泰禾回复半年报问询：销售退回属个案、债务重组仍在确定中

　　观点地产网 9月3日晚间，泰禾集团（000732）针对深交所对公司的《半年报问询函》进行了回复。可谓“千呼万唤始出来”。

　　事实上，早于8月14日，泰禾集团公布了2020年半年度报告，期间实现营收24.63亿元，原因是受今年疫情及公司房地产开发项目结算排期影响，无集中交付的地产项目，造成收入较上年同期大幅下降。

　　随后于8月24日，深交所对于泰禾集团公布的半年报进行了问询，内容涉及销售回款情况，对增城荔丰、增城荔涛的投资进行分类调整，商品房合同纠纷及物业合同纠纷迅速增长的原因，内预付款大幅增长的主要原因等9个方面。同时，其要求泰禾集团需要8月28日前进行回复。

　　到了8月28日，就问询函事宜，泰禾集团发布公告称，鉴于年审会计师内部核查流程需要较多时间，需结合公司内外部资料进行核实后发表意见，将延期至今年9月3日前完成半年报问询函的回复。

　　于是昨晚，泰禾集团针对上述九个方面问题进行了逐一答复。

　　项目销售与消费信心

　　深交所第一问，涉及泰禾集团预售额为负的原因，同时这部分是否属于资产负债表。

　　数据显示，泰禾集团北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商业城、蓝山院子项目于期内的预售（销售）金额均为负数，分别为-16,748万元、-2,892万元、-391万元、-368万元。深交所要求说明，预售（销售）金额为负的原因，你公司报告期内销售退回的情况及相关会计处理方式，同时结合销售退回项目在前期的收入确认情况、销售退回是否属于资产负债表日后调整事项

　　泰禾集团回复，上述项目于期内存在销售退房，导致期内预售（销售）金额为负。其中北京院子二期、廊坊大家商业城以前年度未确认收入，北京院子二期客户、廊坊大家商业城客户分别于报告期内提出退房申请，期内销售退回直接冲减合同负债；

　　而杭州院子销售退房涉及4套、蓝山院子销售退房涉及2套均在已在以前年度确认收入，于期内提出退房申请，上述涉及房源销售退回直接冲减报告期收入。

　　但泰禾集团认为，上述销售退回属于客户个人原因申请退房退款的零星个案，占项目总体销售的比例很低。，此类个案在资产负债表日并不存在，不属于资产负债表日存在的情况。

　　而在随后的问题中，深交所仍然进一步要求泰禾集团要求说明，商品房销售过程中出现纠纷的问题，并且说明纠纷为何增长迅速的原因。

　　半年报显示，于报告期末，泰禾集团及下属子公司涉及的诉讼案件共148起，涉案金额约为13.51亿元，未计提相关预计负债。另据《重大诉讼公告》显示，截至8月15日，泰禾集团未披露的其他小额诉讼、仲裁事项增加到260起，涉资约16.39亿元。

　　两者大部分均为金额较小的商品房合同纠纷及物业合同纠纷。

　　对于不到两个月就新增了112笔诉讼事项，泰禾集团表示，有55笔为商品房合同纠纷及物业合同纠纷，涉资约合1.01亿元。“对于商品房购销合同纠纷，部分因购房者基于个人原因而产生纠纷，部分因近期我司存在大额到期债务未归还的情况而导致的消费者信心不足产生的退房纠纷。”

　　对于为何未计提为相关预计负债，主要是上述诉讼案件尚未有判决结果或泰禾集团已根据初审判决结果上诉的案件，公司管理层尚未在半年报中计提相应的预计负债。

　　对此，泰禾集团表示，公司正努力解决债务及现金问题，力求重塑客户信心。公司预计此类诉讼达成和解的可能性较大，预计对公司不会产生重大不利影响。

　　债务困局何时解？

　　在项目销售过程遇到的问题，或许与泰禾集团的债务、资金流动性状况密切相关。而该公司在问询函回复中的字里行间也一直提及“重提客户信心”。

　　今年以来，泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。于6月末，泰禾集团因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款为约8.92亿元，较期初增长273.63%。到了8月15日，已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。

　　在这种情况下，泰禾集团因子公司未履行还款义务而被列为被执行人，也因此导致公司持续经营能力存在重大不确定性。对此，深交所要求说明，目前公司债务重组事项的具体进展及后续安排，是否存在被实行其他风险警示的情形。

　　泰禾集团表示，公司目前从三个方面正在开展的债务重组工作：一是、与各方债权人主动开展沟通，听取各方债权人关于后续解决方案的意见；二是、综合债权人意见，并结合公司目前状况及未来发展规划，形成可实施的后续债务解决方案；三是、通过引入战略投资者，优化股权结构，推动债务重组工作进程。

　　观点地产新媒体了解到，目前，泰禾集团仍处于与各方债权人沟通阶段，尚未形成全面债务重组方案；而在引入战略投资者方面则与万科达成了股权转让框架协议。

　　于今年7月30日，泰禾集团控股股东泰禾投资、实际控制人黄其森与万科企业全资子公司海南万益签署了《股份转让框架协议》。据此，泰禾投资拟将其持有泰禾集团的19.9%股份转让给海南万益。

　　但这份股份转让框架协议中设置了股份转让的主要两项先决条件，一是，需要公司制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持公司恢复正常、可持续经营，同时债务重组方案的上述作用能得到泰禾投资和万科的一致认可；

　　二是，万科对泰禾投资、泰禾集团完成法律、财务、业务等尽职调查，且各方在尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题；同时，泰禾投资及泰禾集团的资产、债务及业务等不存在影响持续经营的重大问题或重大不利变化。

　　对于两项先决条件的工作进展情况，泰禾集团表示，债务重组方案正在与各方确定中；同时，万科对公司开展的尽职调查工作正在进行，尽职调查的结果尚待工作完成后出具。目前，公司不存在生产经营活动受到严重影响且预计在三个月以内不能恢复正常的情形等。

　　而泰禾集团的回复中可以得知，其债务重组事项何时能解，仍然是个未知数。

　　做了笔投资？

　　而在资金流动性方面，深交所问询中，泰禾集团存在预付账款、代垫款项大幅增长的问题，并要求其予以说明这部分资金涉及的对象、具体事项及相应的金额。

　　半年报显示，于期末，泰禾集团预付款余额为30.58亿元，较期初增长175.18%；其他应收款下代垫款项期末余额为1.78亿元，较期初增长148.26%。

　　关于预付账款暴增的原因，泰禾集团表示，今年项目开发建设受新冠肺炎疫情影响，开发进度远落后于原计划，为保障项目回款需抢回预售节点，基于公司资金紧张的实际情况，公司通过商业票据、房抵工程款等方式替代资金支付，与各供应商积极协商复工赶工，加速推动项目建设，造成账面预付账款暂时性增加。

　　“为复工赶工需求，采用商业票据、以房抵款及预付工程款方式为行业惯例，随着项目建设进度的推进，相应预付账款将形成公司项目的开发成本”，泰禾集团在公告中称。

　　预付账款中，主要来源于建安工程款项，金额约为21.45亿元，占比为70.12%；其次为土地相关款项，金额为5.16亿元，占比为16.88%；再者为商品零星采购及其他类，金额为1.37亿元，占比为4.48%；以及开发间接费及其他工程类款项金额8122.46万元，占比为2.66%。泰禾集团与上述涉及项目款项的供应商均无关联关系。

　　而在“其他应收款-代垫款项”中，1.77亿元款项涉及商管、地产及物业公司等近百家，属于公司日常经营业务内容，亦无关联关系。其中，商管代管的商业项目代收代付商户租金等部分金额为1.27亿元；地产代收代付公维契税等部分金额为4003.27万元；物业公司代收代付各项费用等部分金额为768.04万元。

　　不过，有趣的是，在面临债务问题时，深交所发现，报告期内，泰禾集团购买中信证券股票约4002.66万元，要求说明在流动性紧张的情况下仍进行证券投资的原因。

　　泰禾集团表示，2019年12月，因港股股票日交易量较小、处置手续较复杂等因素，为盘活已有港股证券投资资产、短期保值且后续易于进行资产处置，公司开始陆续买入中信证券，自2019年12月至2020年2月，共买入中信证券股票合计金额为5244.64万元人民币，后续未再买入。公司已于2020年2月底，将所购入中信证券股票全部卖出。

　　此外，期内，泰禾集团将对两家子公司增城荔丰、增城荔涛的投资从“长期股权投资”调整为“其他权益工具投资”，对应的期末余额为2441.5万元、2049.43万元，较原本项目下的期初余额均减少了95%。深交所要求说明，该项调整主要考虑和依据。

　　泰禾集团表示，上述两家公司与五矿信托于今年6月22日签署股权转让协议，分别将两家公司19%股权转让予五矿信托设立的信托计划。于报告期末，泰禾集团已收到交易对价约4.88亿元，目前工商变更手续已完成，其分别持有增城荔丰、增城荔涛1%股权。