物业新股新大正遇“小而美”难题

　　物业公司上市潮开启多时，却鲜少有公司能顺利登上A股。

　　12月3日，A股终于迎来第二支物业股【新大正(002968)、股吧】（002968）。作为稀缺标的的新大正连日上涨，截至12月6日收盘，其股价为51.28元，较发行价累计上涨达91.63%，总市值36.74亿元。

　　与多数赴港上市的物业公司不同，新大正没有房企背景。在当前“谁开发，谁管理”的行业现状下，背后没有大树的新大正错位布局，着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业，以及保安、保洁等专项物业。2016年-2019年6月末，新大正非住宅物业计费面积在同期总计费面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

　　尽管在非住宅物业赛道上已有先发优势，但新大正面临着强劲的对手。如即将完成与招商物业重组的【中航善达(000043)、股吧】（000043）、近期通过聆讯的保利物业等，其非住宅物业在管面积、营收规模都大于新大正。就发展布局等问题，《国际金融报》记者多次致电新大正物业董秘办，但该电话一直处于“正忙”状态；品牌宣传部门相关负责人表示将转达采访提纲。不过，截至发稿前，记者尚未收到对方回复。

　　“小而美”的第三方物业

　　1998年，重庆大正物业管理有限公司成立，于2016年变更设立为股份有限公司，更名成重庆新大正物业集团股份有限公司。2017年2月，新大正在股转系统挂牌，又于当年8月终止挂牌。期间，新大正于2017年6月备案，开启上市辅导。

　　在经历了挂牌、增资、上市后，其控股股东、实控人王宣直接持股比例被稀释至28.92%，此外，其通过大正咨询间接持股约4.09%，合计持股比例为33.01%。新大正的前十大股东中，除了两家投资公司和大正咨询之外，其余皆为自然人；其中大正咨询为新大正的员工股权激励平台。

　　这一发展历程也显示出了新大正的与众不同：没有“富爸爸”。于是，“没背景”的新大正另辟蹊径，将非住宅物业作为其着重发展的项目，成为了一家管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校等城市项目的综合服务提供商。

　　招股说明书显示，2016年-2018年间，新大正在管项目中，住宅物业项目保持在30余个；而非住宅物业项目则分别为202个、251个、274个。截至2019年6月末，新大正共计316个在管项目中，非住宅项目282个；共计约5838万平方米的计费面积中，包括学校、园区、商业、公共在内的综合物业项目以及包括保洁、保安在内的专项物业项目，其计费面积合计为86.5%。

　　不过，作为独立第三方物业的新大正，在规模上还是显得“小而美”。

　　中信建投（601066）证券分析师江宇辉指出，2016年，开发商背景企业与独立第三方企业在管理规模上尚处于同一量级起跑线，2016年后独立第三方企业则被迅速甩开身位。

　　华创证券研报显示，截至2019年6月末，中航善达在管面积为7634万平方米，非住宅物业约为5300万平方米；雅生活服务的总在管面积则已达到了2.11亿平方米，其中非住宅在管面积则有8723万平方米；近日通过聆讯的保利物业，截至2019年4月份，其在管总面积共约1.98亿平方米，非住宅在管面积达7763万平方米。

　　这也直接反映在了营收规模上。

　　2016年-2018年间，新大正营业务收入分别为6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元。同期，中航善达物业板块的营收规模则分别为22.98亿元、28.67亿元、37.18亿元；保利物业的营收分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元。

　　不过，“物业公司需要规模”也是新大正认可的发展趋势。12月3日的机构调研活动上，新大正管理层在回复机构关于“物业是否有规模优势”的问题时给出了前述回答。

　　事实上，在取得资本市场青睐后，头部物业管理企业大力投入兼并收购活动。平安证券研报指出，在港股上市的物管企业，其50%-60%募集资金用于收并购扩大规模。但新大正此次所募集资金的用途中并不包含收并购，仅以不足6000万元的募投资金用于“物业业务拓展”。

　　上海中原地产分析师卢文曦向《国际金融报》记者分析指出，没有开发商做支撑，新大正业务发展会有压力，更考验其自身拓展能力，“只能靠自己”。

　　偏安西南地区

　　整体规模偏小，或与新大正物偏安西南一隅相关。起家于重庆的新大正一直在此深耕。

　　2016年-2019年6月底，新大正在重庆的营业务收入在同期总营收占比分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。虽然占比逐年下降，但依然保持在高位。

　　华创证券研报指出，2012年，新大正承接贵州省高级人民法院物业，开启了全国布局，只是当前仍较为局限在西南地区。据披露，截至2019年6月末，新大正的主营业务地域已经拓展到了中部地区、东部地区、西北地区等16个省，其中渝黔川三省收入比重占了总收入的91.28%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为，新大正目前深耕区域为重庆，61%的在管面积集中在重庆，这能够树立品牌标杆，在当地能够成为龙头企业。“但是物业本身是微利行业，要想长远发展，还需注重规模，因此新大正的区域布局存在一定的业务地区集中度过高风险”。

　　这样的区域结构在一定程度上也对新大正的项目单价造成了影响。“比如，其他公司位于一二线城市的业务占比高，其均价就相应较高。”卢文曦对记者表示。

　　2018年，新大正公共、园区、商业、住宅项目的平均单价为每月4.11元/平方米、1.5元/平方米、3.54元/平方米、1.28元/平方米。而平安证券研报数据显示，2018年，百强企业相应项目的计费单价分别为每月7.84元/平方米、3.61元/平方米、7.01元/平方米、2.3元/平方米。

　　事实上，新大正自身在西南各大城市的平均单价也低于部分东部省区。截至2019年6月末，新大正在重庆的项目平均单价为每月1.75元/平方米，而江苏、浙江、福建的平均单价则为每月2.93元/平方米、16.66元/平方米、3.78元/平方米。

　　在向其他地区拓展实现规模扩大的同时，新大正还将面临着人力成本增加的考验。

　　作为劳动密集型的企业，人工成本在新大正的主营业务成本中一直占据“C位”。2016年-2018年间，该项成本占比分别为86%、86.96%、87.63%，金额分别为4.1亿元、5.24亿元、6.11亿元。截至2019年6月末，人工成本为3.36亿元，占比达到87.12%。

　　华创证券研报数据显示，2016年-2019年上半年，新大正人工成本占总成本的比例平均为87%，高于行业平均50%-60%。

　　虽然占比很高，但其实新大正给员工的工资并不高。2016年-2019年6月末，其综合了高层、中层、普通员工的月平均收入为2625.28元、2805.91元、2873.38元、2978.6元。

　　而【南都物业(603506)、股吧】（603506）在2014年时的员工平均工资就已达3365元；目前正在A股上市排队中的开元物业，截至2019年6月末，其月平均工资已达到了4206.73元，其中普通员工工资为3599.4元。

　　除了工资上涨之外，规模扩大带来的员工数量的增加也加重了人工成本。2016年-2019年6月末，新大正的员工总人数分别为12172人、13751人、17673人、18889人，其中90%以上为物业项目的工作人员。

　　由此来看，未来新大正向单价更高的江浙地区扩张时，或将面临不小的成本压力。新大正在机构调研中亦明言，“全国化进程会对利润有一定的影响，无论是前期市场开拓人员费用、区域公司建立、新项目资产购买、人员招聘等各项费用支出都会有一定影响。”