透过年报看荣盛：被低估的地产“三好生”

　　若要评选TOP30房企谁最低调，荣盛发展（002146）可能是最有力的竞争者。作为地产界的“环京一哥”，这家早已开始均衡化布局的房企，作风向来务实低调。

　　但就是这么一家低曝光率的房企，刚刚交出的2019年作业，却完全是一副“三好生”的模样：各项指标均稳步持续增长，归母净利润高达91亿元，上市13年来分红已经超过百亿，2019年度高达5.8%的股息率即使放眼整个A股，也算是佼佼者。

　　1、营收利润表现上佳

　　2019年度，荣盛发展销售表现良好，公司公告称，全年实现签约面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；累计签约金额1153.56亿元，完成年初签约计划的103%，同比增长13.58%――考虑到荣盛发展的权益销售金额一直占比很高，2019年的千亿销售额含金量十足。

　　从销售面积和销售金额这两个指标看，荣盛发展的增速分别跑赢全国房地产行业均值11.76个百分点和7.08个百分点――行业集中度不断提高，“大鱼吃小鱼”的趋势仍然在继续。

　　从营收看，2019年高达709.1亿元的营收额同比增长25.8%，这是2017和2018年的销售款陆续结转的真实结果。我们统计发现，近几年来荣盛发展的营收款复合增长率大约为20%―25%，这在房地产行业内是一个比较健康的增速。

　　2019年荣盛发展实现营业利润132.97亿元，同比增长20.13%；实现归属于母公司所有者净利润91.20亿元，同比增长20.57%。

　　与营收增幅相似，归母净利润3年2.2倍的增速，显得健康而真实。我们都知道，荣盛发展在克而瑞机构的房企销售排行榜上，大约处于前30名的位置，但91.2亿元的利润，排名恐怕要挪到前20名。据此可以得出两点结论：荣盛发展的盈利能力较为扎实；荣盛发展并没有一味追求规模而牺牲增长质量。

　　的确，从荣盛发展的利润率水平看，这也是一家对利润把控较为稳当的企业。

　　作为一家高周转型房企，荣盛发展的利润率控制较好，近几年来始终表现稳定。到2019年13.5%的净利润率，也明显好于上市房企的平均水准，这也为企业稳定的利润释放奠定基础。

　　2、土地储备“子弹”充足

　　站在2020年的开端，荣盛发展的后劲如何呢？从土地储备看，稳健依旧。

　　2019年荣盛发展的拿地策略依然是“两横、两纵、三组团”战略，进一步优化市场布局，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地102宗，规划建筑面积979.34万平方米，储备货值超千亿元。

　　到去年底，荣盛发展土地储备建筑面积3726.64万平方米，土储区域结构较为合理、土储数量较为充足。

　　公司给今年制定的计划是1210亿元的目标，比去年增长大约10%。突如其来的疫情，打乱了很多房企的步伐，上市房企在2020年开端的销售情况大多不理想，但荣盛发展却给了惊喜。

　　公司今年3月份签约金额77.34亿元，同比增长4.83%，成为上市房企中少见的逆势增长的。整个一季度，荣盛发展的累积签约金额是138.86亿元，同比下降16.81%，这个降幅也小于大多数房企。

　　从财务报表中可以看到，荣盛发展2019年末的预收款已经达到890亿元，这就基本锁定了2020年的营收，至少公司在2020年的财务数据已经是一张明牌。

　　3、负债下降、现金流连续为正

　　近年来，“降杠杆”成为上市房企主流的操作下，荣盛发展也没有例外。2019年度公司的净负债率79.7%，同比下降8.2个百分点。

　　报告期内，荣盛发展实现销售回款860亿元，完成年度计划的93.48%，占签约额的74.55%，新增融资额478.03亿元。良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善。经营活动产生的现金流量净额21.20亿元，继2017年、2018年后连续第3年为正。

　　另外，荣盛发展的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度885亿元，获境外主流评级机构BB-的主体信用评级。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。

　　4、估值低到极致，该不该买？

　　稳健的销售、稳健的营收、逐步改善的财务，都造就了荣盛发展稳健的ROE。

　　从最近3年的数据看，荣盛发展的ROE水准稳定在20%+，这也事实证明了公司在资本市场的投资价值。而上市13年来坚持每一年分红，也让荣盛发展在2019年末的分红达到了103亿元，首次突破百亿大关。按照2019年度的分红水准，股息率达到了5.8%，这一水平不但远远跑赢银行理财，更是跑赢了A股绝大多数企业。

　　然而，反映在二级市场上，荣盛发展的价值却迟迟被散户忽视。

　　从PE角度看，目前的荣盛发展只有不到4倍的估值，超低估值已经比银行、钢铁更甚，在A股几千只股票中属于“低到尘埃”。明明业绩很好，却几乎达到了上市13年来的最低估值。

　　市净率也是“破净”――也就是说，你现在买荣盛的股票，其价值比荣盛发展的净资产还要低。这与之前市净率普遍在1.5倍以上形成了鲜明的对照。

　　一个“三好学生”，为什么在股市里会被这样忽视？

　　我们认为主要有两点原因，一是目前“风”不在房地产板块，尽管A股的房地产板块无论从盈利质量还是盈利数量，或者业绩锁定情况看，都堪称大白马，但普通投资者对“房地产调控”的理解，始终造成了对地产股的误会；二是荣盛发展过于低调，且布局更多在三四线城市，一二线城市的投资者对其了解不多。

　　但是这两点原因终究不会持久。首先，股价终究要反映企业的真实价值，以荣盛发展为例，目前的股价对应2020年末，相当于3.3倍不到的估值，难道这样的估值能够持股？这显然不够理性。其次，荣盛发展并非只做三四线，从2019年至今，在南京核心主城，在成都都已经开疆拓土，企业气质的低调并不会永远导致股价低调。

　　所幸，有眼光的人，都能意识到这一点。

　　我们扒开数据发现：2019年末，214家基金持有1.89亿股荣盛发展。而在2019年三季度末，只有28家基金持有8600多万股荣盛发展。也就是说，机构投资者在去年第四季度，大举增持了荣盛发展。你能得到启发吗？

　　(：李伟)