绿地“甩包袱” 出售231亿商办资产包背后的红线

　　观点地产网 曾经在绿地内部扮演“扛大旗”角色的商办物业，而今已演变成为压在肩上的“包袱”。

　　近日，有媒体报道称，一份绿地控股（600606）集团的商办项目推荐书显示，集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目，合计售价231亿元人民币。

　　观点地产新媒体向绿地方面求证，相关负责人回应称，对于绿地而言，出售商办项目是常态，绿地每年有30%的销售金额来自商办物业销售，准确来说，这些商办不能称为资产，而是和住宅一样的可售物业。

　　值得一提的是，相关报道称，绿地本次推介的项目中交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼而有之。推介项目中，不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

　　曾一度是这家千亿房企增长的动力引擎，商办物业库存与大量资金沉淀，成为了今时今日绿地需要解决的问题。

　　出售消息传出后，不少绿地投资者表示：“绿地卖商业物业应该属于利好，商业资产折旧好多年了，卖了之后绿地净资产可以增加百亿，又可以增加200亿现金流。”

　　商办镣铐

　　按照绿地方面的回应，本次推介项目列入物业销售，那么将为第四季度合同销售增色不少。

　　据观点地产新媒体了解，绿地控股早前公布数据显示，前九月累计完成合同销售2179亿元，与张玉良年初定下的4000亿目标仍有1800亿距离。

　　按每季度销售数据看，绿地控股于今年第三季度实现合同销售金额849亿元，同比增长27%。可见，绿地第三季度在销售方面上下了不少功夫，单季度销售增长远超今年前两个季度。

　　事实上，每年第四季度亦是房企实现销售收成的重要时间节点，于绿地而言也不例外。去年第四季度，绿地控股实现销售1534.89亿元，远超前三季度。

　　翻查资料发现，在商办物业销售行情好的时候，绿地2015年2301亿元的销售中，来自商办物业的贡献为1131亿元，占比为49.15%。

　　要知道在绿地对万科实现赶超的2014年，正是商办产品助力完成临门一脚。该年绿地商办销售的贡献占比为53.8%，增幅更是高达90%。

　　但不可否认的是，商办产品的高库存已经成了眼下绿地追逐业绩快增长的镣铐。据悉，本次推介的14个项目中，包括青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等超高层地标性项目。

　　“做地标性建筑不是我们想做，而是政府想做。”做政府想做的事的绿地，虽然经常得到地方政府的大力支持，但可能面对的风险及难题也不少，同时大体量的商办物业沉淀资金也越来越多。

　　据观点地产新媒体了解，绿地控股每年新增商办比例在20%左右。而在每月的新增地产项目上，除去纯住宅项目外，商住项目的占比基本超过单月拿地50%以上。

　　仅以今年1月份新增的7个项目来看，只有一个纯住宅项目，其余均为商住或商服用地。由此可见，在绿地的项目布局里，商业或商办资产仍占不小的比例。

　　事实上，在特定的阶段，绿地充分享受到了商办比例较高带来的红利。而对于总资产过万亿的企业而言，商办资产也在随着集团规模扩大的同时不断增长。

　　一旦遇到经济形势下行、市场波动较大时，这些商办资产或会成为累赘。

　　红线之下

　　正如投资者所言，出售项目后绿地净资产可以增加百亿，同时可以增加200亿现金流。

　　而年末正是冲刺业绩的关键时刻，尤其是对处于“三道红线”红区的绿地控股而言，眼下每一步都显得意义非凡。

　　从收入角度来看，今年上半年绿地集团房地产营业收入966亿元，而自持物业取得的租金收入4.8亿元，商办物业更是占比微乎其微。

　　如此看来，绿地每年通过自持商办物业取得的租金收入较少，增幅有限，且自持商办项目的收入受市场影响，会出现较大波动，对于追求高周转的开发商而言显然不是有利条件。出售资产可以快速回血，反而是增厚业绩的手段之一。

　　事实上，由于自持会沉淀大量资金，以及散售带来股权分散、运营管理困难等问题，业内人士早已指出，相比商办持有与散售模式来说，整售模式可以加快资金的回流。

　　这也是绿地控股常用的财技，例如去年通过出售商办项目及处置金融资产等，绿地投资收益录得同比大增197.17%至88.64亿元，占该期利润总额的28.97%。

　　今年面临意外的疫情和艰难的金融环境、市场环境，绿地也需作出调整和应对。

　　绿地集团10月14日召开的工作会议中，张玉良坦言，绿地面临很多的困难，要以决战决胜的精神状态打赢三大攻坚战。

　　业内解读“三大攻坚”指，分别是销售去化、交付结算、资金保证，这些均离不开现金流的问题。

　　现金流问题在今年上半年就有所体现：截至上半年，绿地经营性现金流由负转正，经营活动产生的现金流量净额41.33亿元。但与去年同期相比还是出现腰斩，同比减少49.26%。

　　绿地控股在报告中进行了说明，经营活动产生的现金流量净额变动原因：受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期减少。

　　另一方面，“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及“现金短债比”不得小于1。”绿地控股全部指标都在红线之上。

　　通过抓回款来补充现金流，同时增加借款融资来保证资金周转，显然这些常规手法已无法完全保障绿地控股的去杠杆和降负债。

　　截至今年9月底，绿地控股短期借款为299.47亿元，一年内到期的非流动负债为730.38亿元，其他流动负债为117.46亿元，长期借款1806.76亿元，应付债券为400.1亿元。

　　据观点地产新媒体了解，于报告期末，绿地控股的有息负债规模约为3354.17亿元，长短债比例方面，短债比例持续下降，长期负债比例增至7成。

　　是次将27个商办物业打包出售，无疑是快速回笼200亿现金的最佳打开方式。然而，能不能如愿还要看市场的反应。

　　除了出售资产，绿地控股还在积极推进ABS、境外债券、公司债等融资。

　　11月3日，根据上交所公司债券项目信息平台消息，绿地控股集团有限公司2020年公开发行180亿公司债券已获得受理。

　　该债券为小公募债期限不超过7年（含7年），扣除发行费用后拟用于偿还到期15绿地01、15绿地02、16绿地01、16绿地02公司债券及其利息。