前海合资合作迎来收尾 招商蛇口估值优势凸显

　　12月19日晚间，【招商蛇口(001979)、股吧】（001979）发布公告称，公司在第二届董事会2019年第十八次临时会议中，审议通过了包括《公司与深圳市前海开发投资控股有限公司共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司的方案》在内的多项议案。

　　此前招商蛇口曾公告，前海土地整备及合资合作实施方案具体内容为，前海管理局按照《土地整备协议》的约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，并计算得出土地补偿价值约432.10亿元；再由前海管理局向招商驰迪置换价值等于上述土地补偿价值的新规划下的土地使用权；前海管理局将前海出资部分土地作价出资至前海鸿昱，再将前海鸿昱的股权作价入股给前海投控；招商招商前海实业及前海投控分别以招商驰迪及前海鸿昱100%股权对合资公司进行增资，同时，招商前海实业向合资公司现金增资。增资完成前后，招商前海实业和前海投控均持有合资公司50%股权，合资公司由招商蛇口并表。

　　招商蛇口12月19日晚公布的《共同增资合资公司重大资产重组报告书（草案）》称，招商蛇口控股子公司招商前海实业以其持有的招商驰迪100%股权向合资公司进行增资，前海投控以其持有的前海鸿昱100%股权对合资公司进行增资，即由合资公司主导以增资扩股的方式向前海投控、招商前海实业按照《增资协议》及《增资协议补充协议（一）》的相关约定分别收购其合法持有的标的股权。同时，招商前海实业以部分现金向合资公司增资。根据评估及相关协议，招商驰迪100%股权增资交易对价为6,440,840.29万元，现金增资金额为849,995.71万元；前海鸿昱100%股权增资交易对价为7,290,836.00万元。本次交易合计交易作价为14,581,672.00万元，交易完成后交易双方分别持有合资公司50%股权。这是继去年12月《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署、今年4月30日招商置换用地合同正式签署后，招商蛇口在前海土地整备及合资合作事项上迈下的重要里程碑。至此，本次前海土地整备及合资合作进入收尾阶段。

　　需要指出的是，招商局集团旗下19家原持地公司为前海土地的历史拥有者。随着前海自贸区战略规划的明确，粤港澳大湾区等国家战略政策的发布，前海的价值也随着城市定位和城市功能演变进而发生重大变化，在各方诉求的带动下，19家原持地公司就前海土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案等问题与政府开启了长达四年的谈判。过程中，19家持地公司按照各自享有的土地补偿价值的金额比例成立了招商前海实业，并作为平台公司与前海投控各自持有合资公司50%股权。在今年4月30日招商驰迪取得了招商置换用地后，招商驰迪与原19家持地公司签署了《补偿债权确认协议》，理顺了19家持地公司与招商前海实业、以及招商驰迪之间的债务债权以及股权关系。招商蛇口是招商前海实业的控股股东。自招商蛇口重组以来，前海土地资源一直被投资者视为待开发的“金矿”，招商蛇口方面表示，本次交易完成后，招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益，加快前海蛇口自贸区的开发建设，提升招商蛇口在该片区的资源价值，夯实招商蛇口的综合竞争力。同时，合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素集聚，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”战略，打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。

　　公开资料显示，目前前海地块的城市运营已有较多成果可见，城市配套日渐完善，如旨在提升片区国际化营商环境、加快国际科教产业发展和宜业宜居的创新性全球教育学校——荟同学校今年9月已正式开学，妈湾片区城市设计通过深化设计阶段专家评审，作为深港创意文化交流重要基地的前海深港设计创意产业园也已竣工并在今年6月28日试运营后于12月正式开园，前海城市新中心地标方案设计国际竞赛亦正式启动，启动区一期住宅、公寓、写字楼等7栋塔楼均已封顶，片区区域城市化格局初步显现。

　　与此同时，招商蛇口日前正式完成了对【中航善达(000043)、股吧】的并购重组，实现物业板块上市，强势布局存量资产管理、运营和服务的“大物业”领域。此举将进一步夯实招商蛇口城市运营服务的基础，为前海片区的高质量综合发展拓宽道路。

　　华创证券认为，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；同时，招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；另外，招商蛇口还具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。招商蛇口作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升，而且前海合资合作范围内全部用地将由合资公司负责开发建设，并由招商蛇口合并财务报表，后续料将推动公司销售和营收快增，并将推动公司净资产规模明显提升。