新股前瞻蚰缸恿心 宋都股份护宋都物业赴港IPO

　　去年，港股表现乏善可陈，而物业管理股却表现异常精彩，新股认购热情高涨，翻倍股层出不穷。今年以来，物业管理股依旧是站在市场的风口，成为投资者的重点关注对象。

　　日前，来自杭州的宋都服务集团有限公司 Sundy Service Group Co. Ltd(以下简称“宋都物业”)向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。

　　据了解，宋都物业于1995年在杭州成立，作为浙江省当地的老牌物业管理企业，已拥有逾20年的行业经验。根据中指院的数据，宋都物业于2017年、2018年及2019年按物业管理综合实力计在“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71及第65。

　　但作为小型物业管理企业，宋都物业在体量上与此前在港上市的和泓服务相差无几，而后者上市前也受到市场的关注，但股价表现却差强人意。与此同时，宋都物业的母公司宋都股份（600077）作为杭州最早“老十八家”房地产开发企业之一，却经营保守发展缓慢，让高度依赖宋都股份的宋都物业的增长留下了悬念。

　　体量较小，属小型物业股

　　招股书显示，截至2019年9月30日，宋都物业在中国的10个城市设有8间附属公司及12间分公司(当中大多数位于浙江省)，向27项物业(包括13项住宅物业及14项非住宅物业)提供物业管理服务，在管总建筑面积约为400万平方米。截至2020年1月14日，宋都物业在管总建筑面积约为590万平方米。

　　财报显示，2017财年、2018财年及2019年首9个月，宋都物业的营业收入分别为人民币0.84亿元(单位下同)、 1.33 亿元和1.37 亿元，相应的净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

　　从增速来看，在25家已在港上市的物业管理公司中，以2018财年计算，宋都物业的营业收入增速为58.3%，明显高于行业35.10%的平均水平，而同期龙头碧桂园服务的增速为49.76%;净利润增速为49.3%，则明显低于行业60.88%的平均水平，而同期碧桂园服务的增速为129.79%。

　　从体量来看，宋都物业属于小型物业管理企业。在25家已在港上市的物业管理公司中，以2018财年营业收入计算，宋都物业仅比申基国际(02310)高，排名倒数第二，与和泓服务相近;以2018财年净利润计算，宋都物业排名倒数第六，与和泓服务相近。

　　据了解，和泓服务于2019年7月上市，2018年营业收入和净利润分别为2.24亿元和1688.6万元。值得一提的是，中指院的数据显示，和泓服务在2017-2019年中国物业服务百强企业中名列第58名、第48名及第44名，所占市场份额仅为0.03%。这意味着，在中国物业服务百强企业中，排名低于和泓服务的宋都物业，市场份额也低于0.03%。

　　分析认为，和泓服务作为小型物业管理股，在上市前的关注度就较低，公开发售仅获5.31倍认购。和泓服务虽然在上市首日大涨34.38%，但此后股价持续走弱并破发。作为前车之鉴，宋都物业上市后股价也难有表现。同时，宋都物业和泓服务一样，规模均非常小，相对于其他大型物管股，估值有一定的折让。

　　高度依赖母企，增速难以保证

　　事实上，宋都物业的业绩增长和体量大小，与母公司宋都股份息息相关。

　　招股书显示，宋都物业的大量物业管理协议与宋都股份独立开发或合作开发的物业有关。于2017财年、2018财年及2019年首9个月，宋都股份提供物业管理服务的收益分别占宋都物业约98.2%、96.6%及93.4%。这意味着，与众多在港上市的物业管理企业一样，宋都物业同样十分依赖母公司“输血”。

　　据了解，宋都股份作为中型房地产企业，在2019中国房地产百强企业排名中位列第89位。

　　在业界，宋都股份一直被认为是一家保守的房企。据了解，宋都股份旗下的地产集团创立于1984年，是杭州最早“老十八家”知名专业房地产开发企业之一。但这么多年过去，宋都股份的发展依旧缓慢，直到2018年销售额达101.4亿元才首次迈入百亿元大关。

　　业内人士透露，以前的宋都股份只是个偏重于商业经营的建筑公司，三年前，宋都股份才大幅度增资扩股变身成房地产开发公司。较短的开发项目时间，让外界对宋都股份开发理念还不太理解。事实上，宋都股份2019年的销售目标是300亿元。而2019年上半年，宋都股份的销售金额为89.4亿元，离全年目标存在较大差距。这意味着，高度依赖宋都股份的宋都物业未来的业绩增速难以保证。