昆明房企重仓南市区 看似已到尽头的北市区难道被放弃了？

　　昆明北市区和南市区住哪里更好一直都是个热门话题，不过如果从近年的新房开发情况看，由于北市区的开发起步早、成熟度高，再加上地域空间限制，整体的供应成交量都大幅落后于南市区，南北开发量失衡的状况已经越来越明显。

　　昆明大房企重仓南市区

　　昆明城市向外拓展的主要方向无疑是往南推进，从滇池度假区、广福路、世纪城片区、新螺蛳湾，到滇池会展和巫家坝，再到跨出主城的呈贡和晋宁区，空间广阔的南市区成为了昆明各大房企重仓之地。

　　昆明南市区新房成交量占比最高

　　在2019年昆明市各区域成交面积热点图上（源于克而瑞2019年年报），可直观看出南市区的成交量占比最高，新房年成交量超过60万方的板块，除了西北新城，其他都在南市区和呈贡，而北市区、北部山水新城、东市区、草海片区位于第二梯队。

　　从制作的昆明楼盘地图上看，南市区密集分布的超过60个新盘居各区域之首，在售楼盘数量竟然是北市区的三倍，成交量高居全市第一也是情理之中。

　　新楼盘多反映出的是土地供应量充足，南市区空间面积极大，巫家坝、会展、新螺蛳湾等区域的开发正处于巅峰时期，因此以昆明头部开发商万科、俊发为代表，纷纷加大南市区获取土地的力度，通过招拍挂、收并购、参与土地一级开发等方式，多管齐下布局南市，形成了一种房企allin南市区的态势。

　　以云南万科为例，万科在昆明近年来的新盘大多都落在了会展巫家坝为主的南市区，万科这样入昆11年的大牌房企，其项目布局战略与城市发展大势有很高的契合度，重仓南市区并不令人意外。

　　北市区开发成熟，内涵式发展模式带来更大空间

　　虽然南市区的重要程度如此之高，但志在深耕昆明的品牌房企，并不会放弃其他区域的发展机遇，北市区作为昆明率先突破二环外拓开发的成熟片区，虽然建设发展几乎已至城区尽头，但依然保持了稳定的城市开发增量。

　　如果只看地理空间北市区开发是相对饱和的，经过10多年的密集开发，新建小区连片扎堆，居住人口数十万，商业繁盛、人气鼎盛，沿北京路、小康大道、龙泉路向北推进的态势已到尽头。

　　大规模的北拓之后，北市区面临的新课题是如何转变为侧重提升城市品质的内涵式发展，这也是北市区仍有可为的最大理由。

　　北市区在昆明各区域市场中的地位与潜力不容忽视，一方面是还有大批以城中村为主的旧改土地，开发空间和城市界面改善的空间仍然巨大，另一方面由于国家植物博物馆进驻后，新一轮的产业升级箭在弦上，区域价值进一步的提升很值得期待。

　　基于这样的研判，昆明的头部房企对北市区的投入一直都有很高的优先度，项目布局力度也一直很大，最典型的例子还是云南万科，从2010年万科金域缇香落地开始，到2018年的万科金域水岸和万科中天北宸，随着外来品牌房企的进驻，带动了北市区总体居住品质的逐步提升，也深刻影响了昆明房地产行业的格局。

　　目前北市区在售的约20个楼盘中，外来品牌房企占比逐渐加大，万科、碧桂园、中海、德润都有二个以上项目布局，中建、首创、中梁、雅居乐入昆首作也选址于此，本土房企中，俊发的俊发城、盛唐城、龙泉俊园三个大盘，加上昔日“北王”江东地产后劲犹存，竞争格局大致还是两分局面。

　　不过，北市区新一轮产业升级和发展模式转变即将到来，北市区的开发逻辑也在变化，从以前的城市新区变为成熟度很高的“老城区”，北市区以后很难再容得下在大片空地上粗放式的开发模式，而将转变为以旧改挖潜、新产业（300832）提质增效为主的新发展模式。

　　“老玩家”万科不会缺席北市区

　　在这方面，北市区的“老玩家”万科深得其中奥妙，入昆首作金域缇香一举成为北市区品质标杆，时隔9年回归北市区，在对城市发展格局和模式变革的深入研判基础上，在北部山水新城瀑布公园上布局万科金域水岸，占领北市区外延式拓展的核心位置，在龙泉路长虫山麓落下万科中天北宸，着手挖掘北市城改潜力区域的价值，并以此巩固强化万科在北市区的地位和战略布局，品质再上台阶。

　　万科金域水岸开发已近尾声

　　其中金域水岸站位北部山水新城瀑布公园之上，结合片区核心景观资源，坐享片区10多所名校配套，生态居住+教育大盘卖点十足，开盘以来，项目14栋临瀑布景观的精装板式住宅一直是北市区品质人居的代表作。目前项目一期已经交付，二期仅剩少量珍藏房源在售，预计6月份就将全部清盘。

　　万科中天北宸准现房呈现

　　万科中天北宸面世时间稍晚于金域水岸，但也是计划6月清盘，目前建设进度顺利，由于项目规划绿化率达40%，临龙泉路和三环退距的大面积绿化景观带正在全面施工，项目很快将全现房呈现，据悉，万科中天北宸今年6月份将迎来首批交付，目前在售部分也将在今年底交房。实地勘察可以看到，项目从龙泉路往长虫山呈阶梯台地分布，绿化景观环绕穿插，一路之隔即是昆八中校园，交付之后将成为昆明主城新的坡地生态宜居小区。

　　但与万科在南市区大多都是体量较大的新拓项目不同，万科在北市区似乎快要进入空窗期了，万科金域水岸和万科中天北宸两个在售项目清盘之后，如果没有新项目落子，万科在北市区则有项目“断档”之虞。

　　难道万科要“放弃”北市区？这种猜测之所以引人关注，与万科11年来深度参与了包括北市区和南市区等城市重点发展区域有关，已成为昆明城市建设中不可缺少的一员。

　　但对于云南万科这样深耕昆明多年的开发商，值得投入的潜力区域不会缺席，放弃北市区这种猜测实际上并无可能。由于北市区的潜力和价值不仅在于城市旧改的空间还很巨大，并且正面临着新一轮以大健康绿色生态为代表的产业和城市升级，实际上，成熟度极高的昆明北市区发展路径转变之后，传统的地产开发模式已成为过去时，正需要万科这样的“美好生活场景师”助阵，以城市配套服务商的战略实力，基于自身生态体系构筑全新内涵发展模式。