物业股“香饽饽“依赖区域市场 新大正核心竞争力如何续航

　　“业绩较好，物业新股在A股市场上又比较稀缺 。”一位投资者直言。截至2019年 12月11日收盘，重庆【新大正(002968)、股吧】（002968）物业集团股份有限公司（下简称”新大正“， 002968.SZ）连续7日涨停，股价收报68.26元，较发行价累计上涨达155.08%，总市值48.9亿元。

　　与其它物业公司不同的是，新大正选择错位布局，着重发展“非住宅”这片千亿蓝海。公开资料显示，新大正着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业，以及保安、保洁等专项物业。2016年-2019年6月末，新大正非住宅物业计费面积在总面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

　　值得一提的是，在“非住宅“领域，新大正有着长达二十年娴熟的物管经验，但放眼行业全局，非住宅领域佼佼者仍然倍出，而面对强劲的竞争对手，背无房企”大树”的新大正未来又将如何弯道超车？相较于”房企系“物业公司，新大正的核心竞争有哪些？针对上述疑问及相关问题，《企业透明度报告》多次致电新大正董秘办，但公司方面未作回应。

　　偏安“重庆”一隅

　　生于重庆，长于重庆，偏安一隅的新大正对地区的依赖性令人担忧。

　　成立于1998年，今年12月3日，在深交所正式上市的新大正，是重庆早期成立物业公司之一， 当前新大正的主营业务主要分为两块：一是占营收超99%的物业服务收入，二是利润贡献微小的餐饮服务收入，截至2019年6月底，新大正物业收入接近 9 亿元人民币，为重庆、四川、贵州、云南、湖南、湖北、陕西、江苏等全国各地客户提供物业服务。

　　虽然，公司业务遍布全国，但新大正的收入来源主要还是倚靠重庆“大本营”。招股书显示，2016年-2019年6月底，新大正在重庆实现的主营业务收入分别为 5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元、3.85亿元；同期，重庆地区业务收入占总营收比重分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%，占比虽逐年下降，但依然保持在高位。

　　同时，截至2019年6月30日，新大正在管项目有316个，有216个来自重庆；总在管面积5838万平方米，其中约3567万平方米来自重庆，显然，重庆地区已经成了新大正名副其实的“利润奶牛”。

　　另外。据新大正官网资料显示，2012年，新大正承接贵州省高级人民法院物业，开启业务全国化布局。而截至2019年6月末，新大正的主营业务地域中渝、黔、川三省收入比重占总收入高达91.28%，显然，有着七年全国化扩张野心的新大正，目前对区域性的“依赖”仍然很强。

　　对此，58安居客房产研究院分院院长张波向《企业透明度报告》表示，“虽然新大正目前的主营业务也在向东部、西北部等区域拓展，但不可否认，其主体的收入依然是在西部的重庆、成都等地。”

　　在他看来，业务的区域性布局是把“双刃剑”，优势在于在区域形成一定影响力及规模后，可以形成相对的市场垄断地位，获取更多收益；劣势在于因区域过于聚集，其在全国的影响力偏弱，长此以往，会影响到未来长远发展，甚至可能影响到其股价表现。

　　核心竞争力待提升

　　刚刚过去一周的A股市场，让人再次嗅到了成功的味道，相较于“物业第一股”的【南都物业(603506)、股吧】（603506），刚上市的新大正则一举成为资本市场眼中的“香饽饽”。

　　招股书显示， 2016年-2018年，新大正的营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元，年化复合增长率为19.35%，净利润分别为5716.52万元、7133.78万元和8854.32万元，年化复合增长率为24.45%， 2019年1-9月新大正实现营业收入7.53亿元，净利润7766.79万元，业绩中规中矩，保持良好。

　　而随着物业行业“大市场、小龙头”竞争格局日趋显着，“房企系”物业公司在市场上竞争优势更趋明显。

　　首先，从营收规模来看，与新大正接近9亿元的营收规模相比，同行业的【中航善达(000043)、股吧】（000043）及近期赴港即将上市的保利物业明显遥遥领先。财务数据显示，2016年-2018年，中航善达物业板块的营收规模则分别为22.98亿元、28.67亿元、37.18亿元；保利物业的营收分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元。

　　其次，从在管面积来看，截至2019年6月末，新大正总在管面积5838万平方米，而对比同行，截至2019年6月末，中航善达在管面积为7634万平方米，非住宅物业约为5300万平方米；雅生活服务的总在管面积则已达到了2.11亿平方米，其中非住宅在管面积则有8723万平方米；保利物业，截至2019年4月份，其在管总面积共约1.98亿平方米，非住宅在管面积达7763万平方米。

　　“新大正的优势是瞄准了非住宅这片蓝海市场，加上长达二十年的物管经验使其具有先发优势，但未来随着物业行业集中度的进一步提升，物业行业的马太效应必将愈发凸显，没有房企背景的新大正，未来明显很难在资金及规模上领先于其他物管企业。”一位不愿具名的香港国际证券券商分析师对《企业透明度报告》表示。

　　同时，张波也认为，纵观物业市场，有房企背景的物业公司优势性较为明显。“随着房企不断扩展，物业公司的业务版图也会随之增长，房企的品牌溢价也可能直接有利于物业公司，而对于新大正来说，以上优势并不具备，但需要肯定的是，新大正也有着诸如，超过二十年物业管理经验，具备国家一级资质，以及在学校和公共类型物业管理上的丰富经验的优势。”

　　张波称，物业公司对于人民“安居乐业”起到的作用不容小觑，新大正A股上市的成功，一方面是证明优秀物业公司可以更多受到资本市场关注；另一方面也显示出物业企业未来在市场上的地位会不断提升，并且将产生更多大型优秀品牌物业。同时，物业公司除了海外IPO，不排除未来会有更多品牌物业公司在A股上市。

　　如此来看，作为地产板块新一轮增长极的物业行业，伴随着资本抢滩，行业加速分化，未来竞争格局必然加剧，而背无房企“大树“撑腰的新大正，在渐拼规模的主赛道上，显然还有很长的路要走。