年、2019年及2020年，其在西南地区的管理面积占总管理面积的约67.3%、52.1%及50.7%；同时，2018年、2019年及2020年，来自于西南地区的物业管理服务收入也占总收入的约66.7%、61.0%及52.4%。

　　实际上，新希望服务也已意识到其对母公司业务过度依赖的问题，开始积极开拓第三方物业开发商所开发的物业。目前，其已经订立合约来自独立第三方物业开发商所开发的12个物业项目，总在管楼面面积为150万平方米，占总在管楼面面积的13.2%。

　　从财务数据来看，另外一项值得关注的指标是资产负债率。招股书显示，2018年-2020年，新希望服务的资产负债率分别为36.4%、67.9%、75.4%，后两年分别增长86.5%和11.05%。

　　对于2019年负债的突然增加，新希望服务也在招股书中解释称，在2019年3月，与中信证券股份有限公司订立一项非经常性资产支持证券（2019年ABS），而其也表示，已经于2020年12月终止该ABS，且日后不会再行安排。

　　互联网记者 徐倩

　　编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁