连续三年扣非净利润亏损 南国置业扭亏成难题

　　依靠央企【中国电建(601669)、股吧】（601669）地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）的南国置业（002305）股份有限公司（以下简称“南国置业”；002305.SZ）正面临着扭亏难题。

　　4月22日，【南国置业(002305)、股吧】同时发布2019年业绩报告和2020年第一季度报告。根据年报，2019年南国置业归母净利润为-3.55亿元，同比减少520.39%。这是南国置业自2009年上市以来，首次出现净利润亏损。2020年第一季度，南国置业净亏损1.53亿元，同比下降1616.90%，经营情况继续恶化。

　　值得注意的是，2019年南国置业的扣非归母净利润为-3.57亿元，同比下降528.99%。从往年财务数据来看，南国置业已经连续三年扣非净利润出现亏损。2017年、2018年，南国置业的扣非归母净利润分别亏损0.94亿元、0.75亿元。

　　业绩亏损的南国置业，内有股东不断减持、债务不断攀升，外部叠加疫情影响，公司经营的商业项目大部分属于停业状态，内忧外患之际又将如何扭转业绩亏损颓势呢？

　　连续三年扣非净利润亏损

　　公开资料显示，南国置业创立于1998年，2009年在深交所上市。南国置业是一家以商业地产开发与运营为主体，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，以武汉为核心，重点布局成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。目前，已打造南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、泛悦·城市奥特莱斯五条产品线。

　　南国置业2019年年报显示，2019年，南国置业实现营业收入63.69亿元，同比增加57.99%；归母净利润为-3.55亿元，同比减少520.39%。这是南国置业自2009年上市以来，首次出现净利润亏损。关于归母净利润亏损原因，南国置业在年报中将此归咎于“受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响”。

　　2020年第一季度，南国置业的业绩亏损进一步加剧。据2020年第一季度报告，期内，南国置业实现营业收入8143.74万元，同比减少96.03%；归属于上市公司股东的净利润为-1.53亿元，同比减少1615.90%。南国置业在报告中表示，“业绩主要变化原因为受新冠肺炎疫情的影响，自2020年1月底之后，公司的房地产开发项目停工，公司经营的商业项目大部分属于停业状态。”

　　南国置业业绩表现平平。自2014年电建地产成为南国置业控股股东，依托电建地产央企资源和资金等优势，南国置业营业收入从2014年的26.47亿元上涨至2019年的63.69亿元，而归母净利润却从2014年4.91亿元骤降至2015年0.31亿元，随后连续三年内，归母净利润虽有上涨，但一直未突破亿元。南国置业近年来业绩一直处于增收不增利状态。

　　此外，南国置业也已经连续三年扣非净利润出现亏损。2017年至2019年，南国置业的扣非归母净利润分别亏损0.94亿元、0.75亿元、3.57亿元，分别同比下降-321.22%、20.38%、-528.99%。

　　毛利率下降 负债率上升

　　业绩遭遇“滑铁卢”的南国置业，毛利率也大幅下降。近年来，南国置业的综合毛利率从2014年的43.59%逐渐下降至2019年的3.37%，一直处于下降趋势。近期毛利率下滑速度尤为较快，2019年，南国置业的综合毛利为3.37%，较2018年12.67%的综合毛利率下降了9.3个百分点。2020年第一季度，毛利率为直接降至-198.60%。

　　与上市房企相比，南国置业毛利率也一直处于行业较低水平。2019年，绿地控股（600606）（600606.SH）、【金科股份(000656)、股吧】（000656）（000656.SZ）、滨江集团（002244）（002244.SZ）综合毛利率分别为15.46%、28.84%、35.10%，远高于南国置业3.37%的毛利率。2017年、2018年，南国置业16.22%、12.67%的毛利率也低于上述三家企业的毛利率平均值24.76%、30.44%。

　　从2019年各项业务毛利率情况来看，物业出租及物业管理、酒店运营及其他两项业务毛利率较低。2019年，南国置业房地产销售取得营业收入59.43亿元，同比增加63.7%，营业利润5.55亿元，同比增加184.95%，毛利率12.88%。物业出租及物业管理取得营业收入3.73亿元，营业利润-6.61亿元，毛利率为-142.28%；酒店运营及其他取得营业收入5316.04万元，营业利润-2240.07万元，毛利率-39%。

　　与公司盈利能力下降相对应的，是南国置业不断攀升的债务。财务数据显示，南国置业总负债从2014年74.28亿元逐渐上涨至2019年的218.51亿元；资产负债率由2014年71.14%上涨至81.54%。

　　截至2019年末，南国置业的流动负债总额为122.78亿元，其中一年内到期的非流动负债21.61亿元，短期借款6.02亿元，而持有的货币资金仅为25.35亿元，现金尚不能完全覆盖短期负债。

　　此外，南国置业今年还将有“南国优A”、“南国优B”、“南国次”三只债券分别将于8月、11月到期，债券总额2.5亿元，债券票面利率在4.80%-5.43%不等。

　　需要关注的是，2019年，经营活动产生的现金流量净额为-20.3亿元，同比减少186.58%。2020年第一季度，经营活动产生的现金流量净额为-10.73亿元，同比减少265.25%。2020年第一季报显示，该数值大幅减少“主要原因为支付土地款和工程款增加以及销售回款减少。”

　　颇有意味的是，业绩亏损之际，南国置业原董事长、股东许晓明正在积极减持意图离场。4月16日，南国置业发布公告称，2020年1月-2020年4月15日，股东许晓明已通过集中竞价和大宗交易方式减持南国置业3653万股，占上市公司总股本的2.1064%，减持计划6936万股的减持数量过半。至此，许晓明尚持有127,544,568股，占总股本比例7.3546%。

　　截止4月15日，南国置业的前三大股东分别为电建地产、电建地产全资子公司武汉新天地投资有限公司、个人股东许晓明，分别持股22.43%、18.06%、7.35%。换言之，电建地产合计持股40.49%，许晓明持股7.35%，其他股东持股52.16%。