“赶考”TOP10 解码招商蛇口的稳健与锐气

　　1949年,一位伟人从西柏坡动身前往北京,他说,今天是进京赶考的日子,我们一定能考出好成绩。彼时,其团队正迎来新的挑战,“赶考”便成了敢于迎接挑战的隐喻。

　　2020年,开年的疫情为房企送上了一场为期持久的“大考”,房企普遍陷入低谷,如何考出好成绩,各房企使出浑身解数。随着上半年的结束,均已交出答卷。

　　值得留意的是TOP10阵容的变化,新城、世茂两位前十强跌出序列,而招商蛇口（001979）、龙湖拾阶而上,跻身TOP10。究其原因,招商蛇口、龙湖均以稳健着称。

　　招商蛇口此次回归TOP10,更是初偿了多年的夙愿。

　　硬核复苏的上半年

　　对比分析可以发现,招商蛇口的重归并非侥幸得来,而是硬核增长的必然结果。

　　以行业标杆万科对比,综合企业公告,招商蛇口上半年销售面积同比-3.48%,而万科这一数据为-3.40%,二者几乎持平。但招商蛇口上半年销售金额同比9.41%,远高于万科这一数据的-4.05%。

　　两组数据对比,意味着疫情“大考”之下,招商蛇口的整体复苏力度明显强于万科。

　　不止胜过万科,TOP10内比较,招商蛇口的复苏力度稳居前列。

　　营销数据只是结果表象,透过表象,不难发现,招商蛇口正试图摆脱保守的姿态,开始着力培育“稳健同时兼备积极进取”的锐气。

　　在招商蛇口内部,“以业绩论英雄”已经形成共识,经营效益不高和业绩不达标的板块将会被大力整改,如果还得不到改善,会进行坚决处理。

　　招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾公开表态,2020年公司将从绩效考核、组织架构和投资结果等方面入手,强化业绩。推进薪酬激励体系改革,以绩效为导向,建立差异化薪酬分配机制,强调工资、奖金和绩效高度挂钩。

　　据了解,招商蛇口目前已经将 5 大区域深化细分为 9 大区域,在增加收入、 加速周转、降低成本等维度提出了 485 条举措,精细化改革,助力业绩提升。

　　与此同时,一场年轻化的内部改革正有序铺开。蒋铁峰透露,公司在全国公开选聘了一批优秀的年轻干部到各城市任总经理。他们为招商蛇口重回TOP10贡献良多。

　　另外,招商蛇口管理团队把2020年定义为“资管年”,围绕新成立的资管中心,2020年将搭建统一资产管理平台,尝试轻重分离、建管分离,对业务进行重整、整合,统一持有型物业的品牌与产品线。

　　“以业绩论英雄”推动销售增量,新资管中心优化提升存量的运营资产,增量、存量两手抓,进而谋求“质量、效益、规模”的均衡增长,路线清晰务实,这也正是保证上半年硬核复苏的内在驱力。

　　隐秘的版图

　　优质的土储是不可或缺的外部保障。

　　根据企业公告,招商蛇口上半年每平米销售单价高达22263元,不止TOP10里笑傲群雄,恐怕在上市房企的历史中也是一个新高。这背后是其独特的土储策略与能力。

　　随便罗列几个关键词:

　　首先“前海王”。招商蛇口已经完成前海土地整备,拥有前海区域土储455.84万平方米,尚有428.84万平方米未开工。华创证券研报指出,这将带来约3000亿元的并表销售金额。

　　企业公告显示,招商蛇口完成收购南油集团24%股权,实现100%控股。而南油集团在前海有23万平方米权属土地。控股南油,实为再次加码前海,分享利好。

　　其次“3:1”。2019年年报显示,招商蛇口土储的分布于70个城市,其中位于一线城市土储占比21%,二线城市占比为54%。一二线城市总占比75%,这意味着招商蛇口土地资源位于一二线城市与三四线城市3:1。即便后面的“1”,也都是强三线城市居多,比如工业重镇徐州、湛江等。这样的比例在TOP10房企里绝无仅有,即便上市房企中也不多见。

　　据观点地产统计,上半年,招商蛇口在公开市场共拿下33宗地块,总拿地金额达到472.16亿,主要分布于深圳、广州、武汉、成都等头部城市。进入7月,招商蛇口拿地,尤以激战3小时、叫价184轮,44亿拿下二次出让的上海虹口HK271-01地块最为轰动。

　　此前招商蛇口董事总经理蒋铁峰就表示,2020年拿地力度会超往年。资料显示,2019年招商蛇口通过公开市场获取79个项目,拿地金额为976亿元。以此分析,今年招商蛇口的拿地金额或将超过千亿元。

　　但,通过公开市场只是一种途径, 招商蛇口的独特优势在于,依托招商局集团庞大的业务协同效应,拥有其他房企没有的获取土地路径。

　　再次融资成本。据克尔瑞统计,房企平均融资成本为7.47%。而招商蛇口融资成本仅为4.92%,远低于行业平均线。融资成本越低,既减少财务支出,又可以获取更多优质资源,意味着更高水平的盈利能力。

　　优质的土地储备策略,拿地意愿及能力持续加大,依托固有的“前港-中区-后城”模式――这一模式实践多年,已经收获以“前港”切入城市土地成片区开发的众多成功经验。

　　梳理招商蛇口及其母公司招商局集团旗下“前港”之邮轮母港,不难发现,这一肇始于深圳的业态,已经扎根深圳、上海、湛江、天津、厦门等组成的沿海线,以及上海、南京、武汉、重庆等组成的沿长江线,沿海线与沿江线“T”字形交汇于上海。

　　众所周知,沿海、沿江正是中国经济的两道脊梁,一二线头部城市乃至世界级都市集中于此。

　　无论是有意还是无心,招商蛇口勾勒了一个隐秘的脉络:以邮轮母港为支点,成片区综合开发运营为特色,园区、社区业务双驱的江海大“T”版图。

　　以深圳太子湾邮轮母港为例,这一“前港”贡献了170万平米优质土储,无论物业销售还是资产自持都非常可观,对城市形象的提升意义也至为深广。

　　可以预见,随着“T”版图渐渐显现,招商蛇口“赶考”TOP10的成绩理应更为靠前。