金科股份举行2020年度业绩说明会

　　4月7日，金科股份（000656）召开2020年度线上业绩说明会，向外展示公司过去一年的经营成果，分享公司未来发展的目标与愿景，以及实现的方法和路径。 金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云，金科股份董事长周达、总裁杨程钧、执行副总裁兼财务负责人李华、副总裁兼董秘张强等出席会议。

　　会上，金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云表示，“还是非常看好房地产业的发展，判断未来房地产市场总量稳定，每年仍将保持平稳上升趋势”，但分化将进一步加剧，行业集中度会进一步提升。

　　金科股份董事长周达总结2020年工作称： 公司销售规模实现强劲增长、结算业绩稳健增长、新增土地储备质量好。

　　根据年报数据，2020年金科股份全口径销售金额2232亿元，同比提升20%；全口径销售面积2240万平米，较2019年同比增长18%；实现营业总收入877.04亿元，同比增长29.41%；同期公司实现净利润97.04亿元，同比增长52.65%；归属于母公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%，高于行业平均水平。

　　另一方面，公司去年新增土地投资148宗，购置金额892亿元。按土地购置金额计算，二线（含新一线）城市占比74%。土储能级的提升、资源结构持续优化，无疑也为公司未来的可持续增长奠定了基础。

　　01.

　　跨越式发展战略完美收官

　　2017至2020年，是金科股份实施跨越式发展战略的4年。

　　这期间，公司销售规模连续突破，期间公司全口径销售金额从658亿元增至2232亿元，复合增长率超50%。

　　反映到财报层面，便是公司各项核心经营数据的跨越式增长。至2020年末，金科股份营收、净利润分别达到877.04亿元、97.04亿元，较2017年时的348亿元和22.85亿元实现了极大幅度提升。

　　对比历史数据可以看出，公司经营能力在2020年进一步增强，净利润率达11.06%，较上年再次提升1.68个百分点。

　　这背后，是金科股份整体运营效率的大幅提升，以及构建诸多“百亿级”区域市场所带来的可观增量。

　　就重点市场来看，因始终坚持“区域深耕”战略、通过产品力的提升打造良好口碑，公司“百亿级”城市梯队纵深广阔，2020年重庆销售规模超400亿元，江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元。就重点区域市场而言，公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%。

　　更为重要的是，广东、陕西、江西、湖南等地销售规模在2020年均保持了高速增长态势，仅以湖南为例，2020年销售金额便达84亿元，同比增长74%。

　　而随着上述优势区域及“准百亿级”市场的增长，金科股份市场纵深明显扩大，而这也为后续公司销售规模提升预留了充足空间。

　　02.

　　控杠杆成效显着

　　“三道红线”全部达标

　　在“三道红线”监管压力下，房企要实现长期稳定发展，优化自身债务结构是必然选择。

　　金科股份此前发布的五年战略规划也指出，“公司将不断强化以财务指标为核心的经营管理理念，持续改善资产负债率、净负债率、现金短债比等财务结构指标，实现有息负债规模合理增长，负债结构和成本持续优化。”

　　通过去年接近半年的努力，公司三道红线在2020年末全面达标转利，公司净负债率75.07%，同比下降45个百分点；剔除预收款后的资产负债率69.85%，同比降低5个百分点；现金短债比1.34倍。至此，金科“由黄转绿”成功跻身“三好学生”阵营。

　　同期，金科股份货币资金余额435亿元，一年内到期有息负债总额为325亿元，货币资金余额有效覆盖短期有息负债。就债务分布来看，1年内到期债务占比33%、2年内到期债务占比36%、3年内到期债务20%、3年及以上到期债务11%。公司到期债务分布均衡，集中兑付风险较低，这无疑为公司长期可持续发展提供了有效保障。

　　金科股份董事长周达在业绩说明会上指出，“这主要得益于公司坚持打造优质平台，对于财务结构提出了明显的债务结构指标；其次是公司一直坚持有质量的销售，2020年公司全口径销售回款金额超过2000亿元，回款率超过90%，在行业当中处于优秀或领先的地位；最后是源于公司坚持优化融资结构，进一步丰富融资渠道。”

　　在被问到未来公司是否有能力继续保持三道红线指标均满足监管要求时，周达表示，“在制订2021年到2025年总体战略规划的时候，也将三道红线作为了一个重要的参考指标，公司有信心持续满足监管要求。”后续投资方面，公司将严守量力而出、效益优先的投资原则，不再单纯的追求规模的增长，而是将现金流的安全和稳健放在首位；同时，持续巩固回款优势、优化融资结构。

　　03.

　　充裕土储及高效运营能力

　　支撑2500亿目标

　　对于2021年目标，金科股份总裁杨程钧在业绩说明会上指出，“2021年，结合市场环境及公司高质量发展战略要求，公司及所投资的公司计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积约2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米……”

　　如何来实现？这需要从公司的土储及运营能力中寻找答案。

　　根据年报数据，虽然金科股份2020年的土地购置总额变化不大，但是能级提升的特点却十分明显。

　　2020年，公司新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比近80%，其中二线（含新一线）城市占比63%。截至去年末，公司总可售面积超7100万平米，其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为 24%、23%、17%、17%、10%、5%；总可售面积城市能级分布方面，一线及新一线占比43%、二线占比14%、三线占比23%、四线占比11%。

　　此外，金科股份也在通过收并购、一二级联动、产业拿地等多种方式，进一步充实自身土地储备，并优化项目结构。如2020年该公司在建项目中，便包含了纯“产业”类型的长沙科技新城项目、山西智慧科技城，以及“产业+住宅”重庆两江健康科技城项目。

　　另一方面，公司积极通过数字化改革、PMO管理体系改革等措施提升经营质效。据杨程钧介绍，“2021年公司联合IBM和SAP，斥资1亿元推动‘金石计划’落地，推动科技与产品、生产、管理营销的深度融合，打造数字化金科，赋能发展和管理”；同时，“公司将塑造基于PMO交圈穿透机制的经营管理逻辑，由直线职能式管理变革为矩阵式管理，全面实施项目PMO大运营管控机制。”

　　04.

　　“四位一体、生态协同”战略护航

　　新高管团队贡献管理红利

　　经过四年“跨越式发展”，公司经营质效全面提升，行业地位不断攀升，为向高质量发展转变做足准备。

　　在公司看来，随着房地产市场的发展，行业格局将由规模化竞争进入差异化竞争转变，比拼增速的时代已经结束；数字化在房企价值链的各个环节开始渗透；企业发展模式将更加重视持有经营，持有物业的估值水平将会迅速提升；卓越的地产企业只有捕捉不同阶段市场需求、不断进行多元化产品组合，拓展创新业务领域才能获得穿透市场周期的能力，实现永续经营。

　　为此，金科提前谋划并立足深远，于报告期内正式公布了2021-2025年发展战略规划纲要，确立了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。即，精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。并全面提升公司经营能力、管理模式、激励机制等，力争向2025年冲击4500亿元的目标奋斗。

　　实现上述目标，自然需要相应的团队支撑。今年1月底，金科新一届董事会亮相，最明显的特征就是“年轻化、专业化、知识化”。其中，新任董事长周达、总裁杨程钧均来自金科内部长期培养的优秀人才，既是跨越式发展过程中的中坚力量，还深度参与了2021-2025年高质量战略规划的制定，将进一步释放管理层面带来的红利。

　　这在地产行业土地红利、金融红利褪去的背景下，至关重要。金科股份新任管理层未来释放的管理红利，将为公司冲刺新的五年目标带来更多助力。

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