金地集团：练好内功 提质增效

　　“在复杂和动荡的市场环境中，我们需要持续保持销售规模和利润的健康、均衡增长，培育和增强更加均衡、独到的企业竞争力及组织能力，练好内功、提质增效。”近日，金地集团（600383）董事长凌克在致股东信中表示。

　　业绩全面增长

　　4月23日，与这封致股东信几乎同时公开的是金地集团2019年年度报告。

　　年报显示，2019年，金地集团实现营业收入634.2亿元，同比增长25.9%；归属上市公司股东净利润100.75亿元，同比增长24.41%；基本每股收益2.23元，同比增长24.58%；加权平均净资产收益率20.14%，同比提升1.48个百分点。

　　年报显示，2019年，金地集团房地产项目结算面积393.22万平方米，同比增长53.8%；结算收入573.92亿元，同比增长24.6%。该集团认为，营业收入上升主要因为并表范围内房地产项目结算面积增长；房地产业务结算毛利率为41.3%，保持行业较高水平。

　　2019年，金地集团在华南、华北、东南、华中、西部区域的营业收入及营业成本较上一年均有较大增幅。其中，华南区域营业收入贡献最大，达210.75亿元，同比增长64.83%；华东区域是惟一出现营业收入大幅下降的区域，至67.2亿元，同比下降66%。金地集团解释称，主要因为华东区域房地产项目结算面积减少。

　　值得注意的是，包括北京、天津、太原等城市在内的华北区域营业收入，连续两年位列几大区域末位，此前曾出现较大下滑——从2016年的58.47亿元降至2018年的19.55亿元。2019年，华北区域实现营业收入30.16亿元，同比增长54.26%，但依然垫底。

　　不过，金地集团其他业务均保持了不错的增速。年报显示，2019年，金地物业服务管理实现收入30.65亿元，同比增长42.20%，主要因为物业服务管理面积增长；物业出租实现收入9.69亿元，同比增长12.44%；其他业务实现收入15.02亿元，同比增长39.61%，主要因为产业服务收入增长。

　　金地集团表示，2020年，计划新开工面积923万平方米、竣工面积1158万平方米，年中将根据新获取项目情况和新冠肺炎疫情形势调整经营计划。

　　防范财务风险

　　年报显示，截至报告期末，金地集团总资产3348.16亿元，同比增长20.28%；归属于上市公司股东的净资产540.94亿元，同比增长16.46%；资产负债合计2524亿元，同比增长16.04%；资产负债率为75.4%，同比下降0.72个百分点；流动负债1883亿元，同比增长33.9%；一年内到期非流动负债328.1亿元，同比增长296.92%，占总资产比例由2.97%提升至9.8%。

　　金地集团向《·中国房地产》解释称，一年内到期计息负债合计350.5亿元，公司现持有货币资金余额451.42亿元，现金覆盖倍数达1.29，现金利息覆盖倍数达3.5，无短期偿债压力。金地集团高度重视现金流管理，强调销售及时回款，实现经营性现金净流入78.99亿元，打破了过去两年经营性现金净流入为负的局面。

　　融资成本上，金地集团优势亦位于主流房企前列。2019年，金地集团债务融资加权平均成本仅4.99%，延续了2016年以来的低位，仅次于中海地产的4.21%、华润置地的4.45%以及龙湖集团的4.54%。

　　凌克在致股东信中表示，2020年机遇与挑战并存，销售放缓叠加融资政策收紧，使房企面临较大压力。金地集团将特别注意保持良好的资金流动性，防范财务风险。一方面，加大销售回款管理力度；另一方面，积极拓展融资渠道，保障公司规模发展的资金需求。

　　联合拿地开发“双刃剑”效应

　　值得关注的是，金地集团2019年近六成归母净利润为投资收益贡献。年报显示，其投资收益59.76亿元，同比增长46.34%，占归母净利润的59.32%。

　　从投资收益明细看，主要来自于参股联合开发地产项目产生的“权益法核算的长期股权投资收益”，为50.18亿元，占投资收益的83.97%，同比增长20.9亿元。

　　联合拿地开发模式助推了业绩增长。年报显示，金地集团销售规模保持稳定增长，如约完成“三年冲击2000亿元规模”的目标。2019年，金地集团累计实现签约金额2106.0亿元，同比增长29.7%；实现签约面积1079.0万平方米，同比增长22.9%。

　　业绩增长背后，是金地集团持续加大公开市场的拿地力度。2019年，金地集团共获取113宗土地，新增土地储备1688万平方米，同比增长57.5%；土地总投资额1200亿元，同比增长20%，其中，一线、二线和三四线城市分别占比10%、55%、35%。截至报告期末，金地集团已布局全国61个城市，总土地储备5233万平方米，同比增长18.9%。

　　金地集团对《·中国房地产》表示，随着公司规模扩大、盈利能力不断提升，外界认可度也在不断提高，促进了公司融资渠道的完善与资源整合能力的提高，叠加内部资金高效运转，为公司业绩增长提供了有效保障。

　　平安证券指出，金地集团土地储备权益占比较低，未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

　　还有观点认为，大量合作开发和权益占比过低，会降低对合作项目公司的控制力。

　　但金地集团认为，公司通过合作开发，弱化土地市场竞争，一方面，将地价控制在合理水平，提高项目盈利空间；另一方面，通过与各方合作，既能够分担资金风险、提高自有资金使用率，也能够汲取优秀同行经营管理优点，为提升公司周转和盈利水平创造条件。

　　围绕金地集团未来是否会调整项目开发模式这一问题，金地集团对《·中国房地产》表示，公司在合作开发过程中，保持优选合作伙伴，优化完善合作项目管控机制，主动提高合作项目权益比例，这些都将进一步提升合作项目经营效率和质量，助力公司实现规模和利润均衡增长，持续稳定地为股东创造价值。

　　关注前沿智能科技结合

　　房地产业进入“下半场”，打造高品质产品成为众多房企保持核心竞争力的法则。在这背后，关联着一系列技术革新。

　　凌克表示：“在产品管理方面，我们持续创新，标准化应用率、产品品质和研发效率不断提高。”金地集团紧跟时代科技发展及客户需求变化，从便捷、健康等维度开展智慧社区投入以及户内智能家居定制化产品打造。在工程管理方面，金地集团全面推行穿插提效施工，高层项目从开工到交付时间进一步缩短，全面启用智慧工地管理，开展BIM(建筑信息模型)逆向建模，房屋质量总体满意度再创新高。

　　“科学筑家”是金地集团产品创新的核心理念和品牌基因，据《·中国房地产》了解，2019年，在“峯汇”产品系列上，衍生出子系列产品“峯范”，在杭州、合肥等五个城市落地，获得了良好的市场反响；格林系列升级产品已在青岛、西安落地。

　　金地集团还积极响应主管部门政策，在BIM应用、建筑产业化、装配化装修等方面进行大量基础性工作，进一步提升科技驱动的内生动力。

　　建筑工业化方面，2019年，金地集团采用的装配式轻质内隔项目达数十个，采用装配式建造的项目分布全国大部分城市，在灌浆套筒PC(预制混凝土)构件、ALC(蒸压轻质混凝土)墙板、装配式装修等建筑工业化部品研究上取得了显着成果。

　　此外，金地集团还成立了BIM专门工作小组，制定发展规划，拓展合作资源，在项目中全面应用。十余个试点项目已开展设计出图、成本算量、工程建造等应用实践，初步建立起BIM平台协同作业能力。

　　凌克表示，金地集团未来将更加注重产品附加值，关注前沿智能科技和智慧人居的科学结合，营造绿色健康与智能化的生活环境。金地集团还将通过定制化精装、定制化户型等措施，加强大城市产品定制化探索，同时在中小城市打造更多高性价比产品；探索建设基于BIM的协同设计平台，进一步推进建筑主体的预制化和精装修的工业化、装配化。