光明地产0.55亿收购关联公司股权 去年扣非净亏损或高达近7亿

　　2月3日晚，光明地产（600708）发布关于收购光明食品集团上海东平小镇农场30%股权且承担相应债务的进展公告。

　　公告显示，光明地产以2614.53万元协议收购光明食品集团上海东平小镇农场有限公司30%股权，且承担债务2911.7万元。

　　综合计算，本次关联交易的收购总金额为人民币5526.23万元。截至目前，产权交易及工商变更登记手续已完成。

　　而在早前，光明地产还发布了年度业绩预告，预计2020年归属于上市公司股东的净利润为9500万元至1.37亿元，与上年同期相比下降75.98%-83.35%。

　　扣非净利润降幅达247%，为历史之最

　　1月31日，光明地产发布年度业绩预告。

　　公告称，经财务部门初步测算，预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润为9500万元到1.37亿元，预计同比减少75.98%到83.35%。

　　此外，预计2020年度实现扣非净利润为-6.95亿元到-4.95亿元，与上年同期相比，预计同比减少205.04%到247.48%。

　　这录得光明地产最大业绩降幅。

　　2010年至2019年，光明地产归属于上市公司股东净利润同比下滑幅度最高的年份为2019年，当年下降59.77%，据此，该公司2020年净利润降幅，刷新了前期数据。

　　“本期业绩预减的主要原因为2020年度公司受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，2020年度经营利润同比下降。”光明地产对此表示。

　　但不容忽视的是，光明地产扣非净利润降幅远高于净利润降幅，这说明过去一年来，光明地产录得了非经常性的收益或高达7.9亿元。

　　业绩预告并未详细披露非经常性损益的具体来源，但显而易见的是，这并不能给光明地产带来持续利润。

　　“公司下属全资子公司与南宁伊美奇投资管理有限公司向农工商房地产(集团)广西明通置业有限公司进行了非同比例增资，根据企业会计准则等相关规定，该事项增加了公司的非经常性损益。”光明地产解释称。

　　“500亿目标”仅完成72%，新增土储下降67%

　　2018年，光明地产曾提出“2020年达到500亿发展规模”，这一目标遗憾落空了。

　　此前公告显示，光明地产去年销售额仅363亿元，仅完成“500亿目标”的72.6%。

　　2020年半年报显示，光明地产的主营业务为房地产开发、其他、物业及租赁，占营收比例分别为：64.16%、24.26%、10.39%。

　　但不同于传统房企，光明地产很少在公开市场拿地。

　　光明地产于1月31日同时发布了另一则公告，2020年度，光明地产新增房地产储备面积为63.16万平方米，上年同期为192.10万平方米，同比下降67.12%。

　　其中，2020年10-12月，光明地产新增房地产储备面积为1.86万平方米，上年同期为25.15万平方米，同比下降92.59%。

　　据粗略计算，2020年度参与招拍挂的项目仅有5个。在此情况下，光明地产诸多项目依靠母公司输血。

　　2月3日，光明地产收购光明食品集团上海东平小镇农场30%股权且承担相应债务。交易完成后，光明地产持有东平小镇公司100%股权。

　　光明地产的控股股东为光明食品集团，东平小镇农场为光明食品集团全资子公司，两者均为同一控制人光明食品集团下属企业。因此构成关联交易。

　　事实上，早在1月2日，光明房地产集团股份有限公司发布公告称，2019年12月30日，根据上海联合产权交易所出具的《产权交易凭证》，确认光明房地产集团股份有限公司完成对光明食品集团上海东平小镇农场有限公司70%股权的收购，成交金额为人民币7000万元。

　　公告显示，上海东平小镇农场有限公司成立于2018年5月22日，注册资本1亿元，经营范围包括花卉、苗木、果蔬、谷物的种植之外，还包括了房地产开发经营，房地产信息咨询，物业管理等。

　　为了推进东平特色小镇建设，早在2017年，光明集团就成立了光明东平特色小镇筹备组，筹备将东平小镇打造成为集食品产业和花卉产业为一体的特色小镇。

　　2019年，光明地产确立“1+7+5+X”发展模式。其中，1是指房地产业务，7是在以上海为主战场的多元创新转型，包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区的打造。

　　经营净现金流连续两年为负，过去两年非经常性损益共2.4亿

　　根据历史信息，依靠母公司输血已成为光明地产的常态。

　　2020年10月，光明地产公告称，公司全资子公司农工商房地产（集团）有限公司以5955.06万元通过上海联合产权交易所协议收购桐庐飘鹰置业有限公司100%股权且承担相应债权，收购总金额为6.29亿元。

　　资料显示，桐庐飘鹰置业亦是光明食品（集团）下属企业，因此构成关联交易。

　　飘鹰置业主要核心业务为房地产开发，主要有“飘鹰富春江花苑”房地产项目。2018年至2019年，该公司营业收入分别为0.59万元、4.6亿元，净利润分别为亏损6170.45万元、4678.84万元。

　　截至2020年4月30日，桐庐飘鹰已扭亏为盈，营业收入为6385.55万元，净利润达2021.24万元。光明地产称，经初步测算，预计本次交易完成将为公司2020年度增加归母净利润约0.4亿元。

　　资产评估结果显示，桐庐飘鹰总资产账面值5.06亿元，评估值6.29亿元，评估增值1.23亿元，增值率24.37%。

　　光明地产以底价6.29亿元收购了桐庐飘鹰。其地产项目“飘鹰富春江花苑”尚有大量存货，未来利润可观。

　　如果将时间线再向前推移，可以发现，光明地产近年来非经常性损益始终居高不下。

　　2019年，光明地产非经常性损益0.99亿，占归母净利润的17.4%；2018年，光明地产非经常性损益1.42亿，占归母净利润的10%。

　　2017年，光明地产以9.88亿元的价格将上海丽水路商业项目转让给光明食品集团，此后又转让了华都大厦部分商业地产和车位。

　　上述关联交易给光明地产贡献了合计归母净利润达4.5亿元以上，在光明地产2018年14.18亿的归母净利润中，占比超过了30%。

　　而近两年，光明地产仅出售房产一项，就从关联企业上海良友（集团）有限公司和上海牛奶（集团）有限公司分别获得了10.3亿元和6600.54万的收入。

　　除此之外，在出售商品、提供服务或劳务的多个细项中，光明地产2019年还收到了7000万元的关联款，这比2018年3213.45万元的款项，增长了1.18倍。

　　不仅如此，光明地产的财务状况同样不容乐观。

　　截至去年三季度末，光明地产现金短债比只有0.48倍，净负债率高达211.86%。

　　2018年、2019年，光明地产经营活动产生的现金流量净额分别为-87.34亿元、-47.89亿元，连续两年为负，其中去年销售商品、提供劳务收到的现金为155.21亿元，同比下滑36.02%。