华远需“破局” 百亿债务到期与单周融资80亿

　　观点地产网 过去几年一向很少出现在公众视野的华远地产（600743），这一周两笔大手笔融资动作却再度吸引人们的注意。因为与之去年的收入、销售额相比，这已是一笔不小的“债务”。

　　7月21日，据上交所债券项目信息披露显示，华远地产一笔65亿元小公募获得受理，发行期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。

　　同时，该笔债券的牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人为中国国际金融股份有限公司，联席主承销商为中信证券股份有限公司、申万宏源证券（000562）承销保荐有限责任公司。

　　无独有偶，就在几天前，华远地产亦有申请发行一笔中期票据，基础发行规模5亿元，发行金额上限15亿元，发行期限2年。

　　两笔债券加起来，总规模最高已经达到80亿元。而两笔债券用途基本都是用以偿还旧债。其中，前者募资款部分用于偿还到期、回售的公司债券本息获其他用途；后者的用途则更加明确，具体用于包括发行金额10亿元“19华远地产SCP001”的超短期融资券及发行金额5亿元“19华远地”超短期融资券。

　　如果将时间线延长一些可以看到，华远地产早于今年3月份在融资方面就有着积极动作。其当月在公开市场注册及发行的债券约为70亿元；随后于4月份，又首次进行发行供应链资产支持票据(ABN)，储架规模为30亿元，首期发行规模3.57亿元，票面利率5.2%。

　　频频的融资动作无疑折射出华远地产目前面临着紧迫的资金需求。而此前华远地产方面曾对观点地产新媒体表示，这是常规动作，主要为了调整债务结构、偿还有息债务、项目投资建设、补充流动资金等。

　　不过也有业内人士则指出，今年是房企还债的高峰期，到期债券超过上年的40%，在融资端企业自然有着比较强烈的资金需求。

　　市场研究机构统计数据显示，2020年房企海外债务、信用债和ABS到期规模达为6422亿元，其中海外债务、信用债、ABS分别为2039.83亿元、2095.7亿元、2287亿元。

　　回到华远地产本身。最近三年及2020年3月末，华远地产合并口径的负债总额为266.11亿元、410.94亿元、492.32亿元及371.86亿元，对应的资产负债率为77.46%、82.74%、84.19%和84.07%。而2019年年末上市房企资产负债率平均值为69.96%，比上期末上升1.87%。

　　其中在短期偿债方面，截至今年3月末，华远地产一年内到期的非流动负债达到了170.78亿元，发行人货币资金余额45.02亿元，一次计算，短期现金比仅为26.36%。较去年同期，华远地产短期偿债压力有明显的上升，2019年3月末，其一年内到期的非流动负债为74.94亿元，发行人货币资金余额92.41亿元，短期现金比为123.31%。

　　华远地产在募集公告中亦表示，今年3月末发行人流动比率为1.41，速动比率为0.21，流动资产对流动负债有一定的覆盖能力，但是覆盖能力不是特别强，特别是由于存货科目比重较大，导致速动比率较低。

　　但事实上，华远地产负债总额、负债率明显上升亦2018年上半年管理层换届有着密切的关系。彼时，杜凤超接任公司董事长，他提出“规模与效益并举”的发展战略，其中销售方面，2018年目标为120亿元，未来3-5年力争实现500亿元的销售规模。

　　“公司债务融资规模较大，资产负债水平较高，主要是为了满足项目建设开发投入的需要”，华远地产在募集公告中也曾表明。

　　在过去两年时间里，华远地产在扩储上开始有着积极的动作。其中2018年，其通过收并购和公开市场招拍挂获得土地面积65.35万平方米，对应出让金额为34.45亿元；2019年新增土储为126.81万平方米，土地出让金额为87.24亿元。

　　加大扩储的同时，华远地产亦有开快项目开工进度，2017年开复工面积为172.6万平方米增95.83%至2018年的338万平方米，2019年再增35%至456万平方米。

　　不可否认，加快脚步之后，华远地产的销售额规模有着明显的增长，2017-2019年分别为77.2亿元、120.45亿元、150.77亿元，同比分别为下降28.39%、增长56.02%、增长25.17%。

　　数据来源：企业公告 观点指数统计整理

　　看起来，华远地产的销售规模虽然摆脱了百亿“徘徊”境地，但摆在其面前更加亟需解决的则是效益问题。事实上，其财务数据这几年均呈现下滑的趋势，比如营收由2017年的99.04亿元降至2019年的74.22亿元，同期净利润由11.52亿元降至7.1亿元，拿地大动作也使得经营活动现金流由正变负，并进一步加大。