投资硕果累累 揭秘阳光城的投资哲学

　　讯 2018年首次跨过千亿门槛后，阳光城（000671）2019年实现销售2110.31亿元，超额完成年初既定目标。一举跨过“双仟亿”的阳光城正变得“又大又强“。回顾2019年，规模稳定增长，品质迅速提升，阳光城的“规模上台阶、品质树标杆”战略颇具成效，兼顾规模与品质的高质量发展，是阳光城未来关注的重点。

　　克而瑞数据显示，2020年1月阳光城新增货值约257.5亿元，位居房企新增货值排行前列。其中成功收购的长沙雷高路梅溪湖畔项目，占地面积约522亩，建面近84万㎡，货值超过100亿元。据了解，阳光城跟进该项目长达三年之久，这是阳光城继2016年收购270万㎡的新华都（002264）尚东湾项目之后，在长沙的又一投资力作。2019年，阳光城凭借尚东湾单盘80.18亿元的销售额，成为长沙销售冠军，有梅溪湖项目的助力，2020年阳光城势必将维持在长沙市场的领先地位。

　　收并购拿地一直是阳光城投资最重要的途径之一。数据显示，2019年阳光城新增的3000亿元货值土储中，收并购项目的贡献超过一半，且这些项目主要位于广州、深圳、重庆、沈阳等核心一、二线城市，拿地价格与周边公开市场出让的土地相比具有明显优势，为公司今明两年的销售和利润业绩打下了良好的基础。

　　（注：货值数据包含收并购旧改项目）

　　把时间回拨到2014年，彼时阳光城的销售规模刚刚实现了3年10倍的跨越式增长，销售规模跨过200亿元门槛，但版图还局限在福州、上海、杭州、西安、太原等少数城市，在多个都市圈的布局仍属空白。面对地产白银时代的“新常态”，阳光城选择通过收并购方式扩大土地储备，快速实现全国布局，实现规模跨越式发展。

　　2016年阳光城成功收购物产中大（600704）资产包，是当年地产界最大的并购交易之一，总对价逾110亿元，总货值超过300亿元。借力中大资产包的收购，阳光城进一步巩固了在浙江市场的领先地位，并首进中西部重点城市武汉、南昌和成都，加速全国化战略布局，夯实了千亿之路。同年，阳光城收购广州南沙项目，全盘货值超过450亿元，成功补缺华南市场，随即规划打造了建面约300万㎡的超级大盘阳光城·丽景湾，2018年实现销售金额83.2亿元，斩获广州销售套数、面积、金额三冠王。2018年，刚进入重庆市场不足一年的阳光城成功获取渝能资产包，可售面积近200万㎡，新增240亿元优质货值，实现了在重庆市场的深耕。总而言之，阳光城在收并购市场的持续发力，在保证了销售额高质量增长的同时，近两年的拿地金额占比销售总额也控制在一个合理的水平，公司运营越发稳健均好。

　　2019年，房地产市场风谲云诡，不少开发商因资金链紧绷而不得不变卖公司、项目，寻求接盘，而阳光城就是众多房企考虑的合作对象，从媒体的报道中，我们亦可见阳光城一直在密切关注、跟进业内机会，并在诸多大宗收并购项目中均可见其身影。

　　阳光城一直坚持招拍挂和收并购并举的多渠道拿地策略，开创了一条具有阳光城特色的收并购拿地路径。上述收并购案例的成功，源于其良好的合作口碑、顶层的制度支持、优秀的团队构架、充足的资金实力、灵活的投资模式及先进的管理运营等方面。

　　1 合作口碑：阳光商道、合作共赢

　　阳光城企业的价值观是“见贤思齐、谦卑自牧、良知清澈、光明磊落、意气风发、勇猛精进”，秉持其“阳光商道”的经营理念，力求多方合作共赢。阳光城良好的合作态度、履约意识、契约精神在圈内树立了良好口碑，有不少公司主动找上门来要求合作。

　　2 制度支持：充分授权、高效决策

　　坚持“精英治理，三权分立”的顶层设计，是阳光城成功引援精英经理人的重要筹码之一，也铸就了董事会对管理层充分授权、高效决策的发展平台。对于重点目标地块的并购决策，精英经理人率领的明星高管团队敢拍板、敢决策，以致拿地速度不断刷新记录。太原并州府项目从信息初步接触到成功签约只花了3天时间就将100亿货值项目收入囊中，将“快、准、稳”的并购风格发挥到极致，阳光城并购决策速度成为行业佳话。

　　3 团队架构：架构健全、人才云集

　　经过一系列的管控动作，阳光城集团投资管理中心明确了评审、直拓、风控、投后管理的职能定位。在并购方面，新设的大项目直拓团队汇聚集团内部投资、财税、法务等专业人才，拉开了投资队伍全国布局的框架，拓展了投资纵深，提升了组织的机动性和行动的高效性。依靠并购团队精细的组织架构、明确的职责分工，无论是并购前的风险管控，还是并购后的项目落地，阳光城都能做到专业、快速、高效。

　　4 资金实力：财务结构优化，融资能力提升

　　阳光城财务指标不断优化。2019年阳光城现金回款逾1500亿，回款率超90%，经营性现金流大幅提升。截至2019年9月末，阳光城短期有息债务规模及占比大幅下降，平均融资成本有所降低，融资结构有所改善。2020年1月，大公国际上调阳光城主体及债券信用评级至AAA级。财务及融资结构的改善，为并购工作输送充足的资金弹药。

　　5 投资模式：灵活多样，积极尝试

　　在“三全五圆“的投资策略下，阳光城的收并购体系日益完善，收并购方式灵活多样，股权收购、在建工程转让、代管代建、不良资产处置、产业勾地等均有涉及，在土地市场上展开令人眼花缭乱的”花样“并购。尤其在中大、渝能资产包之后，阳光城的并购更显得大手笔，一直积极寻求、接触大资产包以及总对总并购，且颇具成效。在股比分配上，阳光城也从此前的绝对控股转为接受更灵活的相对控股、小股操盘以及联合操盘。灵活的模式有助于理清双方权责、避免管理纠纷，力求合作共赢。

　　6 管理运营：精细化运营、产品力提升

　　精细化运营管理、优良产品品质也是阳光城在并购战略落地上非常有特色的一点。运营是并购谈判的重要筹码，运营实力的提升将有效推动谈判进程，达成双方中意的价格。尤其在并购完成后，对运营管理能力提出更高的要求，阳光城会在产品设计、工程品质、营销策划、社区服务等层面进行升级创新，比如其收购后打造的佛山半岛项目，依靠精湛的品质，精装大平层售价高出周边品牌房企竞品近12000元/㎡，开盘去化率高达80%，实现了高溢价、高销量的局面，得到佛山市场认可。阳光城正是在练好内功、提升运营实力与产品品质后，为大举并购积蓄了能量。

　　今明两年是房地产债券集中到期的偿还高峰，在“房住不炒”政策依旧、融资政策持续收紧的大背景下，“大鱼吃小鱼“的戏码必将继续，业内必将有更多的收并购机会，行业集中度将进一步加深。但业内迄今真正有大项目收并购经验的房企并不多，业内有理由相信身经百战的阳光城必会引起有资产盘活需求的同行更多的关注，其在收并购市场上也必会持续大展拳脚。经过多年的沉淀与积蓄，阳光城对市场的趋势、对项目的价值判断更为精准，眼光更为独到，在“合作共赢”的并购理念指引下，必会获得更多同行的认可。2020年阳光城将冲击新的业绩规模，其在并购市场的优雅表现势必助力新一轮的“规模上台阶、品质树标杆”。