信达地产2019年净资产收益率等财务指标下滑 多项目遭投诉仍“加快周转”

　　上市房企年报观察

　　赢家财富网4月21日讯(记者 舒越 刘小菲)信达地产（600657）日前披露了2019年年报，报告期内公司实现销售金额265.58亿元，其中合作项目权益销售金额81.06亿元，代建项目的销售金额为6.91亿元。

　　而在2018年财报中，信达地产的权益销售合同金额为309.68亿元，并将2019年权益销售金额目标定为270亿元。这也意味着，2019年，信达地产不仅权益销售金额出现下滑，当年的目标也没有实现。

　　信达地产在回复赢家财富网记者采访函时表示，无论是2019年还是2020年，公司都本着紧跟市场、与时俱进的原则，根据社会环境和市场情况，合理统筹安排各项经营计划，包括销售计划。

　　此外，信达地产的多项财务指标在2019年也出现了增速下滑。以营业收入为例，2019年为194.78亿元，同比增长3.86%，增速创出近八年新低；实现净利润23.15亿元，同比增长7.65%。而2017年和2018年，信达地产的净利增速分别为14.79%和112.7%。

　　同时，信达地产2019年加权平均净资产收益率仅为11.09%，与2018年同期相比下滑了4.56个百分点。同花顺（300033）IFIND统计的数据显示，目前共有38家A股上市房企发布了2019年年报，有18家的加权平均净资产收益率高于信达地产，其中9家在20%以上。同花顺IFIND统计的数据还显示，信达地产2019年的销售毛利率和销售净利率分别为30.37%和13.12%，与上年同期相比均有所下滑。

　　对此，信达地产表示，在持续的房地产调控下，房地产行业整体毛利率有下滑趋势，一些标杆房企的年报也反映出这种趋势。总体来看，2019年公司收入利润稳中有进，负债水平有所下降，各项经营工作有序开展。

　　“昔日地王”2019年拿地不足百万平米

　　年报显示，2019年信达地产新增储备计容规划建筑面积 89.5万平方米，其中合作项目权益面积23.15万平方米，代建项目54.52万平方米；而2018年信达地产新增储备计容规划建筑面积按权益比例计为129.27万平方米。

　　截至2019年末，信达地产储备项目计容规划建筑面积为344.5万平方米，在百强房企中，土地储备低于500万平方米的并不多。不过，信达地产表示，公司将依托中国信达资源优势，加强集团协同联动，紧抓协同拓展、企业并购、监管代建等业务机会，丰富公司业务模式，扩大公司项目来源，提高持续发展能力。

　　在前些年，信达地产曾一度被称为“地王收购机”。据不完全统计，2015-2017年，信达地产在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”，总地价超过430亿元。

　　2018年后，限价、限售等楼市调控政策不断施压，很多“地王”项目面临入市和销售难题。截至2019年末，信达地产曾经拿下的“地王”项目部分还处于在建状态，比如上海顾村A单元10-05和10-03地块，总投资额90亿元，而实际投资额目前仅8.4亿元。

　　有业内人士指出，信达地产如今放缓拿地节奏，或许是资金链承压。截至2019年末，信达地产的负债总额为758.45亿元，资产负债率76.92%，短期借款为5亿元，而2017年和2018年底的这一数据为分别为1700万元和0万元；此外，信达地产一年内到期的非流动负债为131.51亿元，而账上的货币资金为144.77亿元。

　　数据显示，信达地产2019年发行了三笔债券，合计融资金额为49亿元。此外，信达地产还将旗下的广东嘉骏投资置业有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、湛江市云宇房地产有限公司的全部股权进行转让，这三家公司正是信达此前介入湛江市最大民营企业嘉粤集团破产重组时收购的企业。

　　赢家财富网记者也在采访函中问及了信达地产是否存在偿债压力。信达地产给出的回复是：房产企业偿还债务的能力，不仅仅反映在年初账上的货币资金数量上，是综合管理现金存量、未来销售回款、新增融资、支出计划的结果。信达地产称，在当前宏观经济和行业市场不容乐观的大背景下，公司将合理安排销售、开竣工和投融资计划，提高资金使用效率，保持流动性安全健康。信达地产称，2019年公司经营活动产生的现金流量净额81.15亿元，同比增长14.92%

　　多地项目遭投诉仍强调“加快周转”

　　尽管拿地大幅减少，但信达地产在2019年年报提到坚持“加快周转、提升效率”。不过，“高周转”策略下，信达地产旗下的项目质量，自去年以来屡被业主诟病。

　　安徽合肥信达公园里二期自去年7月以来频繁有业主投诉，称楼盘存在外墙面鼓包、地库开裂严重、装修标准低、绿化不达标等问题，截至目前似乎并未得到解决。赢家财富网记者曾就此向信达地产方面求证，得到的回复是：“合肥市城乡建设局会同公园里二期项目的建设单位、施工单位以及监理单位相关人员对项目施工现场进行查勘，对进场原材料进行取样送检及实体拉拔试验，并出具了相关检测报告，检测报告表明：公园里二期项目原材料质量合格，施工质量在规范允许的偏差范围内”。

　　安徽省马鞍山市信达城.悦公馆被业主投诉虚假宣传。有业主称，在该项目开盘前，宣传的内容是“一梯一户”，但验收时发现是“两梯两户”。对此，马鞍山市市场监管局于2020年4月9日做出回应：市场监管局于1月3日进行立案查处，因受疫情影响，案件查处工作延期。目前，花山区市场监管局已依法对信达城悦公馆虚假宣传问题进行了调查，并根据《广告法》第五十五条对该公司虚假广告宣传行为进行了处罚，罚款1.1万元。

　　在人民网地方领导留言板上，信达地产也有项目被曝出延期。陕西省渭南市怡园小区业主近期发文称，该小区合同约定2018年9月30日前交房，但截至目前仍然没有动静。而在2019年10月，陕西渭南高新区建设局曾表示，已对开发商做出行政处理，并责令其尽快交房，开发商承诺会在保证房屋质量的情况下，2019年12月30日交付使用，同时将按照签署的《商品房买卖合同》违约条款，对业主进行赔付。

　　对于上述投诉，信达地产在回复记者采访时表示，公司高度重视项目工程质量的管理和提升，会努力贯彻行业管理的监督和管理要求，认真、及时地改进自身存在的问题和不足。以积极、客观的态度认真对待客户诉求，提倡在合法、合理的基础上，妥善地加以处理和解决。