我爱我家：业绩大变脸藏猫腻

　　以疫情的名义，我爱我家（000560）在完成业绩承诺后利润旋即断崖式下跌，3年连续踩点完成的承诺利润其实疑点重重。

　　当最大竞争对手也是行业龙头在美国风光上市的时候，我爱我家（000560.SZ）交出了一份利润断崖式下跌的半年报。在顺利完成业绩承诺后，我爱我家业绩变脸看似理由充分的背后疑点重重。

　　我爱我家将公司2020年上半年营收和净利润骤降的主要原因归结为疫情的影响。与其基本类似的行业龙头贝壳（BEKE.N）完全扭转了一季度的影响，上半年仍保持了较快的增长。

　　无论是交易规模还是佣金水平，我爱我家与行业绝对龙头贝壳相比都非常悬殊。奇怪的是，我爱我家却能获得更高的毛利率。不仅如此，在业绩承诺期，我爱我家原本几乎没有的递延所得税负债急剧攀升。

　　利润的牛皮不能随便吹，盈利是需要缴税的。随着我爱我家利润的大幅增长，公司现金流量表中缴纳的税费并没有随之增加甚至有所下降，目前我爱我家应交税费已经超过10亿元了，所欠的税种主要就是企业所得税。

　　业绩变脸“如约而至”

　　我爱我家的半年报显示，2020年上半年，公司实现营收39.33亿元，同比下降30.75%；实现归属母公司股东的净利润4041万元，同比下降89.39%；收入大幅下降的同时，利润直接“脚踝斩”。

　　在半年报和早前的业绩预告中，我爱我家表示，新冠疫情影响带来的社区封闭对经纪业务造成了不利影响；此外公司在承租物业承担租金支付的同时对部分租客和商户等减免了租金，也影响了公司的净利润。

　　突如其来的新冠疫情对各行各业都造成了不同程度的影响。从房地产行业来说，百强房企的销售2020年1-7月累计销售才实现同比转正。由于封闭小区等影响，以二手房中介为主要收入的我爱我家显然受到了直接冲击。

　　但又并非完全如此。华东和华北是我爱我家的两大收入来源，华北的重心即在北京。以北京为例，2020年一季度，北京二手住宅共网签约2万套，同比降幅近40%，但上半年北京二手房网签总量约为6.7万套，比上一年同期仅仅下降8%左右。

　　即2020年二季度，二手房交易迅速反弹，将一季度大幅下降的网签量扭转了不少。7月份，二手住宅网签超过1.6万套，继续维持在5-6月份保持的高位上。

　　2020年上半年，我爱我家的经纪业务实现营收20.93亿元，同比下降34.15%，行业的V型反转在我爱我家这里似乎没有得以尽显。分区域来看，我爱我家来自华北地区的收入为15.87亿元，同比下降33.82%，同样反弹乏力。

　　对此,我爱我家表示，公司主要布局在国内一线城市和热点城市的主城区，由于盘源优质度高，成交量基本稳定。在部分城市在区域成交量下降和竞争加剧的情况下，公司通过区域门店加密、深耕重点盘源，市占率依然平稳。

　　除了最主要的二手房经纪业务，新房销售也是我爱我家的一个主要业务构成。2020年上半年，公司新房业务实现营收6.42亿元，同比下降了14.58%。而根据国家统计局的数据，2020年上半年，全国商品房销售额66895亿元，下降5.4%，其中住宅销售额下降2.8%。到了1-7月份，住宅销售额增速已经转正，实现0.4%的增长。

　　克而瑞的统计也显示，2020年上半年，百强房企销售下降2.7%，其中的二季度甚至高于上一年同期。

　　刚刚上市的贝壳则表现得与行业亦步亦趋。贝壳2020年一季度营收71.2亿元，较上一年的81.6亿元下降了12.75%；二季度贝壳实现营收201.42亿元，同比大幅增长了75.9%。我爱我家一季度收入下降超过50%，二季度下降超过14%，两个季度都没有任何增长。

　　在上半年新房和二手房全都大幅扭转一季度大幅下滑趋势之际，我爱我家在上半年的表现并没有跟上，这与公司之前亮眼的表现形成了鲜明的对比。

　　2018年2月，当时的昆百大A以55.31亿元完成了对我爱起家84.44%股份的收购，公司随后更名为我爱我家，交易对手承诺我爱我家2017-2019年扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的归母净利润累积分别不低于5亿元、11亿元和18亿元。

　　彼时的重组草案显示，2015-2016年，我爱我家分别实现营收48.58亿元、81.58亿元，实现归属母公司股东的净利润1.84亿元和3.22亿元。业绩承诺给出的利润预期意味着我爱我家的利润要实现大跃进。

　　之后3年的事实证明，我爱我家不但实现了当初的业绩承诺，而且全部踩点完成。2017-2019年，公司累计分别完成扣非净利润5.07亿元、11.57亿元和18.75亿元，完成率分别为101.34%、105.17%和104.17%。

　　跳级增长的净利润承诺并没有难倒我爱我家，而且公司每一年完成的利润与当初承诺的累积业绩近乎吻合。只是当初如此强大的我爱我家，在过了业绩承诺期之后，营收和净利润就一蹶不振了。

　　经纪业务是我爱我家收入的核心，华北和华东又是公司最主要的收入区域。众所周知的是，2016年是二手房交易火爆的一年，北京住建委的数据显示，全年北京二手房成交了26.75万套，随后的2017-2019年分别只有13.43万套、15.17万套、14.26万套，腰斩之后几乎没有反弹。

　　华东的核心上海情况略好。机构数据显示，2016年上海二手房成交量与北京相仿，2017年上海二手房成交不到15万套，同比下降了近60%，2018年成交约16万套同样没有明显增长。只有到了2019年，上海二手房成交近24万套，才又开始明显活跃。

　　在上述几年中，北京、上海等地的二手房价格并没有太大的波动。在两大核心市场价格没有太大变化而成交量几近腰斩情况下，我爱我家的经纪业务似乎没有受到太大影响。公司2018年和2019年经纪业务营收为54.85亿元和57.19亿元，与2016年经纪业务55.42亿元的营收相比，甚至有所增长。

　　对此,我爱我家表示，二季度公司在交易金额、交易单量等方面均保持了快速增长态势，随着疫情缓解及市场恢复，公司各项业务逐步恢复至2019年同期水平。各业务线回归正轨，不存在反弹乏力，在一季度负损1.99亿的情况下，二季度公司实现盈利2.72亿元，上半年顺利扭亏。

　　“由于疫情的原因，公司在承担房屋等租金的同时，对收取的租金进行了各种减免，这阶段性的影响了公司利润。”我爱我家表示。

　　面对行业长期的巨大不利变化，我爱我家守住了自己的市场份额。但在短暂的疫情面前，公司却失去了魔力，营收和净利润迅速萎靡。

　　稳定的收入需要更高的毛利率才能将营收转化为更丰厚的利润，我爱我家不断走高的毛利率显然有助于公司不断实现业绩承诺。

　　毛利率高企

　　2020年上半年，我爱我家的三大主业毛利率全线溃退，经纪业务、资产管理和新房业务毛利率全部下滑超过7个百分点，三大主业的毛利率都降至20%附近。

　　2015年、2016年及2017年一季度，我爱我家综合毛利率分别为32.14%、25.06%及25%，其中经纪业务毛利率分别为30.91%、21.66%和22.82%。对于毛利率下降的原因，我爱我家解释称，是员工增加及增加对员工的激励所致。

　　2018年和2019年，我爱我家经纪业务的毛利率分别为27.77%和34.26%，2019年较2016年一季度提升远超过10个百分点。2019年，贝壳的二手房交易毛利率为38.9%，我爱我家的经纪业务毛利率与行业龙头并没有明显的差距。

　　但无论是行业地位还是佣金水平，我爱我家都与贝壳有着天壤之别。仅以2020年上半年为例，贝壳的居住服务相关交易额（GTV）达到1.33万亿元，我爱我家二手房业务和新房业务共实现总交易金额(GTV)1600亿元，还没有贝壳交易额的零头多。

　　交易规模无法匹配，佣金率同样无法企及。重组后我爱我家不再公布佣金率，但在重组草案中有所披露。2015年、2016年及2017年1-3月，我爱我家二手房买卖业务平均佣金率分别为1.67%、1.62%和1.68%，佣金率基本保持了稳定。贝壳的佣金率在2.5%左右，我爱我家明显不及。

　　收入略有增长的同时营业成本下降，是我爱我家2019年毛利率明显上涨的直接原因。在我爱我家的营业成本构成中，人员成本是最主要的组成部分。重组书显示，我爱我家主营业成本主要包括职工薪酬、办公费以及店面房租费用，其中职工薪酬占总成本的比重超过65%。

　　另外，办公费的金额逐年增大，主要是由于其中包括了资管业务日常维护房源所产生的维修配送费，该费用随着资管业务规模的增大而提高，但该业务单独核算与经纪业务无关。还有一部分是门店数量随经营规模的扩大而增长，导致门店租金成本逐年上升。

　　可见，我爱我家的营业成本最主要就是人力成本。在重组成功后，我爱我家逐年减少员工人数以削减成本。2017-2019年年末，公司的员工人数分别为59003人、52415人和47864人，3年时间员工人数下降了11139人，降幅近两成。

　　人员虽然有所减少，但职工的薪酬支出并未明显下降。2018年和2019年，我爱我家支付给职工以及为职工支付的现金为54.59亿元和59.23亿元，同期公司的应付职工薪酬并没有太大变化。

　　营业成本的另外两个主要构成中，2019年公司门店数量超过3400家，2018年则拥有3200多家门店(含452家加盟店)，门店数量增加了200余家。门店成本的增长导致房租、装修费用继续增加。

　　对于毛利率的不断增长，我爱我家表示，公司线上线下双管齐下，建立了长效驱动效率增长的机制，公司人效的提升，带来单均成本下降，推动毛利率大幅上升。2019年公司二手房业务月度人均业绩同比增长12.2%，二手房客单价同比增长14%。多措并举，公司经纪业务实现有质量的增长。

　　在主要成本都继续增长的情况下，我爱我家却做到了营业成本的反向下跌，一升一降的“剪刀差”无疑都装进了公司盈利的口袋，只是这利润是否含有水分，市场就不得而知了。

　　减少员工固然可以降低营业成本，但也必然会使公司在竞争中失去了规模优势。2018年，我爱我家的房地产综合服务销售收入首次突破100亿元，涉及的资产交易规模GMV值约4000亿元。

　　同样是在2018年，贝壳总交易额实现1.15万亿元，与2017年的1.01万亿元相比基本保持稳定，但公司在2019年实现近乎翻倍增长至2.13万亿元，2020年上半年为1.33万亿元。

　　我爱我家没有公布公司2019年的交易规模，2020年上半年交易金额为1600亿元，相当于贝壳同期的12.03%。在2018年时公司还相当于贝壳的35%左右，到如今贝壳已经将我爱我家远远的甩在了身后。在完成3年业绩承诺之后，我爱我家是否因此失去了未来？

　　2016年时，我爱我家的经纪业务实现营收55.42亿元，2019年为57.19亿元；2016年，公司的新房业务收入16.96亿元，2019年为19.05亿元。在这两项业务的增长基本停滞后，资管业务即长租公寓是公司营收的主要驱动力。

　　2016年，我爱我家的资管业务营收7.8亿元，2019年增长至18.72亿元，涨幅达到1.4倍。2020年上半年，由于减免租金等原因，我爱我家资管业务7.32亿元的收入下降了15.05%。

　　我爱我家3年的业绩承诺均是踩点完成，任何一项影响收入或者利润的因素发生变动，都有可能使公司难以完成业绩承诺。除了毛利率的异动之外，递延所得税负债是另外一个可能的增利手段。

　　递延所得税负债陡增

　　不管是主动的还是被动的，企业做多或者隐藏利润都有某种动机。企业增肥利润手段繁多，释放预收账款、减少当期费用或者减值损失等都可以增加当期利润。

　　除此之外，增加递延所得税负债等方法是增加利润更为隐秘的方法。

　　在重组上市前，我爱我家的递延所得税负债几乎可以忽略不计。2015年和2016年年末，公司递延所得税负债分别为448万元和355万元，2017年一季度末也只有166万元。

　　重组完成后情况完全不一样了。2017-2019年年末，我爱我家的递延所得税负债分别为6.33亿元、6.43亿元和6.67亿元。刚刚上市的贝壳以及以新房销售为主的世联行（002285）（002285.SZ）2019年年末的递延所得税负债规模都可以忽略不计。

　　众所周知，递延所得税资产和递延所得税负债相伴相生。递延所得税资产是未来预计可用来抵税的资产。直白的说，递延所得税资产是指企业当期多交了税，以后可以少交税。因此，递延所得税资产其实是降低了当期利润，增加了未来的利润。

　　递延所得税负债则恰好相反。递延所得税负债降低了当期税费，增加了当期利润，减少了公司未来的盈利。

　　导致递延所得税资产产生的原因是，由于税法上算出的所得税比企业会计上得出来的要多，相当于企业提前交了部分税款，税法和企业会计产生的差额就是递延所得税资产。反之，企业当期少交了税款，就产生了递延所得税负债。

　　提前交纳所得税导致递延所得税资产增加，延迟交纳所得税导致所得税负债增加，前者容易隐藏当期利润以便在需要时释放，后者则增加当期利润。

　　无论是当期缴纳还是以后年度弥补，企业所得税终究是要向税务部门缴纳的。只是对于我爱我家来说，前期少交意味着可以增加本期利润，后续多交则已经与业绩承诺无关了。

　　无论是递延所得税资产还是递延所得税负债，都不过是从应交所得税转换而来。实际上，我爱我家也已经积累了大量的应交税费，主要就是应交企业所得税。在公司利润跳级增长的同时，公司实际缴纳的税款并没明显增长。

　　重组书现金流量表显示，2015-2016年，我爱我家支付的各项税费分别为4.96亿元和8.16亿元，彼时公司实际缴纳的税款有大幅的增长；2017年一季度支付的各项税费为2.13亿元。

　　在实际支付税款增加的同时，我爱我家应交税费也有明显增长。2015-2016年年末，公司应交税费为1.63亿元和3.4亿元，2017年一季度末已经达到4.09亿元。重组之后，我爱我家应交税费继续大幅增长，实际缴纳的税款基本原地踏步甚至略有下降。

　　现金流量表显示，2018年和2019年，我爱我家支付的各项税费分别为7.57亿元和7.33亿元，2020年上半年，公司支付的各项税费为3.37亿元，较上一年同期的3.96亿元继续下降。

　　与此同时，公司应交税费继续攀升。2018年和2019年年末，我爱我家应交税费分别为8.99亿元和10.73亿元，2020年上半年仍维持高位。

　　我爱我家应交税费主要就是企业所得税，2018年和2019年分别为7.1亿元和8.47亿元，占到了应交税费的近八成。2020年上半年的情况同样如此，企业所得税仍是应交税费的主力军。

　　我爱我家表示，公司设立了独立的财务部门，独立作出财务决策。公司在银行设有独立账户， 依法独立进行纳税，不存在拖交、欠交的情况。