寂静中报会 阳光城继续降负债与2000亿+目标的距离

　　观点地产网 时间已经到了8月底，各家房企陆续发布中期业绩，对比去年却是冷清了不少，召开业绩会的企业少了几家，阳光城（000671）是其中之一。

　　三个月前，阳光城审议通过了第十届董事局管理层组合议案，没有太大变动。林腾蛟依然为阳光城董事局主席，朱荣斌仍为执行董事长兼公司总裁，吴建斌、阚乃桂则担任公司执行副总裁。

　　对朱荣斌而言，又是一个新的三年。

　　阳光城总裁一职由最初的陈凯到张海民，再到如今的朱荣斌，管理层也逐渐走向稳定。公司组织变革落地，形成集团-区域-基层三层架构，更强调精细化管理。

　　8月19日晚间，阳光城集团股份有限公司发布2020年半年度报告，在国内遭遇疫情及经济下行的背景下，营收、净利润保持同比增幅，实属不易。

　　中报显示，阳光城营收241.2亿元，同比增长7.15%；归属于上市公司股东净利润17.03亿元，同比增长17.53%；合并报表净利润17.71亿元，同比增长14.98%；基本每股收益0.37元。

　　此外，阳光城前几年规模高速增长和连续几年降负债取得了一定成效，财务报表看起来也越来越“漂亮”。

　　不可否认，在“双斌”的带领下，阳光城冲上了房企销售TOP15名，跨过2000亿门槛，但在增速放缓、毛利率下滑、净利润率仍处于较低水平、负债等方面，还要更多的努力。

　　2000亿+的距离

　　前不久，吴建斌在2020博鳌房地产论坛发表演讲时称，房企都有一个天平，左边是负债，右边是规模，中间是利润。做企业的目的是为这几个指标在奋斗，负债和规模之间的支撑点是利润。

　　目前来看，利润仍然是阳光城的短板之一。中报显示，阳光城期内合并报表净利率较上年期末提升0.26个百分点至7.34%，合并报表归母净利润率较期末提升0.47个百分点至7.06%。

　　此外，阳光城上半年房地产主业的营收为231.72亿元，但毛利率较上一年同期减少1.27%至25.67%。分地区看，华东、西北及华南地区的毛利率同比变动情况为-2.75%、1.43%及-5.47%。

　　撇开追逐规模那几年，从2018下半年起，阳光城也开始注重产品。

　　朱荣斌在内部定下目标，说要用三年时间真正实现全面品质的提升：“这两年非常看重品质，产品是实现溢价的根本途径。只有提升品质，才能提升利润。”

　　今年初业绩会上，吴建斌也提及，提升利润是非常重要的一个目标，未来继续维持这个毛利率水平，尽可能实现一些改善。比如在买地、设计、大运营等环节，以及降低财务成本方面，都要做很多工作。

　　同时，阳光城还提出2020年的“六大目标”，围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、销售、投资、品质工程及10万+交付等方面展开。

　　半年报中，阳光城再次强调年初定下的目标不变，只是今年的销售目标不再是具体数值，而是一个未知数，朱荣斌也没有给阳光城划出一条上限。

　　上半年，阳光城实现全口径销售金额900.09亿元，与去年同期累计销售金额900.73亿持平；权益销售金额579.74亿元，较去年同期权益销售577.12亿元略微增长。

　　就前7月披露的销售数据看，阳光城累计销售1080亿元，同比增长为1.84%，接下来五个月对阳光城而言，依然非常关键。

　　投资拿地方面，上半年阳光城以对价327.95亿元补充土储约827.53万平方米，综合楼面价6637元/平方米，其中权益土储404.63万平方米，预计权益货值850.24亿元。

　　逾800万平方米的新增土储中，阳光城通过招拍挂面积为492.87万平方米，通过收并购新增334.66万平方米，招拍挂与收并购的比例维持在6:4。

　　阳光城称，坚持实施“三全”投资战略，在恰当时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式，进行投资布局。

　　土地之外，阳光城在城市更新方面也有了新进展。

　　一年前，阳光城对广州荔湾区茶滘旧改项目动了心思。于今年5月6日，阳光城全资控股公司广州利碧旗胜，持有香港力诚集团旗下广东富坚房地产投资集团有限公司63.5%股权。

　　据悉，广东富坚子公司与广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社分别持有“广州市茶滘置业发展有限公司”25%及75%股权，阳光城也落实了茶滘旧改项目的主体。

　　截至今年6月底，阳光城累计土地储备总计4993.77万平方米，预计货值6844.8亿元，权益比例65%。其中，一二线城市预计未来可售货值占比73.71%，累计成本地价4430.79元/平方米。

　　降负债的天平

　　规模、利润之外，负债同样构成房企天平的重要一端。上半年，融资环境松动给房企提供了较大的空间，但下半年仍充满不确定性。

　　擅长财务管理的吴建斌，对优化与提升阳光城的资产负债表有着执着的研究和动力。

　　在博鳌房地产论坛演讲时，吴建斌就指出，相当一段时间，房地产市场的高财务杠杆是降不下来的。

　　“一是没有这个条件，二是没有这个理由，三是能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要，最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。”这一点，从此次阳光城发布的中报里亦可得到印证。

　　今年上半年，阳光城有息资产负债率为33.06%，较2019年底减少3.46个百分点；净负债率为114.98%，较2019年底下降23.22个百分点；平均融资成本7.5%，较2019年年末优化20个基点。

　　截至今年6月底，阳光城账面合同负债850.17亿元，有息负债规模1121.61亿元，近三年一期均保持规模相当（2017至2019年有息负债分别为1134亿元、1126亿元及1123.21亿元），非银融资占比较去年年末的24.94%继续下降至22.19%。

　　此外，由于今年受疫情黑天鹅的影响，报告期内，阳光城加大力度强化现金流管理，经营性净现金流入较上年同期增长76.9%至153.85亿元，主要得益于联营、合营企业销售款回流增加。

　　数据显示，阳光城期内全口径回款683亿元（合并+联合营），平均回款率为80.12%，回款保持以往的水平。

　　但在投资和筹资活动产生的净现金流方面，阳光城双双录得负增幅。其中，投资性净现金流入为-89.18亿元，筹资性净现金流入为-43.48亿元，同比均减少153.36%及840.12%。

　　值得一提的是，阳光城期末账面货币资金483.5亿元，较2019年底增长15.18%，占总资产14%，实现全额覆盖376.52亿元的短期有息负债，但同时短期有息负债规模占总有息负债比例较2019年年末提升3.7个百分点至33.57%。

　　在吴建斌看来，继续把房地产的规模做大，这个机会是有的，而且是肯定的。但同时，对于不可能三角（规模、利润及负债）的考验，则是每个企业需要在竞争中学会自我平衡。