金地集团拿地权益占比四年低于50% 负债超2400亿项目质量投诉频发

　　“公司将在三年内冲击2000亿元。”在2017年，【金地集团(600383)、股吧】（600383）（600383.SH）高级副总裁徐家俊曾公开表示，毫不掩饰对规模的渴求。

　　曾在地产界与万科、保利、【招商蛇口(001979)、股吧】（001979）并称“招保万金”的金地集团，近几年销售业绩增速放缓明显“掉队了”。2018年，公司营业收入刚过500亿元，而前十房企都纷纷踏入千亿级别。

　　为确保2000亿销售目标，实现回归行业前10的愿望，金地集团正在开始加快扩张拿地。中指研究院披露的数据显示，2019年1-9月，金地集团的拿地金额为463亿元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金额为328亿元，排第15位。

　　不过，长将商报记者注意到，在土储上金地集团的权益占比偏低。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。

　　而且权益占比偏低主要是由于，金地近年采取的在拿地后引入合作方共同出资开发的模式。长江商报记者梳理发现，2015年至2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和约1000亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益投资占比分别为38%、42.4%、47%、45%。

　　在土地市场上高歌猛进让公司的负债水平逐渐升高，2019年中报显示公司的净负债率已经达到73.14%，已逼近公司净负债率的历史高点（2003年的88%）。此外，自2017年以来，金地集团的经营性现金流量净额也连续告负。2017年——2019年上半年分别为-69.89亿、-18.28亿和-70.56亿元。

　　与此同时，金地集团正在开始加快销售和推盘速度，公告显示，金地集团10-11月有新推或加推盘计划的项目超过60个。但与之相伴的是，安全事故频发，房屋质量投诉不断。

　　针对土地权益占比较低、资金压力，房屋质量投诉等问题，长江商报记者致函致金地集团方面，截至发稿前没有得到回复。

　　高喊2000亿业绩目标欲重回前十

　　金地集团1988年初创于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上交所上市，是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业。2006年之后，金地与万科、保利、【招商地产(000024)、股吧】（000024）并称四大龙头房企。

　　十余年过去，金地逐渐掉队。2017年，招商地产、【保利地产(600048)、股吧】（600048）和万科A实现营收分别为755.38亿元、1463.06亿元、2429亿元，金地集团仅为377亿元。

　　不甘落后的金地集团正奋力追赶，2016年，金地集团的销售金额突破千亿元，在2017年初，金地提出在3年内冲击2000亿元的目标。

　　2018年，金地集团迎来历史最好业绩。2018年报显示，公司全年实现营业收入506.99亿元，归属于上市公司股东的净利润80.98亿元，同比分别增长34.62%和18.35%；扣非净利润69.87亿元，同比增长31.81%。

　　2019年也呈现上升趋势，2019年第三季度报告显示，前9月，金地集团营业收入425.32亿元，同比增长26.91%；归属于上市公司股东的净利润54.25亿元，同比增长3.41%；基本每股收益1.20元/股，同比增长3.45%。公司累计实现签约面积710.3 万平方米，同比上升22.44%；累计签约金额1418.4 亿元，同比上升33.70%。若公司在第四季度销售金额超过582亿元，金地集团全年销售规模便可跨越“2000亿元”的门槛。

　　值得注意的是，2019年前三季度，金地集团的毛利率高达41.75%，为近十年同期毛利率最高值。

　　截至报告期末，金地集团总资产3216.92亿元，同比增长15.57；归属于上市公司股东的净资产491.08亿元，同比增长5.72%。

　　克而瑞披露的数据显示，金地集团1-9月的全口径销售金额在所有房企中位列第14位。曾与金地集团在地产界并称“招保万金”的万科、保利、招商蛇口，同期销售金额分别为4755.7亿元、3470亿元和1620.2亿元，排名分别为第2、第5和第12。

　　确保2000亿销售目标，实现行业前10的愿望，金地集团正在开始加快销售和推盘速度，公告显示，金地集团10-11月有新推或加推盘计划的项目超过60个。但与之相伴的是，安全事故频发，房屋质量投诉不断。

　　例如，2018年1月5日，崂山区金地浮山后项目三期工程发生一起混凝土搅拌车溜车事故，导致3名工人受伤，其中两人经抢救无效死亡。同年12月，上海建工（600170）七建公司工地发生泥土滑坡，塌方200平方米，导致3名工人被压，该工地为万科、金地在建项目。除了事故频发，金地集团楼盘也遭到业主投诉。

　　2018年9月底，上海金地集团佘山天境三期业主投诉，该期楼盘存在严重质量缺陷与销售时承诺不一致、绿化不达标、车库存安全隐患等问题。

　　此外，位于上海松江的金地集团都会艺境等楼盘也被曝出楼盘装修太粗糙、存在窗户缩水、屋顶漏水等问题。近日，旗下金地物业上海违法遭罚，电梯安全管理存疏漏逾期不改。

　　易居研究院研究员严跃进指出，类似房屋质量问题引起人身安全问题，显然属于比较重大的质量问题了。工程施工不到位，类似墙砖脱落，显然和施工过程中建材不到位或安装技术不到位有关。对于此类问题，建议开发商高度重视，往往类似质量问题会形成污点，也会影响金地后续项目的营销和推广。

　　加速拿地权益占比连续四年低于50%

　　为了快速回归到第一梯队，金地加快了拿地节奏。中指研究院披露的数据显示，2019年1-9月，金地集团的拿地金额为463亿元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金额为328亿元，排第15位。

　　严跃进指出，金地这两年动作还是很大的，类似动作也说明其在销售业绩提升方面是有较大的决心的。从实际过程看，此类企业这两年拿地动作节奏很快，同时也落实了高周转的模式，排名提前会强化其未来的投资逻辑。后续需要警惕的是，要防范金融大环境的收紧和房屋销售市场的限价管控等。

　　不过，在所有的土储中，金地集团的权益占比偏低。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。

　　权益占比偏低主要是由于，金地近年采取的在拿地后金地引入合作方共同出资开发的模式。长江商报记者梳理发现，2015年至2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和约1000亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益投资占比分别为38%、42.4%、47%、45%。

　　改用“合作拿地”的方式保持业绩增长。公司签约金额虽然有不少增幅，但实际结算面积却在减少。合作开发的模式有利于分摊风险，但也使得公司股东不能充分享受投资带来的收益。

　　在拿地布局上，金地依旧坚持深耕一二线主流城市的投资策略。半年报告显示，金地在一二线城市的销售占比约70%，仍为销售贡献主力，截至期内，金地总土地储备为4760万平方米，较去年同期上升16.09%。一二线城市占比约80%，新获取项目主要分布在华东、华北和东南区域主要城市。

　　有研究机构指出，近年来，房地产行业持续调控，四限（限购、限贷、限价和限售）等调控措施推出，坚决遏制投机炒房。尤其随着一、二线城市调控措施不断推出，地产价格上涨空间有限，限制了物业价格的上涨空间，这就导致公司部分项目去化速度和去化率存在一定的不确定性，以至金地集团未来的盈利前景存在一定的不确定性。

　　负债攀升现金流连续告负

　　在土地市场上的高歌猛进也让公司的负债水平逐渐升高，截至2019年6月30日，金地集团的总负债为2420.20亿元，较去年年末增加了300亿元；资产负债率77.86%，而去年年末为76.12%；净负债率为78.01%，较去年年末提高了超过20个点，达近五年来最高水平，也逼近了公司此前80%的红线。

　　报告显示，金地集团2016年、2017年和2018年的资产负债率分别为65.43%、72.13%和76.12%，资产负债率呈现逐年走高趋势。

　　从债务到期期限分布来看，2019年到期额度为155.25亿元，2020年到期的金额为332.68亿元，2021年到期的金额为262.03亿元，2022年及以上到期的金额为71.46亿元，2020~2021年有一定的集中偿付压力。

　　此外，自2017年以来，金地集团的经营性现金流量净额也连续告负。2017年、2018年和2019年上半年的这个数据分别为-69.89亿、-18.28亿和-70.56亿元。

　　今年以来，金地集团土地储备规模大幅度扩大，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金，将对金地集团的资金流形成一定压力。

　　对于公司的债务问题，金地集团表示，财务状况一直以稳健着称。长期以来，金地集团的总资产负债率均在70%左右，扣除预收账款后的实际资产负债率在60%左右，净资产负债率则在30%到60%之间，财务安全状况一直处于行业领先水平。

　　严跃进说:“负债等数据上涨，和企业规模不断做大有关。另外需要看到一点，此类房企这两年也需要把控此类风险，因为此类财务数据容易放大风险，投资者也会比较顾虑。”