由美好居住到美好生活 解码金科1500亿之路

　　克而瑞在12月初公布的销售榜单，宣告了9家房企可以提前一个月过上安心年。在这份统计了前100名房企在2019年1-11月累计取得的销售业绩中，共有世茂、龙湖、【阳光城(000671)、股吧】、金科、中梁、禹洲等9家房企提前完成了年度目标。

　　作为年内最早一批撞线的选手之一，实际金科很难称得上是“黑马”。从其三季报的表现来看，提前达标算是意料之中。截至2019年9月底，金科累计已实现销售额1255亿元，业绩完成度83.7%。同一时期，一份来自华泰证券的研报预测其四季度可售货值充裕，全年将超额完成1500亿元的目标。

　　时隔一月，销售数据印证了这一预测。不过达标后的金科似乎也还没有开启年假模式，刚刚结束的12月已令其销售额飙升至1803.4亿元。比11月更具冲刺力度的寒冬腊月，更像是对下一年计划的预热。

　　高速与高质增长齐头并进

　　作为迈入千亿队列的头一年，金科将2019年销售目标定在了1500亿元。乍一看，似乎有点激进，但观察其近年来的业绩表现，连年几近翻倍的进击其实比预设目标时的激进更迅猛。

　　2017年6月，金科《发展战略规划纲要》提出在2017至2020年期间，将力争实现签约销售金额500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并争取在2020年冲击2000亿元。

　　而自2017年起，连续三年的实际销售数据分别是658亿元、1188亿元、1803.4亿元。与最终业绩相比，先前的目标算稳健了。

　　同样的稳健也体现在金科的财务管控上。观察其同期的财务指标，营业收入与归母净利润也顺应着销售业绩双双提升，2018年上述两项指标的增长率达18.6%、93.8%。再结合最近一期财报，2019年前三季度金科实现营收432.03亿元，同比增长60.7%；归母净利润39.81亿元，同比增长81.6%；毛利率、净利率自2016年的20.7%、5.6%提升至2019年三季度的30.1%、10.8%，盈利质量显着改善。同时其扣除预收账款的资产负债率为48.0%，较2018年末降低2.6个百分点。来自华西证券（002926）的一份研报表明，与其他重点房企相比，金科扣除预收账款的资产负债率处较低水平。

　　2016年以来，房地产行业管控趋严，开发商利润进一步被摊薄，市场整体处于下行周期，而金科仍在此期间实现跨越式高质量发展，战略上的“里应外合”助攻明显。

　　从嘉陵江畔驶向全国

　　与2016年行业分水岭同步开启的区域城市群深耕战略，绝对是金科扩充规模的加速器。实际上回溯其过往20多年的发展，金科几乎每一步都踩在了正点上。

　　1998年福利分房结束，商品房时代开启，金科创始人黄红云也从涪陵去往重庆开始房地产事业；当重庆市传统的核心渝中区随着直辖市设立日趋饱和，金科的首个住宅项目金科花园也在解放碑对岸的五里店落成。此前那里还是简陋荒凉的棚户区，而核心区迅速扩张的挤出效应随即就让广阔的江北腹地迎来了房地产市场的爆发。

　　金科最初起家的重庆江北区，位于嘉陵江与长江交汇处，日后进入房企全国化布局的初始阶段，金科就是顺着这片滔滔江水一路驶向长三角等城市。金科自2007年走出重庆，彼时正值一、二线城市增长阶段，金科顺势在两三年之内布局中西部、长三角、环渤海的数十座城市，建立起三足鼎立的局面。

　　随着2017年以后市场规模竞逐加强，这个三足鼎立的局面又延伸为更广阔的京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈加长江经济带，以及成渝、中原、长江中游、长三角、粤港澳、京津冀、北部湾、山东半岛八大城市群。这在金科内部被称为“三圈一带、八大城市群”。

　　这一战略为金科带来的是截至2019上半年47座城市的进驻以及5600万平方米可售面积的“积蓄”，也直接撑起了此前三年的跨越式发展计划的粮仓。

　　由美好居住到美好生活

　　对于房地产行业来说，虽然未来一段时间内规模还将起到决定性作用，不过，行业整体利润变薄已经难以逆转，要想在日趋饱和的市场中保持稳步增长，开发商们还需在盖房子之外寻找更多增长点。

　　经历前期的高速增长，市场渐入存量时代，数据显示，目前全国城乡家庭自有住房拥有率超过90%。当基本的居住需求得到满足，新一代需求也转移到生活质量的提升上来。

　　与此同时，金科的发力点也由从前的“做好每个细节”升级为“美好你的生活”。

　　2016年，金科企业Logo的配色由工业蓝变为温馨红，这一举动对应了其内部战略的转变。此后围绕“东方人居”理念构建的“琼华”、“博翠”、“集美”三大产品系成为金科式美好生活的载体。至2018年底，在民生地产开发和生活服务主之外，金科又加大对科技产业和文旅康养的布局，形成“四位一体”相关多元化协同发展战略。

　　当前由金科开发和运营的产业园区面积超过1200万平方米，入园企业超过2000家，其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%，入园企业年总产值超千亿元。文旅方面继成立文旅集团后，金科又先后与成都置信集团、澳洲威秀集团达成战略合作，推出文旅康养品牌，引入国际超级IP。

　　由建造精品住宅、提供优质服务，到投资开发产业新城、园区，再到引进IP打造休闲度假区，金科一步步拓宽的业务边界，也正拉长其与同行间的利润率差距。包括华西证券在内的多家研究机构研报表明，金科盈利能力在行业内处较高水平。

　　此外，由地产开发衍生的各项增值服务具有更强的抗周期性，“四位一体”也是金科在当前房地产下行期间实现高速增长的平衡器。

　　黄金十年过后，房地产市场正经历漫长转型期；越过千亿门槛，晋升“1.5”时代的金科也正经历自我转型。而在未来“2.0”时代的征途中，“向外而行向内而生”式的双向驱动仍将是这场迭代的关键词。