张亚东开讲：绿城物业平台、股东新湖中宝与2500亿信心

　　观点地产网2018年，绿城在杭州西湖成立了一所绿城大学，那时候宋卫平还未退任。

　　如今，绿城召开股东会的举办地点与往年有所不同，不再是宋卫平所住的杭州玫瑰园，而是在这所建成2年的绿城大学一间带有弧形座位的讲台上。这距离上一次在业绩会上见到绿城管理层已3个月有余。

　　6月12日，在杭州炎热的天气下，绿城中国董事会主席、执行董事兼行政总裁张亚东携执行董事兼执行总裁郭佳峰、执行董事兼执行总裁耿忠强、聂焕新、陈红伟、尚书臣等出席会议现场。

　　偌大的教室还有不少股东、投资以及绿城的业主到场，细细数来约有30余人。只是这一次给人的感觉，绿城的管理层更像是“讲课教授”，底下坐着聆听的股东们。

　　历时15分钟的投票环节结束后，便到了这场股东会备受关注的提问环节。现场的提问似乎比往常都要来得更热闹些，聚焦点基本围绕在绿城物业、项目开发、销售和拿地，以及此前收购【新湖中宝(600208)、股吧】（600208）等话题展开。

　　此外，年度业绩会关于减值拨备的问题，在股东会也再次被提及，这次管理层不再如上次那般严肃，而是不约而同发出笑声，这更像是一种无奈但是又必须面对的心情。

　　整场股东会下来，股东们对绿城今年的拿地节奏和总量颇有赞赏。对这半年的表现，张亚东似乎较为满意，喜悦之情溢于言表。他表示，“绿城对今年的2500亿目标很有信心。”

　　“除了这三种情况，首先如果下半年第二次疫情再起来的话，会影响上半年的推货和销售，第二是担心中美关系进一步恶化，第三是担心香港和海外是否会发生更大‘黑天鹅’的事件，如果没有这些情况，2500亿是不成问题的。”张亚东称。

　　谈绿城物业

　　这是最开始就被股东提及的问题：绿城是否考虑打造自己的物业公司？

　　观点地产新媒体了解，绿城在绿城服务的持股占比不到5%，这是让不少股东为之担忧和可惜的地方。如今物业公司赴港上市成风潮，资本市场也颇为看好，股东均寄希望于绿城能有所作为。

　　毫不避讳地，张亚东表示，绿城和绿城服务的关系有别于其他大多数房企与其物业公司的关系，绿城与绿城服务的关系相对弱一些，既是合作方也是上下游，更是重要的服务类别。

　　随后在讲述绿城想要打造一个生活的服务平台公司作为以后的物业平台时，张亚东则透露出不少底气和自信。其称服务平台已经做了半年多的工作准备，涵盖了绿城所有基础物业的生活服务，同时涵盖基础物业以外的健康、教育、养老等房地产全周期的所有服务，相当于是一个大平台。

　　具体到业务方面，他介绍，有些4S服务如养老、健康服务等由原来绿城的生活集团进行搭建平台和操作，但是对于基础物业主要是与绿城服务协同和合作，基础性物业不会再建立一个公司去代替绿城服务。

　　“相当于绿城服务是我们生活服务平台的合作方，这是基本的构架。”

　　换言之，绿城的住宅物业仍然由绿城服务负责，只是，基础性物业以外的服务业态归属到绿城的物业平台。但张亚东同时也申明，绿城服务目前是唯一提供服务的合作方，但未来不一定是。

　　“我们准备拿出俩项目作为生活服务平台的现有试点项目，一个是亚运村，其服务扩展到了项目之外包括市政服务，此外还有中山的项目，目前已经开始进行一些尝试。”

　　据透露，未来，绿城还会和市政服务类项目进行合作，拓展服务的界限，进行“大市政”、“大物业”概念上的一些创新，持续发力生活版块的物业和综合物业，希冀能在物业上创造现金流。

　　谈新湖中宝合作

　　从4月26日宣布认购绿城股份到最终完成交易正好一个月的时间，新湖中宝一跃成为第三大股东，持股比例为12.95%。但对于新湖中宝的入局，绿城的股东们仍保留很多疑问。

　　于是股东大会上，关于绿城与新湖中宝的合作究竟是好事还是坏事等问题，管理层做了更详细的解答。

　　观点地产新媒体了解，郭佳峰首先回应，新湖中宝也是“自家人”了，对新湖中宝的黄伟总等都是以前很熟悉的朋友，这次交易让绿城获得不少收益。

　　其中，他援引一组最新数据称，截至目前绿城获得的项目中，公开市场上拿的项目大概只有9.5%的净利润率，但是加权项目的净利润率接近11%，这主要得益于与新湖中宝的合作，收购项目使得利润率大幅度提高。

　　其中，新湖中宝两个项目的总货值差不多有550亿，IRR有20%以上。上海启东项目的拿地楼面价在1700元/平方米，预计开盘会在9000元/平方米，加权平均售价能达到一万多一点，总货值有400多亿。

　　“这都是非常好的长线项目。我们是在新湖中宝的‘篮子’里面选了几个项目，不是全部项目都会合作。”郭佳峰如是称。

　　此外，目前绿城与新湖中宝已交易的可建面积为190万平方米，未来合作项目还会继续拓展，沈阳的项目也已交易完成。只是在股权占比上，绿城在很多项目上占股有35%，但上海启东项目占股50%。

　　对于股东们担心的股权摊薄问题，绿城管理层解释道，表面上看引入新湖中宝后，好像股权被摊薄了，但是这里面有两个正向效益。

　　“第一，新湖中宝的股权收购价是高于市场价，通常收购价一般要在市场价格上打折的，但我们是溢价卖出股权。第二，新湖中宝入股后，绿城自有资金增加了，投资和融资的钱更多了。本来绿城在投资时是受资产负债率约束的，但现在因为底子大，所以负债率降低，可以拿更多钱出来投资新项目。我个人认为正向的效益远远大于摊薄的股份效益。”郭佳峰表示。

　　谈业绩与拿地

　　在股东会召开前，绿城如期发布了2020年前五月的销售业绩，只是情况并没有很理想，若以2500亿的销售目标计算，前五月该公司仅仅是完成目标的24.16%。

　　数据显示，截至5月底，绿城集团累计取得总合同销售面积约285万平方米，总合同销售金额约人民币604亿元，同比分别减少2.06%及增长9.22%。其中，绿城地产方面的销售额为425亿元，代建取得的销售额为179亿元。

　　针对今年销售目标，绿城将话筒传递给集团财务资金中心总经理聂焕新手上，其表示，今年的销售目标是2018年里三年规划的基本目标，内部要求其实还要更高一点。“2500亿是否会加码，目前还在落实中，但我们也是这么准备着的。”

　　她表示，尽管受疫情影响，但今年绿城的供货至少有3700亿，对于今年2500亿的销售目标来说，销售目标和供货量比例为1:1.5，这已经足够了。

　　另一方面，今年绿城的投资项目以短平快居多。从投资节奏看，上半年投资质量比较高，拿的地比较多，基本是短平快项目，有望于年内实现销售。

　　上半年，绿城在北京和长三角地区积极拿地，包括在北京4天之内斥资144.08亿元获得三个项目，溢价率均在30%左右。

　　北京以外，据观点地产新媒体不完全统计，绿城在招拍挂市场上更是不断重仓大本营和其他城市，斥资193.99亿元获得逾13个项目，且大部分地块为溢价成交。

　　“截至今天（6月12日）中午12点为止，我们拿了大概有39个项目，已经完成1500亿的投资，这里面还不包括亚运村，所以今年2500亿的投资目标还是很有信心的。”张亚东表示。

　　掌管绿城投拓项目的郭佳峰也表示，截至6月12日为止，公司已经确权的总货值是1370亿，加上接下来能确权的项目，总货值在1500亿。这1500亿的项目利润率大概有两位数，销售净利润率10%以上，甚至接近11%。

　　郭佳峰用略带轻松的口吻表示，下半年再完成1000亿投资，时间上是可以实现的。但近期投资强度稍微减弱，主要是疫情之后对市场判断不明朗，拿地积极性不高。

　　“我们预计下半年的土地竞争会有所减弱，因为下半年拿的地会跨年销售。但我们也认为9月和10月份可能又是一个比较好的窗口期。”郭佳峰如是称。

　　至于屡屡被提及的计提减值问题，股东表示出担忧，询问管理层今年还有没有可能再计提减值？

　　耿忠强对此回应，减值这个问题，公司肯定把真实的财务状况告知股东，2018年和2019年做了减值准备。至于今年会不会计提或者提多少，还要视情况而定。“未来相信计提减值会越来越少。”

　　据悉，绿城的业绩公告里计提减值主要分成三个类别，一是可售物业，包括住宅物业、车位等，二是小量持有物业，第三个类别是往来款项。管理层称，未来也还会存在针对物业等不同情况计提减值，但金额肯定会是少量的。

　　会议进行到将近2个小时，一位长期持有绿城的股东表示，“希望亚东总（张亚东）必须把绿城带到前十、前五乃至房企的前三名，能够不断攻城略地。”在一片欢笑声中，股东会也画上了句号。