华侨城亚洲签订9份持续关连交易协议 机构提示风险：销售增速不及预期

　　华侨城（亚洲）控股有限公司12月30日发布公告称，就持续关连交易签订下列持续关连交易协议：

　　与西安华侨城实业订立西安租约；与华侨城物业服务上海闸北分公司订立物业管理协议；与华侨城水电订立机电服务顾问协议；与华侨城创意文化酒店成都分公司订立成都租约I；与华侨城哈克成都分公司订立成都租约II；与华侨城水电成都分公司订立电力顾问服务协议；与华侨城物业服务成都分公司订立物业管理框架协议；与康佳壹视界订立康佳框架协议；及与华侨城娱乐订立华侨城欢乐海岸租约。

　　由于所有2016年持续关连交易协议将于2019年12月31日届满，华侨城亚洲计划与有关关连人士继续进行2016年持续关连交易协议项下的多项交易，以及其他新交易。

　　其中，根据西安租约，西安华侨城置地同意向西安华侨城实业出租位于西安市南关正街一所物业的三个单位作办公用途，其总建筑楼面面积合共约为3,674.14平方米。每月租金合共为人民币43.6万元。根据西安租约，西安华侨城实业须于每季向西安华侨城置地支付到期租金。

　　根据物业管理协议，华侨城物业服务上海闸北分公司将就上海苏河湾项目向华侨城上海置地提供物业管理服务，应付管理费将按管理实际面积、华侨城物业服务上海闸北分公司应缴员工成本计算，及将不会高于华侨城上海置地可从市场上独立物业管理公司得到的管理费用价格。订约双方将就华侨城物业服务上海闸北分公司管理的具体物业订立独立管理合约，当中注明管理费的付款安排。

　　根据机电服务顾问协议，华侨城水电将就上海苏河湾项目向华侨城上海置地提供机电顾问服务。根据机电服务顾问协议，顾问费将根据华侨城水电应付员工成本计算。顾问费将不会高于华侨城上海置地可从市场上独立顾问公司得到的顾问费价格。双方将就华侨城水电提供的顾问服务订立独立顾问合约，当中注明顾问费付款安排。

　　根据成都租约I，成都华侨城同意向华侨城创意文化酒店成都分公司出租由成都华侨城拥有位于中国四川省成都金牛区若干物业以经营客栈，其总建筑楼面面积约为7,000平方米，租金采取利润或营业额分成支付的形式，具体分成比例将按届时市场独立第三方的标准惯例于日后签订的正式租约内订明。华侨城创意文化酒店成都分公司须于每月第15天前向成都华侨城支付到期月租。

　　根据成都租约II，成都华侨城同意向华侨城哈克成都分公司出租位于中国四川省成都金牛区若干物业以经营儿童娱乐中心，其总建筑楼面面积约为6,000平方米。根据成都租约II，华侨城哈克成都分公司须按下述方式于每月第15天前向成都华侨城支付到期月租：(i)2020年度按华侨城哈克成都分公司于该年度相关月份营业额的6%比例计算。(ii)2021年度按华侨城哈克成都分公司于该年度相关月份营业额的7%比例计算。(iii)2022年度按华侨城哈克成都分公司于该年度相关月份营业额的8%比例计算。

　　根据电力顾问服务协议，华侨城水电成都分公司将（其中包括）对成都华侨城、其附属公司及分公司就成都华侨城经营区域内的物业的若干电力设施进行日常及定期检查、维护管理服务，向成都华侨城、其附属公司及分公司提供配电专业性技术及相关业务的顾问服务，以及提供成都华侨城的电力监控系统的建设计划。该等服务费用将由订约方参考成都华侨城建设工程进度及需求，预估每年将移交的配电房数量及预计的谘询服务需求量，以及提供该等服务时的现行市价后协商厘定，且将与成都华侨城就类似规模项目可自独立第三方取得的收费水平相若。顾问费将按季支付。

　　根据物业管理框架协议，华侨城物业服务成都分公司将向成都华侨城就其位于成都的项目提供物业管理服务。根据物业管理框架协议应付管理费将按华侨城物业服务成都分公司管理的实际面积及其雇用的人力计算。管理费将不会高于成都华侨城可从市场上独立物业服务公司得到的管理费价格。订约双方将就华侨城物业服务成都分公司管理的具体物业订立独立管理合约，当中注明管理费的付款安排。

　　根据康佳框架协议，成都华侨城、其附属公司及分公司同意采购而康佳壹视界同意向成都华侨城供应LED设备、电视及其他电子产品及服务。该等产品及服务费用将由订约方参考根据成都华侨城项目建设进度及服务需求，参考现行服务费用市价及电子产品价格计算，所有商品的价格及其他协议条款的制定应以与成都华侨城大致相同规模的独立第三方公司进行合作的价格相当。具体付款安排将于双方将订立个别服务协议内订明。

　　根据华侨城欢乐海岸租约，华侨城娱乐同意向华侨城华鑫出租位於中国深圳市蓝楹国际商务中心一所物业作办公用途，其总建筑楼面面积约为364.01平方米。第一年每月租金为人民币71,346.80元。租期满1年后，从第2年起每年按上一年租金标准递增5%。

　　业界人士称，此举对以家大业大的华侨城来说，一系列的企业内关联交易从成本与利润方面相互获益。

　　来自中金公司对华侨城基本面情况调研显示，公司前三季度新增土地储备同比增长18%至800 万平方米，我们估算约为当期销售面积的3 倍（2018 年新增土储1382 万平方米，为当期销售面积的7 倍），对应权益比例65%（2018 年63%），并表比例92%。公司当前可售货值约6000 亿元，为2019e 销售额的7.5 倍。

　　公司通过加大与龙头房企合作力度及转让部分项目股权提高周转速度，当前拿地到开盘平均时间由1~2 年缩短至1 年以内，虽较龙头开发商仍有差距，但已出现边际改善。

　　公司前三季度税前毛利率58.6%，较2018 年下降1.8 个百分点。公司可结算高毛利项目比例降低，2020 年毛利率将出现2~3 个百分点的边际下行，但综合毛利率仍将维持在50%以上，显着高于行业平均水平。

　　公司市场股价维持跑赢行业评级，上调目标价9%至9.16 元（主要因公司经营效率边际改善且市场风险偏好提升），新目标价对应5.0 倍2020 年目标市盈率和18%的上行空间。

　　风险方面，销售增速不及预期；主要布局城市地产调控政策超预期收紧。