多房企债务问题受关注 敲响房企警钟

　　近期多房企债务问题受到关注。

　　1月22日西南证券的一则诉讼案披露，牵出了正源地产的债务违约问题。

　　然而值得警惕的是，近期多房企债务问题受到关注。1月28日【新华联(000620)、股吧】（000620）发布公告表示，部分控股子公司因资金状况紧张，出现部分未能清偿到期金融债务及部分资产被查封冻结的情况。1月29日，据《福建日报》披露，闽系房企福建荣宏集团债务“爆雷”，债务资产将被处置。

　　债务违约官司缠身

　　1月22日，西南证券公告披露一则重大诉讼案。

　　因正源地产未能根据约定向西南证券支付公司债本息合计5.49亿元，西南证券旗下的五只资管计划“西南证券-双喜金债广农商1号定向资产管理计划”、“西南证券双喜金债中银1号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债2号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债3号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债4号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债5号集合资产管理计划”陷入困境。

　　西南证券表示，因上述债券估值下调影响其公允价值，预计将减少公司2020年度归母净利润2.12亿元。

　　根据公告，1月14日，西南证券将正源地产告上法庭，申请判令正源地产偿付上述债券本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等。

　　诉讼的起因，源自正源地产于2016年发行的公司债券。2016年7月，正源地产连发两笔公司债券，其中“16正源01”发行利率7.3%；“ 16正源02”发行利率7%。两笔合计发行40亿元，发行期限为3+2年，投资者在第三年计息年拥有回售选择权。同年9月，正源地产再发20亿元公司债券，发行利率为7.8%，发行期限为2+1年。

　　彼时，公司债迎来发行高潮。与2015年相比，2016年公司债券发行数量增长了118.5%，发行规模也同步增长80.7%。其中，房地产企业是公司债发债主力。

　　不过顺利发债的正源地产并没能顺利偿债，2019年正源地产的偿债能力开始“露出马脚”。2019年4月30日，因公司债务集中到期兑付压力较大，联合信用评级将正源地产评级展望调整为负面。随后，同年9月，五矿信托公告，截止2019年9月19日，公司账户未收到“16正源03”的本息，亦未收到关于“16正源03”兑付情况的公告。2020年7月17日，【正源股份(600321)、股吧】（600321）发公告表示，因债券面临回售或展期，控股股东正源地产3.54亿股被冻结，冻结期限为三年。

　　据观点地产网报道，除西南证券之外，与正源地产对簿公堂的还有中信证券、宏信证券、长江证券、北京风雪资管、中融国际信托、中开金资管等金融机构，起因均为公司债券交易纠纷、合同纠纷等。

　　违约背后原因何在？

　　分析人士指出，在债券到期压力下,“借新还旧” 和加快销售成为大多数房企的选择。不过对于正源地产来说，无论是“借新还旧”，还是加快销售，都并非易事。

　　近年来，融资政策不断收紧。2020 的 8 月央行要求加紧房地产企业资金监测和融资管理，提出“三道红线” 监管要求。2020年12月31日，银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

　　据中银研究研报显示，房地产新增贷款(包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款)占全部新增贷款的比重已由2016年45%的最高点降至2020 年前9个月的23.9%。不难看出，不断收紧的融资政策，大大增加了房企“借新还旧”的难度系数。

　　而在房地产销售方面，正源地产也并不给力。公开资料显示，2012年前11月，正源地产曾实现64亿元销售额，随后正源地产再未公布过其销售额。

　　此外，在其披露的公司债券年度报告数据中，商品房业务贡献营收在总营收中占比逐渐减少，2016年、2017年、2018年，公司商品房收入占比分别为66.60%、54.42%、14.13%。

　　爆雷风险或进一步增大

　　值得一提的是，正源地产的债务问题并非个例。

　　1月28日，新华联对部分子公司未清偿到期债务情况进行披露。公告指出，新华联旗下6家控股子公司芜湖新华联文旅投资、芜湖新华联文旅开发、湖南新华联建设、内蒙古新华联置业、海南新华联文旅、北京新华联置地等新增逾期债务，合计新发生未清偿到期金融债务本金为 8.75亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司净资产的 11.04%，累计逾期金融债务本金合计13.44亿元。

　　这一问题随即受到深交所关注。1月31日，新华联收到深交所关注函，深交所要求其列表说明逾期贷款的具体情况。

　　此外，1月29日，《福建日报》刊登一则资产处置公告。公告宣布，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司拟对福建荣宏投资有限公司等4户的债权资产包进行处置。

　　公开资料显示，福建荣宏创立于1995年，以钢铁贸易和房地产开发为主营业务。而截止2020年12月31日，该资产包债权总额为8551.62万元，本金5559.23万元。资产包将于2021年4月委托拍卖机构在福州举行公开拍卖会或在阿里拍卖平台公开竞价。

　　国泰君安表示，从到期回售数据来看，房企短期内将面临较大的偿债压力，在“三道红线”的背景下，部分红档、橙档且土储不丰富的房企可能出现资金链断裂的问题，存在一定的信用风险。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜也告诉财经网，2021年除了“三道红线”监管新规生效之外，涉房贷款集中度分级管理措施也迫使各家银行根据该监管要求从增量和存量两个方面、从房地产施工供需两端对自身涉房贷款业务进行调整与整改，导致房企资金面常态化收紧，融资大环境更加严峻，将会对于房地产市场产生长期影响，甚至会带来行业格局与生态的改变。在这种形势之下，一些转型较慢和调整不力的房企资金压力会持续加大，“爆雷”的风险与可能性将被增大。

　　柏文喜还表示，近期银行涉房贷款的大面积收紧是全国性现象，是各家银行为符合涉房贷款集中度管理要求进行的调改措施。在达到相应指标要求后，各家银行会在涉房贷款方面形成新的均衡状态，也就是涉房贷款的新常态。房贷规模压降后，银行的这部分资产可能转向非房领域，也可能通过降杠杆的方式进行相应的缩表与回表，这也就意味着，部分中小房企必须尽快实现转型，或者实现与大型房企的战略合作，否则就不仅仅是被行业边缘化的问题了。

　　熊颖/文（责编：王晗玉）