阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

　　5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。

　　其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。

　　而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高位拿地”系列报道。

　　阳光城（000671）是一家销售规模超过2000亿的大型房企，在克而瑞2019年全口径榜单上，排名第13位。

　　相比同规模的房企，阳光城盈利能力偏弱，净利率始终处在6%左右，远低于同规模的金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、龙湖集团和华润置地等房企。盈利能力偏弱的原因之一就是近年来大规模拿地导致土储快速攀升，占售价的比重较高所致。

　　今年前五个月阳光城继续大力度拿地，有些项目楼面价已经超过周边平均售价的70%。在土储成本迅速攀升的同时，售价却在下降。

　　阳光城逆市纳储：土储成本增长23% 售价反降4%

　　今年前五个月，阳光城新增土地建面563.58万平方米，土地总价则达到390.06亿元。新增建面比2019年同期增长17%；拿地总价则比2019年同期增3%。由于前五个月累计销售额同比下降，阳光城前5月拿地力度达到61.78%（拿地金额/销售额），较去年同期的56.37%增加5.41个百分点。

　　2017年以来，阳光城就在纳储之路上狂奔。2017年新增土储建面2021.63万平方米，比前一年增长107%。2018年与2019年新增建面则分别达到1333万平方米、1268万平方米。

　　大规模纳储最直接的影响就是推升了公司的土储成本。2017年阳光城平均土储成本为3252元每平方米，2019年已经增至4356元，增长34%。2020年前五月达到5353元每平方米，较2019年均价又增长了23%。

　　与此同时，公司的平均售价则出现下降，2019年其销售均价为12317元，2020年前五月则为11404元，降幅为7.41%，土储成本与售价的比值达到47%。

　　土储成本迅速升高，而售价下降，势必削弱公司的盈利能力。

　　近几年阳光城毛利率在25%左右，净利率则一直处在6%左右的水平，远低于同规模的金地集团、招商蛇口、龙湖集团和华润置地。

　　屡次出手高溢价拿地 两年内789.97亿元债务到期

　　从城市分布来看，阳光城前五个月新增土储主要集中在沈阳、大连、长沙、东莞等二三线城市。不少项目是以较高的溢价获得。

　　2020年4月23日，阳光城以总价17.05亿元竞得东莞市大朗镇长塘社区地块，折合楼面价20907元每平方米。而今年3月大朗镇总共成交50套，平均价格27751元/平方米。楼面价占到售价的75%。

　　6月初，阳光城以37.55亿元竞得佛山顺德区陈村宅地，成交楼面价13720元每平方米，溢价率高达100.37%。周边二手盘成交价在1.8-1.9万之间。楼面价同样占到周边项目成交价的70%以上。

　　高溢价地块后续盈利前景堪忧。

　　阳光城持续大力度纳储跟公司的土储池子偏小有关。2017年大力度拿地后，阳光城总土储增长到3796万平方米，按照当年销售面积估算，仅够三年开发。2018年销售面积与新增建面持平，2019年销售1713.27万平方米，新增仅1268万平方米，导致总土储由上年的4417.77万平方米下滑到4101.2万平方减少。目前4101万平方米，也仅够两年左右开发。

　　在2019年业绩说明会上，公司管理层提到2020年2000亿元销售目标不变。目前可售面积4523万平方米，可售货值6324亿元，在这个基础上今年计划新增约3000-5000亿元货值储备。这意味着，阳光城下半年还将积极拿地。

　　目前公司资产负债率处在83%的高位，净负债率更是高达138%。截至2019年底，阳光城有息负债规模为1123.21亿元，整体融资成本为7.71%，2019年资本化利息高达75.9亿元。

　　从其融资期限来看，一年内到期的金额为335.49亿元，1至2年到期的为454.48亿元，这也就意味着两年内将有789.97亿元的债务到期。